看不見的手打敗了多只看得見的手

[摘要]當前房地產(chǎn)發(fā)展處于資本相對過剩的環(huán)境，無論是國內(nèi)還是國際上，資金都處于“超級流動”狀態(tài)。在國內(nèi)消費物價格指數(shù)未出現(xiàn)大幅度上漲的情況下，過量供應的貨幣轉向了回報率高的資產(chǎn)市場，并將房地產(chǎn)市場推向了高價格和高空置率的雙高狀態(tài)，顯示出房地產(chǎn)具有典型資產(chǎn)市場投資特性。這一分析提供了一個為什么自2003年以來中央政府不斷加大調控力度，但從實際運行的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)仍嚴重陷入“越調控越上漲”的怪圈的一個基本背景解釋。另外，政府的宏觀調控尤其是房地產(chǎn)調控涉及到中央和地方博弈以及多個部門，雖然中央政府試圖用組合拳來調控房地產(chǎn)市場，但由于受不同利益取向的約束，多只看得見的手在本位主義的驅使下相互牽制，從而大大抵消了調控的效果，最終使得房地產(chǎn)調控出現(xiàn)了看不見的手打敗了多只看得見的手的始料未及的結果。

[關鍵詞]房地產(chǎn) 宏觀調控 資本 土地

[中圖分類號]F299.2

[文獻標識碼]A

[文章編號]1004-6623（2006）03-0005-06

[作者簡介]趙曉(1967—），江西奉新人，北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授、博導；研究方向：宏觀經(jīng)濟、市場倫理；譚國榮（973—）， 湖南株洲人， 北京科技大學管理學院04MBA。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1～3月，國房景氣指數(shù)分別為100.76、101.05和101.46，低于2005年103.12、102.71和102.43的水平，更低于2004年同期106.59、106.58和106.11的水平，說明2004年下半年以來房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的態(tài)勢尚未發(fā)生根本性的逆轉。但是，當前房價上揚的波動態(tài)勢相當值得關注。國家統(tǒng)計局最新月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能提供土地交易價格指數(shù)、房屋銷售價格指數(shù)以及房屋租賃和物業(yè)管理價格指數(shù)等全國性的數(shù)據(jù)，但從北京、廣州和上海這三大房地產(chǎn)的一線城市的房價情況來看，房地產(chǎn)價格飚升已明顯成為2006年以來房地產(chǎn)市場的重要特征。例如，北京商品房價格漲幅為近兩年之最，達7.6%，同比上漲14.8%；廣州房價則環(huán)比上漲了14%；上海的房價也全面回升。

對于國家宏觀調控下的房價逆勢上揚，目前討論的觀點不盡相同，大多數(shù)分析都局限于房地產(chǎn)業(yè)本身，調控的政策思路則基本上集中在稅收、地價、利率等方面。本文認為，房地產(chǎn)問題應該從宏觀經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)本身三方面來建構分析框架，其中資本過剩的國際性特征構成了房地產(chǎn)市場的基本背景，而政府宏觀調控能力由于中央和地方的博弈以及各個部門的政策導向不盡相同，最終導致看不見的手打敗了多只看得見的手的房地產(chǎn)調控效果，可以說房地產(chǎn)調控正經(jīng)歷著前所未有的考驗，政出多門成為當前宏觀調控的最大障礙。

一、資本相對過剩起推波助瀾的作用

2005年7月21日前我國實行的是盯住美元的固定匯率制度。近兩年來，美元相對于其他主要貨幣有38%以上的貶值，為了與美元保持固定匯率，人民幣也應保持同等水平的貶值，在資本市場的直接表現(xiàn)就是增加人民幣供應量。而資本的流動性不強則導致銀行的巨額存貸差，即銀行放貸的壓力增強；經(jīng)過近幾年高速發(fā)展，民間也積聚了一定的資本，大量的民間資本進入也加大了資本市場的貨幣供應量；人民幣低估為熱錢等套利提供了機會，大量的國際資本的進入更是給資本相對過剩起到推波助瀾的作用。目前中國外匯儲備已經(jīng)躍居世界第一，2006年3月達到8751億美元。為了保持匯率的相對穩(wěn)定，中國持續(xù)地買入美元，這人為地加大了貨幣供應量，3月份流通中的現(xiàn)金達到23472.03億元，同比增長10.5%，狹義貨幣和廣義貨幣分別達到106737.08億元和310490.65億元，同比分別增長12.7%和17.3%。

