高中低三類地產的上海標本

統計數據顯示，2004年上海一手房住宅市場日均成交800～1000套，2005年3月份日成交量則在500～700套之間，4月的日均成交量為450套左右，而到5月的頭三個星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市簽約數僅136套，占可售新房的0.1%。而且這樣清淡的成交一直持續到6月。

5月底至6月初，記者走訪上海一些樓盤，試圖從高、中、低這三類樓盤中的實際銷售情況中，了解一下不同品質的樓盤在樓市低迷期如何度過艱難歲月。

高檔樓盤的典范:賣的就是地段和奢華

早就聽說盛大金磐、華府天地在上海高檔樓盤中的赫赫聲名了，然而當記者連番數次和他們聯系采訪時，不知是出于躲避媒體的過度炒作，還是其他什么原因，都被他們禮貌地以沒有時間予以推脫。在記者一再要求下，他們才答應可以到售樓處簡單看看。

從陸家嘴中心綠地遠遠望去，在冷峻峭拔的金茂大廈旁，三棟通體銀白，頂端飾以明晃晃金盤的高檔樓盤赫然矗立。不用問，這就是鼎鼎大名的盛大金磐了。據說，這樓頂巨大的金盤是用24K黃金做成。

記者看到，在盛大金磐旁，一棟裝修不錯的售樓處，顯得很別致，這在上海普遍很小的售樓處當中，也算是上品。然而若與講究排場的北京樓盤的售樓處相比，只能算一般了。

這個時節，門庭冷落這個詞似乎適用所有上海新開樓盤的售樓處，這里也不例外。記者后來發現，在表面冷清后面，盛大金磐的銷售進度并不慢。企劃銷售總監陳新華一邊把一份金燦燦的樓書遞給記者，一邊謹慎低調地表示，不接受采訪，可以去看看樣板間；盛大金磐這個地段、這個品質市擺在這里，投資者自己可以判斷值不值這個價格。

見陳先生不愿介紹情況，我們只好隨同保安到樣板間參觀。位于15層有三個樣板間，其中有兩個樣板間，有300多平米，分別有180度、270度的觀景大平臺，金茂大廈、小陸家嘴金融區稠密的樓群一覽無余。還有一個120平方的小套型，就看不到遠景了，只能看到旁邊的仁恒濱江花園。

從地段來說，盛大金磐位于浦東小陸家嘴的核心地界。該項目網上資料稱該區域首開純住宅項目之先河，其西側、南側瀕臨母親河黃浦江，距離金茂大廈數百米，呈現浦東豪華超長的觀景面。網上數據表明（上海市房地產交易中心網站），該項目共405套，今年5月開盤，已經售出237套，累計住宅合同均價為28923元/平方米。在開盤僅1個多月的時間里，盛大金磐已經銷售過半，顯示盡管打擊房價過快上漲的政策頻頻出臺，高品質樓盤的銷售仍然很快。

如果說，盛大金磐賣的是地段，那么位于“中共一大”遺址附近的華府天地則不僅賣地段還賣奢華。

“我們是上海在售樓盤價格最高的，這個你可以上網查?！比A府天地的銷售經理張帥平靜地告訴記者?！暗囟?、規劃和品質”，張帥強調這三點是華府天地這樣價值定位的基礎。

致力打造高檔公寓聚居區的華府天地，緊鄰淮海路，樓下就是由上海代表性建筑群石窟門改造的新天地酒吧街。華府天地所在地段是上海中心區域的頂尖地塊，交通極其便利。

華府天地由5棟樓構成，共108套。其中3棟都是單層一套，每套440平米，一戶三梯，每套售價在2000萬元以上。套內裝修極其奢華，連保姆都有專用電梯。用張帥經理的話說，就是要為頂尖級商業經營建造公寓型豪宅。

張帥向記者列舉了上海三大富豪居住地，一個是華山路，是上海傳統富翁居住地，環境優美至極，但與市井百姓雜居一處；一個是浦東黃浦江邊如仁恒濱江花園、盛大金磐，靠近小陸家嘴和黃浦江，觀景效果不錯，但這些高檔公寓，套內面積有大有小，離真正的豪宅還有距離。再有就是華府天地試圖打造的公寓豪宅。

盡管華府天地價格高昂，但自去年12月上海樓市最熾之時開盤時，曾創出一個月簽約17套的瘋狂交易紀錄（但大多又被撤銷合約），隨后簽約數逐步下滑，目前每月僅銷售出幾套。網上數據顯示（上海市房地產交易中心網站），華府天地兩張預售證的交易合計可售套數108套，已經銷售了45套。銷售價格由每平米50450元，升至每平米56742元。

“購房者大多是香港、臺灣還有海外的華裔，他們大多與上海有千絲萬縷的聯系?！睆垘浉嬖V記者，“有一天，我們接待一個老外，后來一問才知道，這個老外的母親是中國人。”

中檔景觀盤——世紀公園板塊的比較

“為了觀景，這些購房者多花上五、六十萬，是很樂意的。”位于世紀公園的正對門的雍景臺公寓的銷售經理這樣說，而他所說的“景”，就是世紀公園。

世紀公園是浦東新區綠地面積最大的公園，內有面積不小的人工湖。圍繞著世紀公園的樓盤組成世紀公園板塊。這里的樓盤，看不到世紀公園的樓盤都賣到每平米13000元，能看到的更貴。

