上海還是上海人的上海？

按照上海本地盛行的說法，“上海是全國人民乃至全世界人民的上?！?。全國乃至全世界的富人都到上海來炒房，就是長期看好上海的發展。上海房地產的發展是以上海強勁的經濟基本面和光明美好的長期前景為依托的，因此，上海的房地產價值要放在全球格局中去考量，不存在背離價值規律的問題。與東京、紐約等國際化都市相比，上海的房地產價格還偏低，還有上漲空間。

同理，既然上海是全國人民乃至全世界人民的上海，以上海人民的收入為基礎來說上海的房價老百姓無法承受是沒有意義的，因為上海的房地產是為全國和全世界的精英們預備的。

“政府針對高價房的打擊措施根本沒有必要。”一向看多上海地產的復旦大學房地產研究中心副主任華偉對本刊記者表示?！案邇r房本來就不是為本地人準備的。房價高，政府的稅、費收入都高，何樂不為？”

然而，房地產上漲的邏輯——高檔房的上漲，帶動中檔房的上漲，最終帶動低檔房的上漲，乃至整個樓市的火爆，并不能在房地產低迷時逆向類推。即便中央和上海市政府都出臺了打擊房價過快的政策措施，但中、高端住房并沒有出現明顯下跌，尤其是新開樓盤。而達到普通市民購買能力的住房已經被遠遠地“排擠”到交通不便的遠郊區縣了。

“高品質的高端住房不會在這次調整中價格下浮，反倒是那些品質一般、地段不甚好被人為炒高的房子會有所下降。”中房指數研究院陳晟這樣認為，“還有那些在市郊區域開價過高的房子，會受到政府兩個一千萬配套房的沖擊，價格自然也會下降?！?/p>

以上海的一個普通的三口之家為例，該市2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為50049元；再按照目前我國居民43%的消費率計算，則該三口之家的平均年節余(年收入的57%)為28528元。今年1月份上海中心11城區樓盤均價為9204元，而一個普通的兩居室房價(按70平方米計算)為644280元。也就是說，上海的一個普通三口之間要買一套70平米的住房，按照現在的收入、房價水平，平均需要22.58年。

“在上海房地產市場上，本地人已經被迅速地邊緣化了。上海的房地產市場是一個外部人的游戲?！蹦Ω康だ麃喬珔^首席經濟學家謝國忠指出。根據人行上海分行的統計，2004年購房款中32%來自海外，再加上國內其他地區來源的購房款，上海購房資金中來自上海市外的資金比重不會低于40%，這些海外和市外購房者多屬于投機性需求。

在上海，無人能否認市場中存在著對高檔樓盤的巨大需求。6月11日，美國摩根士丹利屬下的房地產基金(MSREF)以10億元人民幣的價格，買下了上海最繁華路段的一處六層物業。這是繼今年4月高盛斥資8.6億元人民幣買下上海百騰大廈之后，又一家著名投資銀行在上海投下巨資購買物業。

在上海，的確有出租率高且租金豐厚的高檔公寓。位于華山路的華山公寓，是中信泰富經營的純居住物業，盡管每套租金高達5000-6000美金/月，仍保持很高的出租率。在上海高檔樓盤的奢華也令人咋舌。號稱上海房價最高的華府天地可以專門為保姆開設專用電梯。

在上海，“為富人造房”是地產商理直氣壯的理由，他們認為，窮人買不起房子是正?，F象，那是政府管的事情。

“供給結構不合理，適合百姓購買的中低價房太少，超過了本地人的購買能力，老百姓很有怨氣，導致了社會矛盾激化。”上海市政府發展研究中心專家陳群民說。

房價不斷上升產生的財富效應使人們的心態復雜，在魔幻瑰麗的鋼筋混凝土的叢林間，“一房難求”的神奇魔力讓這座城市暈眩。

“已經買房的和還沒買房的，已是兩重天地，”長期關注上海地產的某分析人士告訴記者說，“因為買房的，說不定馬上就是上百萬的身價，沒買房的可能一輩子也別妄想了。而房子買得越大，財富也越大?！?/p>

如果把樓市比作公交車，那些買了房的就像搭上了末班車，而想購房者就像等車人，車上人希望車快一點，等車人希望車停下來。那些當初沒買房的似乎不得不自問，發財的機會就擺在你面前，問題是為什么你不買？不買，就永遠也別想買！

“市區動拆遷越來越難，”這位分析人士指出，“每年的拆遷標準都往上調整，但房價上漲的預期太強烈了，拆遷戶都在等自己的房子往上漲?！庇浾吡私獾剑m然補償金每平方已達萬元，但拆遷戶實際居住面積很小，拆遷補償款仍不足以讓他們可以在市區范圍內買到房子，只能在遠郊區縣落戶。堅硬的強制拆遷正把普通的上海市民從內環城區中趕出來。

“上海市區部分地段本來就稀缺，搞高檔寫字樓或公寓，更符合經濟理性。”一位關注上海樓市的分析師說，“讓這些上海本地人從城里搬到郊縣，也是沒有辦法的事情，畢竟上海是國際化大城市，上海人的胸襟應當更大一些！”

在上海這座市政管理精細的城市，你會處處感到她的精致。地鐵里，電子顯示儀會告訴你等待下一班地鐵需要多少時間；出了火車站，只要走進地下通道，你可以很容易打上出租車；馬路上，輕巧的高架橋真正讓這座城市實現立體化交通。然而，市區面積的不斷擴充，使內環以外的交通配套遠沒有跟上。如今，很多住在上海遠郊區縣的人，每天花在上班路上的時間都在一小時以上，已經和北京不相上下。這或許是人們必須為上海跳躍式發展所付出的一個代價。

高檔公寓不是為普通市民準備的，但上海必須有老百姓買得起的房子。上海市長韓正那句話——“房子是給百姓住的不是來炒作的”表明，政府正關切百姓的呼聲。

上海市兩個一千萬工程

3月26日，上海市宣布啟動 “兩個一千萬”住房工程，即新開工配套商品房1000

萬平方米，中低價普通商品房1000萬平方米，這樣，以配套商品房為主的中低價普通商品住房占供應總量的65％，預計將有20多萬戶居民得益。

第一個“1000萬”工程的建設選址基本確定。除已大規模開工建設的嘉定江橋、南匯周浦等4個老基地將擴張地盤外，全市東南西北都有新的選址，現已初步落實12平方公里的建設基地。

第二個“1000萬”工程也按照政府“控地價、控房價”的招標方式，但不同的是，地價按照土地招標的市場底價來確定，房價實行低于周邊市場價格，供應對象主要是沒有享受過房改政策或沒有買過房的本市居民。