1.銀行巨額存貸差。自1995年以后，銀行存貸款關系從原先的貸差轉向存差，存差從1995年的3000多億元快速增加到2005年底的9萬多億元，從實際運行的情況來看，新增貸款額和增長率都呈下降趨勢（見表1）。

從2006年一季度運行的情況來看，這種存貸差將可能進一步擴大，2006年3月份，各項貸款余額20.64萬億元，同比增長11.3%；人民幣各項存款余額30.55萬億元，同比增長19.55%。銀行存貸差快速增大。此外，全部金融機構的存貸比（貸款與存款之比）快速降低，由2003年的75%下降到2004年的74%和2005年的68%，2006年3月份則降到67.55%。

據(jù)有關數(shù)據(jù)，存貸差與貸款余額之比從1997年9%左右上升至2005年年末的47%左右。央行公布的2005年金融運行情況報告也顯示，2005年12月末，全部金融機構超額儲備率為4.17%，比上月末高1.18個百分點。貸款業(yè)務的下降，迫使銀行將大量資金存放于央行，推高了超額準備率。

自去年底到今年初，四大國有銀行相繼停止了保險公司的協(xié)議存款，最近各股份制銀行也都停止了保險公司的協(xié)議存款①。除保險資金外，銀行還停止了包括同業(yè)金融機構的高息存款，而少數(shù)年息超過4%的企業(yè)和個人協(xié)議存款也將被取消。

以上海為例，2005年，全市中外資金融機構本外幣存款(以下簡稱各項存款)呈“U”型回升態(tài)勢。年末，各項存款余額為23320.9億元，同比增長16.1%。全年各項存款增加3142.8億元，同比多增398.4億元。全市中外資金融機構本外幣貸款(以下簡稱各項貸款)余額16798.1億元，按可比口徑同比增長12.3%，增幅同比下降1.3個百分點。全年各項貸款共增加1785.9億元，同比少增260.9億元。在巨額存貸差的壓力下，不少銀行開始大開票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務。2005年1～9月，商業(yè)匯票累計簽發(fā)3.21萬億元，同比增長31%；累計貼現(xiàn)4.74萬億元，同比增長41%；新增票據(jù)融資在新增貸款中所占比重達20.3%，同比提高了12.3個百分點②。

2.民間資本大量積聚。經(jīng)近幾年10%左右的高速增長，中國民間也積聚了大量的資本，民間資本也是不可忽視的一支生力軍。人民銀行2005年4月份調查顯示，民間融資的規(guī)模為9500億元。根據(jù)國家外匯管理局的統(tǒng)計，國民儲蓄率（國民總儲蓄/GDP）從2004年的40%上升到2005年的50%左右，個人儲蓄賬戶也突破14萬億。其中僅溫州的民間資本就達到3000億之巨，先后不斷在房地產(chǎn)、煤、電、棉花、石油、國有企業(yè)改制等領域進行投資。民間資本已經(jīng)成為資本市場的重要組成部分。

3.人民幣低估、外匯和熱錢。人民幣匯率問題近幾年引起了國內(nèi)外的普遍關注，無論是世界銀行按實際購買力評價，還是其他國際上的金融機構對人民幣的評價，基本上認為人民幣被低估。人民幣匯率問題也引起了歐美政府的高度關注，如剛剛結束的美國“匯率報復案”。

20世紀90年代中期以來，我國外匯儲備快速增長。1996年到2005年9年間增長近7倍。特別是近4年來儲備增速進一步加快，每年新增儲備都超過1000億美元，2004年和2005年更是超過2000億美元。當前中國外匯儲備已經(jīng)躍居世界第一，2006年3月達到8751億美元。在保持相對穩(wěn)定的匯率水平的政策框架下，外匯儲備的增加，意味著央行必須從市場上購買美元，但同時也釋放了基礎貨幣人民幣的供應量。如在2003年，有800億美元的外匯流入中國，其中直接投資為450億美元，央行收購數(shù)量是350億美元。因為這800億美元外匯，央行發(fā)行了6500億元的人民幣投放市場，從央行到商業(yè)銀行，通過貸款的放大機制，實際增加的貨幣供應量在1.5萬億左右。