雍景臺公寓是上海典型的“三外”之一開發的樓盤。所謂“三外”是之由外資、房地產行業外、以及外地開放商開發的樓盤。雍景臺就是由上海一家影視公司開發的，由臺灣太平洋房屋代理。該樓盤與世紀公園隔街相望，觀景效果甚佳。且離地鐵很近，僅三五分鐘路程。

雍景臺總共有98套，其中64套對外銷售，目前已經售出27套，購房者主要是臺灣人，一大半賣給臺灣人，香港人買了4、5套，都作為在滬經商居住的產業。

“房產調控政策出臺后，銷售速度下降得很快，但價格沒有受到影響?！变N售經理告訴我們?！拔覀冚^低樓層的價格是每平米18000元，好樓層是每平米23800元，盡管銷售不暢，但價格并不打算降。”銷售不暢后，雍景臺把32套留下來開始作租售。銷售策略的調整是所有滯銷樓盤的選擇。

在雍景臺旁側的麗晶博園似乎把要把酒店式管理，以租代售的模式貫徹得更徹底。“我們80%的房子要出租，一共100多套，只有20多套要賣出去。”麗晶博園銷售經理楊劍告訴記者。

由新加坡公司開發的麗晶博園從外觀上就是高檔酒店模式，在世紀公園正門外赫然矗立，顯得很扎眼。“酒店式裝修、直通地鐵、公園景觀是我們的三大賣點，”楊劍說，“盡管只銷售了7套，但價格沒跌，銷售均價還是2.8萬-3.2萬每平米。”

至于附近的已經銷售完的新希望公寓，似乎不需再受銷售不暢的折磨，但其銷售經理在電話里向我們抱怨，“去年底就賣完了，170套很快賣完了，但價格太低，每平米只有1.3-1.4萬元，現在二手房都在2萬元一平米?！?/p>

低檔盤：老百姓去郊區買房

嘉駿香山苑和世華佳苑是位于寶山區的樓盤，這是記者采到的上海價格較低的樓盤。寶山以前是上海的郊區，屬于城鄉結合部，從目前的發展來看，隨大上海規劃的出臺，寶山在上海的地位不斷提高。

“可以打保票地說，這里沒有投機客，”該樓盤銷售經理何偉說，“客戶群主要以工薪階層為主，包括小白領、周邊寶鋼的工作人員，主要是自住?！?/p>

“2004年底開始預售，初步估價在7500元每平米。目前均價還是7500元每平米，而周邊的樓盤均價都在8000元每平米到8500元每平米以上?！焙蝹フf。

由于售價比其他樓盤低，今年一月、三月分別推出一、二期，300多套房子，一個星期就賣完了。這些房子的戶型主要以中小戶型為主，包括57平米的一居室到120平米的三居室等戶型。

“但調控政策出臺后，整個項目陷于癱瘓狀態?！焙蝹フf，“5月開盤的三期近兩百多套?，F在只銷售了20多套?！?/p>

嘉駿香山苑位于上海寶山區，項目周邊主要是寶鋼的一些工廠，環境以廠區為主。經過幾年的改造比兩三年前強多了，但小區附近并沒有形成一個良好的生活區，購物和交通都不便利。

較之于嘉駿香山苑，同樣位于寶山的世華佳苑更注意營銷和產品規劃。

“開始時，世華佳苑的規劃主要是多層樓房，后來改為以小高層、板樓結合別墅為主?！贝礓N售經理龍建告訴記者?！捌鸪?，我的樓盤定價就要比周圍的樓盤低，周邊的房價在6500元左右，2004年10月我們開盤時小高層的價格在5800元。就在開盤的當天，就有30多戶退了周邊項目的房子來買我的房子，這也是我們的一個銷售政策，看似價格低了，但是別墅的價格則賣到了1萬元每平米。小高層已經全部賣完，半年時間，賣到最后價格漲到了7300元左右?！?/p>

至于別墅項目，主要是150平米到180平米的別墅，開盤價是1萬元，現在賣到了1.1萬元。價格介于公寓和別墅之間，客戶得到實惠。

“這個項目可以說是一個雙贏的項目，低價幫助我們更好銷售，別墅使經濟效益更高。總的算來，我們銷售均價比周邊的樓盤每平米高出了1000多元，而對于客戶來講，買了地理位置好，而且價格低于附近同等形態的樓盤?！饼埥ㄕf。

因為是小高層和別墅的結合，其購買人群主要是中端人群、白領和經理階層。他們基本都是上海人和新上海人，很多都是第一次置業。

“我們房子賣得很好，已經賣了85％到90％以上了，”龍建說，“但國家政策的影響還是很大，現在銷售基本處于停滯狀態，并且由于政策出臺和貸款問題導致了30多戶退房。我們周邊的項目，受打擊更大，有的項目兩個月都沒有賣出去一套房子，價格又跌回了6000多元每平米?！?/p>