商業地產與海外ＲＥＩＴｓ對接

廣州越秀投資將旗下的白馬商貿大廈、財富廣場、城建大廈、維多利亞廣場等4個物業打包組合，已于2005年12月12日在香港進行公開招股。根據相關資料，2006年越秀REITs的股息率在6．54％-7．05％之間，較領匯基金高。如無意外，國內第一RWITs非越秀莫屬。

作為“訂單商業地產”模式的倡導者，大連萬達擬于2006年一季度將旗下購物中心以打包形式在國外上市。根據統計，截至2005年6月，大連萬達已在全國19個城市建有21個購物中心，總面積達到300萬平方米。在香港上市的北辰實業也計劃將旗下商業物業打包在香港上市。

盡管從現在的趨勢來看，國內商業地產與REITs距離越來越近，但是商業地產開發過程中存在的問題卻不應該因此而掩蓋。我們認為，就與REITs接軌的角度考慮，國內商業地產主要存在兩個主要問題。

一是用住宅開發的思維去做商業地產。在國家宏觀調控的前提下，房地產開發商從住宅轉向商業地產成為一種“時尚”。眾多的開發商仿佛又看到了一座尚未開掘的“金礦”。匆匆忙忙就將住宅地產開發思路毫不掩飾的運用到了商業地產中。于是，圈地、蓋房、賣房，掘金者們忙得不亦樂乎。

但是，商業地產與住宅業畢竟不同。從產權分割出售到售后回租的退出方式的轉變，開發商方才明白住宅的天然分割性和商業地產的整體性存在根本性的不同。但是，售后回租仍然只能是一種權宜之計，開發商深陷資金沉淀的泥潭。

二是地產和商業脫鉤。在國內的商業地產開發過程中，忽視商業因素的核心價值作用，缺乏商業經營理念成為一大通病。如前所述，開發商出于資金套現的需求，往往會采取分割出售的方式。這種方式帶來的后果往往是忽略了招商品質，形成魚龍混雜的局面，同時物業管理者、租戶和小業主之間盤根錯節的利益關系增加了協調難度。因此，種種因素阻礙了商業地產統一經營管理機制的形成，地產商業價值的提升難以實現。而缺乏商業價值的地產無法引起投資者的興趣，反過來制約了開發商資金的回收，從而導致開發商陷入惡性循環，資金的“馬太效應”加劇。

針對國內商業地產發展的問題，結合REITs的一般要求，我們認為，為了迎接REITs時代的來臨，商業地產開發商和相關參與者有必要在以下幾個方面做好充分準備。

其一，運作思路轉變。國內商業地產開發商的運作思路是以“資金快速套現”為核心，這與REITs“長期持有物業”的運作思路存在較大差距。以深國投為代表的商業地產大型開發商開始實行“只租不售”的運作方式，這不能不說是一種積極的變化。

其二，融資方式對接。商業地產的開發過程在前期往往會占用大量的資金，因而融資成為國內開發商關注REITs的直接動因。海外REITs與國內開發商的合作并不是沒有可能。西蒙與深國投商置的合作就是其中一例。當然，海外REITs對于內地情況不甚了解，借此機會進入熟悉行情可能是其中比較重要的原因。不過這也給國內開發商們提供了融資機會。

其三，治理結構規范。這主要包括兩個方面的內容。首先，對于有意與海外REITs合作的國內開發商需要保持比較清晰的股權治理結構；其次，對于重點城市的成熟物業而言，整個物業的產權結構應該十分明了。這兩個要求實際上可以降低海外REITs進入時的法律風險，無疑會為雙方的合作提供較好的基礎。