從全國的情況看，2001年之后，中國政府從外匯市場購買的外匯數(shù)量迅速增加，2004年上升為2067億美元。需要特別指出的是這只是正常渠道進入的外匯，由于我國實行的嚴格外匯管理制度，非正常渠道進入中國的外匯數(shù)量也非常大，這部分在國家外匯平衡表中沒有統(tǒng)計在內(nèi)，如2006年第一季度，中國FDI中大約有180億美元的資金來歷不明。

資本流入也在呈增加趨勢。資本流入在1994年是618億美元，到了2005年急劇增長到4189億美元。直接投資和證券投資變化量并不明顯，但是“其他投資”1994年的時候235億美元，到了2005年就增長到了3067億美元。此外，2002年以來，儲備來源的結構也發(fā)生了本質的變化，資本項目已經(jīng)取代經(jīng)常項目成為我國外匯儲備的主要來源（見表2）。

中國的外匯儲備上升中很大部分來源于對沖基金，通過香港和臺灣以經(jīng)常項目帶進來，政府對此很難控制。目前基本已經(jīng)取得共識的是在北京、上海等地集中了至少上百只海外基金。人民幣升值以來，中國統(tǒng)計的出口比外國統(tǒng)計從中國的進口數(shù)據(jù)要高，大約為500～600億美金之間，這也是境外資本流入的跡象。在國際收支平衡表中，錯誤與遺漏項目反映了非法資本流動的方向，從2002年開始基本上都處于貸方，即非法資本從境外向境內(nèi)流動。

在全球經(jīng)濟連續(xù)十幾年的增長后，資本過剩已經(jīng)成為國際性問題。目前在美國市場聚積的房地產(chǎn)泡沫有20萬億美元，歐盟也達到10萬億美元。國際資本過剩增加了國內(nèi)資本市場的壓力，國際資本不斷進入中國，包括股市、期貨市場等等，當前幾乎所有行業(yè)都有國際資本參與。據(jù)報道，索羅斯基金也開始在中國股市現(xiàn)身。

二、投資渠道匱乏導致資本集中到目前利潤較高的房地產(chǎn)業(yè)

中國經(jīng)濟陷于悲慘增長，房地產(chǎn)外的許多投資領域并不樂觀：2003年以來，上游產(chǎn)品和下游產(chǎn)品價格走向出現(xiàn)分歧。尤其是2005年，1～9月份數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模以上工業(yè)虧損企業(yè)虧損額1532億元，同比增長57.6%；各行業(yè)均衡利潤增長的局面已不復存在，39個工業(yè)大類行業(yè)除石油、煤炭、化工、有色金屬，鋼鐵等五類與能源原材料相關的行業(yè)外，其它34個行業(yè)利潤增長基本處于停滯狀態(tài)，利潤整體增幅比上年下降20.1%。

居民可以選擇的投資產(chǎn)品很少，國債收益低，股市經(jīng)歷了漫長的熊市，在超低利潤下的資本在銀行不能實現(xiàn)資本的保值，只有集中到利潤目前還較高的房地產(chǎn)業(yè)。

由于信息不對稱等原因，股民對中國的股市很失望，另外股市經(jīng)歷了長達5年之久的熊市也制約了資本向股市的流通。2005年，上海證券交易所上證綜指下跌8.3%，全年股票成交1.9萬億元，同比下降近三成。股票籌資299.8億元，同比下降三成多。上海期貨交易所全年累計成交6.5萬億元，同比下降22.4%。目前保險資金實際投資股票的比例只有1%，而政策規(guī)定的上限為5%。

我國工商局登記的個體工商戶數(shù)量，從1999年時的3160萬戶減少為2004年的2350萬戶。從另一個方面說明了現(xiàn)在投資渠道的匱乏，投資環(huán)境急需改變。

三、長期低利率導致大量資本以購買房產(chǎn)來實現(xiàn)保值增值

去年，反映通貨膨脹的消費者價格指數(shù)（CPI）的漲幅為1.8%，今年一季度是1.2%。我國CPI的統(tǒng)計中不含房價，此外汽油、電力等能源價格還有繼續(xù)上漲的潛力。中國投資的渠道實在太少，長時間的低利率，以及從去年下半年開始出現(xiàn)的負利率，資金的保值增值就成了重要問題，我國現(xiàn)行的金融制度中，房地產(chǎn)可以作為抵押物變現(xiàn)能力強，在中國傳統(tǒng)觀念的影響下，大量的資本通過購買房產(chǎn)來實現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值增值。從歷史數(shù)據(jù)來看，貸款利率也是長時間低水平運行，短期貸款（6個月以內(nèi)）為5.22%，最高的為五年以上的長期貸款，利率為6.12%，使得資金成本很低，客觀上增強了貨幣供應量。

在目前的利率水平下，扣除利息稅后的實際存款利率已經(jīng)為負。而各地房地產(chǎn)的租金回報率則多數(shù)介于4%～6%之間，買房投資成為了可能。受中國傳統(tǒng)思想的影響，中國人講究“安居樂業(yè)”，有為子孫置辦家業(yè)的傳統(tǒng)，在當前制度環(huán)境下，似乎房產(chǎn)是最合適的，因為兩種動機都能得到滿足。此外，在當前金融環(huán)境中，地產(chǎn)的變現(xiàn)能力最好，速度最快。中國居民儲蓄突破14萬億，但在公共建設不完善情況下，這其中很大一部分是老百姓的“養(yǎng)老救命錢”，要求變現(xiàn)能力強、變現(xiàn)快，也增加了投資房產(chǎn)的傾向。

對于賭人民幣升值的進入境內(nèi)的境外游資，房地產(chǎn)也就成了最好的投資對象。如上海，2006年2月每天銷售的面積為2.8萬平方米，3月份為5.9萬平方米，房價上漲了5.5%，而房貸卻呈現(xiàn)下降，2月份下降36億元，3月份下降38億元，這其中就有大量的境外資金投資房地產(chǎn)。根據(jù)外匯管理局的分析，境外游資大約有15%流向了房地產(chǎn)業(yè)，主要集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)。中國人民銀行公布的2004年上海市金融運行報告表明，2004年1～11月，境外資金通過各種渠道流入上海房地產(chǎn)市場的總額超過220億元，比2003年增長13.5%。

四、政府、銀行與中央宏觀調控的博弈

盡管中央有宏觀調控的現(xiàn)實需求，但仔細研究會發(fā)現(xiàn)，目前所謂的宏觀調控，是借宏觀調控的名義實施微觀調控，或者是習慣性地走進了行政調控。試圖用行政調控來代替真正的宏觀調控，試圖用降低貨幣流動性的辦法來減少貨幣的供應，試圖用對地根的調控代替對銀根的調控，試圖用威嚇代替真實的調控。如2005年曾出現(xiàn)行政長官房價負責制的行政調控，房價上漲，你可能就要被撤職，用這個代替真實的貨幣的作用。最終形成了誰都看不清的市場預期。

雖然高房價已經(jīng)到了崩潰的邊緣，中央政府也有決心調控房地產(chǎn)市場，但政府各部門之間、地方政府、銀行都在和中央宏觀調控進行博弈。同時同一系統(tǒng)中的不同層級也存在博弈。學者和各利益集團形成了結盟，學者蛻變成了利益集團的代言人。在房地產(chǎn)市場中，惟獨消費者缺乏訴求的渠道，只能選擇沉默的“用腳投票”方式來對抗。

1.調控基礎的偏差。自2003年以來，有關房地產(chǎn)是否存在泡沫的討論就愈演愈烈；但缺少一個權威的部門或機構對房地產(chǎn)市場進行很好的調研。各級政府、 各個部門各自為政，每個部門都有研究機構，自成體系。各部門為了實現(xiàn)自身的目標，分別提出自身的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析報告，缺乏統(tǒng)一的調控依據(jù)。2006年4月20日，北京市統(tǒng)計局和國家調查局北京調查總隊公布的數(shù)據(jù)表明，北京一季度房價同比漲幅為7.6%。而此前北京市建委下屬的城研中心在2006年4月13日發(fā)布消息說，2006年一季度，全市商品住宅期房預售均價為6885元/平方米，同比增長14.8%。同樣的數(shù)據(jù)兩者竟然相差一倍，而此給出的解釋是房價取的基數(shù)不同，只要有點統(tǒng)計常識的人都知道，統(tǒng)計的科學性和嚴肅性不可能讓不同的人不同部門得出的結論如此大相徑庭。

房價到底高不高，高到一個什么樣的程度，這些最基本的問題在宏觀調控的各部門都沒有達到一致的認識，也使得宏觀調控缺乏統(tǒng)一的基礎。為什么消費者感受到的房價和政府公布的數(shù)據(jù)完全不同？目前各種聲音都有，各個部門分別選擇了對自己有利的基礎作為調控的依據(jù)。

2.政府各部門的自利性。房地產(chǎn)業(yè)涉及的部門眾多，宏觀調控的措施也很多，但是如何運用卻好像缺乏統(tǒng)一協(xié)調的指揮。就房地產(chǎn)業(yè)而言，各部門關注的焦點不盡相同。人民銀行更多的是關注金融風險，防止房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機，重蹈日本的覆轍；但是又害怕房價的下降，因為貸款抵押物中不動產(chǎn)占有很大比重。建設部關注行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上來說，建設部和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標是一致的，希望房價持續(xù)上漲，行業(yè)的繁榮是建設部追求的目標。不同的部門可能會出來完全不同的觀點，如“121文件”和央行的“18號文件”就讓房地產(chǎn)業(yè)在2003年經(jīng)歷了冰火兩重天的情形。

從調控的手段來看，又有經(jīng)濟政策和行政手段之別。人民銀行傾向于運用貨幣政策，如利率、按揭比例等，試圖用降低貨幣流動性的辦法來減少貨幣供應。但發(fā)改委等卻偏好行政手段，試圖用行政調控代替真正的宏觀調控，而土地部門則試圖用地根調控代替銀根調控。宏觀調控成了各部門邀功請賞的道具，各自都在宏觀調控中竭力爭寵。

宏觀調控目的的多樣性，使得各部門追求的調控效果也相距甚遠。各部門在宏觀調控中的自利性選擇削減了彼此之間應有的效果。結果宏觀調控成了各部門的“斗法”，而房地產(chǎn)商則是“隔岸觀火”還不忘記“煽風點火”。

3.地方政府和中央政府的博弈。中央政府是有決心對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，2005年第一次在政府工作報告中提出要“抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲”。溫家寶總理在十屆人大四次會議上作政府工作報告時繼續(xù)強調:“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度?！?/p>

但同時可以看出中央政府和地方政府一樣處于一個尷尬的位置，一方面有決心調控，但同時又擔心過度調控會影響到整個經(jīng)濟的運行。所以中央政府的目標是防止房地產(chǎn)價格上漲過快，換言之就是，實現(xiàn)穩(wěn)步增長。這樣也就給各部門和地方政府調控政策留下了更多的空間。

政府無疑對住房問題負有責任，但地方政府一方面是房地產(chǎn)市場的利益分配者，另一方面房地產(chǎn)市場的繁榮也帶動了政績的提升，在目前的價值取向體系下，地方政府不希望房價下降。

1994年稅制改革前，地方政府相對財政收入約68.4%，財政支出約占59.0%，所以形成了富地方、窮中央的局面；稅制改革后，地方政府的相對財政收入約為43%，財政支出的責任則達到了70%。地方政府的財政收入占整個財政收入的比重逐年下降，從1993年的78%下降到2004年的42.7%；客觀上也形成了地方政府的收支不平衡，也形成了客觀上的地方政府和中央政府博弈的動機和籌碼。

目前情況下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占到了全社會固定資產(chǎn)投資的18%，在一些房地產(chǎn)投資旺盛的大城市，這一數(shù)字已經(jīng)達到55%以上，成為拉動當?shù)谿DP增長的主要動力，而從土地出讓中獲取的收益也是各地政府最主要的財政來源。房地產(chǎn)市場的繁榮可以增加地方官員的政績、增加地方財政收入。土地轉讓金通常是采取地方和中央分成的模式，以北京為例，中央、市、區(qū)三級的分配比例為4∶4∶2。2004年上海來自房地產(chǎn)的稅收直接貢獻約為400億元，而上海當年的地方財政收入為1119．7億元。2005年全國土地轉讓金為5500億元，即地方財政從土地轉讓中獲得3000多億的收入。所以從理性的角度來看，地方政府是需要房地產(chǎn)市場的繁榮，即使是非理性的。如上海，業(yè)內(nèi)共識是上海的房地產(chǎn)價格偏高，存在泡沫成分，但前不久就有上海的官員表示上海的房價不能降。

“為官一任，造福一方”，從這個角度出發(fā)，地方政府同樣也不希望房地產(chǎn)價格的下降影響地方經(jīng)濟發(fā)展的局面出現(xiàn)。更多地希望別的地方政府嚴格執(zhí)行中央的政策，本地區(qū)按兵不動，在各地方政府的博弈中成為贏家。各地的實際情況不完全相同，而中央的政策是全國統(tǒng)一的，也為地方政府不執(zhí)行中央政府的政策提供客觀理由。如東部城市的房地產(chǎn)過熱成為主流，但西部房地產(chǎn)市場在這兩年才剛剛開始發(fā)展。特別是改革開放以來，越是嚴格執(zhí)行中央政策的地區(qū)，發(fā)展越慢；嚴格執(zhí)行中央有關對房地產(chǎn)調控的政策必然會影響到地方的經(jīng)濟。所以地方政府在制定本地房地產(chǎn)發(fā)展政策時，傾向“把政策用足”，最大限度地執(zhí)行中央政府的政策底線，包括打政策擦邊球，地方政府之間的競爭陷入了“囚徒困境”。此外，地方政府普遍存在“搭便車”的心理，中央調控是中央考慮的，落后需要發(fā)展是地方的責任。房地產(chǎn)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)不能亂，發(fā)展好了是政績，風險則由中央承擔。總之，地方政府在這方面成本很低，銀行風險等等最終是由全國人民承擔。這種高收益與零成本成了地方政府快速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的原動力。

就地方政府而言，還涉及到當前的民主制度。地方官員的產(chǎn)生是自上而下的，在GDP政績觀的驅動下，房地產(chǎn)的大干快上能滿足其客觀訴求。而消費者的訴求不能通過有效的途徑來表達，消費者也不能通過有效的制度來對這種“政府機會主義”形成有效的制衡。

4.銀行的兩難選擇。利率一直是宏觀調控的重要工具，在當前情況下，市場上有提高利率的要求。但周小川行長提示的利率風險銀行其實早已注意到，但在缺乏投資渠道的情況下，只能退而求其次，追求邊際收益而不是實際收益最大化。低利率還給金融產(chǎn)品的定價帶來困難。房地產(chǎn)及相關的貸款所占的比重非常大，房地產(chǎn)開發(fā)的資金七成以上來自銀行，自有資金有限。絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了金融風險，中央銀行更關注分散金融風險。

銀行業(yè)貸款的抵押物多為不動產(chǎn)。目前，國內(nèi)人民幣貸款余額超過17萬億元，其中房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人房貸總量超過2.5萬億元。在17萬億元的人民幣貸款中，超過50%以上的貸款是以房產(chǎn)作為抵押的。所以銀行業(yè)在房價上漲與下跌的夾縫中找平衡。

在金融政策方面，政府雙管齊下，一方面嚴格控制地產(chǎn)的信貸規(guī)模，另一方面又提高個人住房按揭貸款的門檻。央行和銀監(jiān)會都曾制定相關政策對房地產(chǎn)過熱進行宏觀調控。但中國各地區(qū)差異性很大，到具體的地方可能存在偏差，所以在不同的地區(qū)就存在不同的執(zhí)行偏好。各銀行的實際情況也不盡相同，由于各銀行都存在巨額的存貸差，有很大的放貸壓力，各商業(yè)銀行之間的競爭使得銀行在執(zhí)行政策和風險評估方面都會降低標準。所以央行要求提高房地產(chǎn)貸款的門檻，各銀行在執(zhí)行時都大打折扣。商業(yè)銀行不能承擔自身的經(jīng)營虧損也是商業(yè)銀行不嚴格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會政策的動因之一，商業(yè)銀行的呆壞賬最終由全國人民承擔，如前幾年國家將四大銀行的呆壞賬1.4萬億轉入到四大資產(chǎn)公司，但最后賣不出去，最終由財政部解決。

此外，各商業(yè)銀行的分支機構對總行的政策執(zhí)行也存在偏差，如建行，在去年不到5個月的時間，建設銀行已經(jīng)向7?。▍^(qū)）承諾了近7000億人民幣的金融信貸支持。在這種情況下，房地產(chǎn)金融市場也并未能像宏觀調控政策期望的那樣受到嚴控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率一般都在60%～70%，其余資金大部分來源于銀行。對于銀行而言，前期的資金已經(jīng)貸出去，如果銀行不接著放貸，結果是呆壞賬的增加，在貸與不貸的兩難境地犧牲了政策的權威性和一致性。

5.房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化。就中國當前市場環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特別明顯。由于歷史原因，中國經(jīng)濟區(qū)域化特征明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的進入壁壘除了通常意義的行業(yè)壁壘外；更多的是制度性壁壘和制度以外的壁壘。地方保護主義一直存在，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入新市場領域的成本過高，以至于形成了地方諸侯分割的局面。在當前資本相對過剩的大背景下，投資需求掩蓋了消費需求不足帶來的潛在問題，雖然住房保障制度的缺失，讓老百姓處于“望房興嘆”的困境，但是政府卻希望市場主體來主動承擔政府應該承擔的社會責任，主動將房價控制在消費者能夠接受的水平。而由于前述市場的特點，房地產(chǎn)開發(fā)商對產(chǎn)品的價格有更高的主導性。政出多門，讓開發(fā)商找到了更多漲價的噱頭；也使得宏觀調控走向政策出臺初衷的反面。

同時還應該注意到，政府的調控目標僅僅是防止房價上漲過快，另一方面，政府還寄希望于市場自我調整到一個合理的上漲水平，而開發(fā)商的出發(fā)點和歸宿點是追求利潤的最大化，因此客觀上不存在自動降低利潤的主動性，因此在與政府的博弈中也是執(zhí)行政策的底線。

6.消費者的選擇。在房價收入比居高不下的今天，消費者只有兩條路可走，一是背上沉重的債務成為“房奴”，另一種就用沉默的方式選擇“用腳投票”，而后者更多的是迫于無奈。在中國公共保障機制不完善的情況下，絕大多數(shù)只能選擇市場供應。雖然消費者有訴求的需要，但在當前的民主制度下，缺乏有效的訴求途徑。日前就有深圳市民鄒濤發(fā)起的“三年不買房運動”，并且在兩天之內(nèi)參與人數(shù)已經(jīng)達到4000人。雖然在世人看來這是無奈的宣泄，卻反映了當前弱勢群體的無助。

五、結論

支撐房價的根本是相對過剩的資本。顯然，如果沒有新的、更加有效的宏觀調控政策來影響消費預期和資本流動方向的話，在國內(nèi)外資本過剩的大環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)價格還將進一步上漲。

行政調控受利益主體的牽制，在中國已經(jīng)演變成中央和地方，各個部門之間的博弈，而真正起到實質調控作用的政策并不多。在這樣的態(tài)勢下，宏觀調控很難取得預期效果。

當前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了高房價和高空置率的“雙高”局面，高房價以及對解決低收入群體住房的漠視已經(jīng)使得70%的居民購房難。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)調控的目的，除了落實執(zhí)行2006年5月17日國務院發(fā)布的“新國六條”，土地政策、貨幣政策、稅收政策和市場政策等齊頭并進，進行調控外，更重要的是要嘗試轉變地方政府行為，規(guī)范各權力部門的行為，打破中央與地方的博弈僵局以及各部門各自為政的局面，并且大力改善投資環(huán)境，拓展投資渠道，為相對過剩的資本尋找出路。

除此之外，政府還有必要超越房價調控的思維局限，從房地產(chǎn)發(fā)展的單純經(jīng)濟增長導向轉向更為關鍵的民生導向，強化保障性住房的建設，并且在土地制度上進行根本變革，從地根調控轉向制度創(chuàng)新，對土地收益進行合理調整，促使房地產(chǎn)的市場化進入新的階段，真正改變房地產(chǎn)發(fā)展的模式，重建游戲規(guī)則，才有望解決當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)越積越深的一系列尖銳矛盾。

①保險公司大額協(xié)議存款是銀行對保險公司法人辦理的5年期以上、3000萬元以上，并訂立協(xié)議存款合同和開立協(xié)議存款憑證予以確認的人民幣存款品種。3000萬元以上、5年期協(xié)議存款利率曾一度達到3%至3.5%以上。

② 央行上海總部:《2005年上海金融運行報告》。