緩和社會情緒，堅定房地產市場化方向

歐陽覓劍

政府部門一再出臺“穩定住房價格”的政策，并且越來越嚴厲，一部分原因是抑制房地產投資的過快增長以及防范金融風險，但顯然也有平息社會情緒的考慮。這兩年一些城市房價快速上漲，激發了很多人的不滿情緒。不滿情緒主要有兩個方面，一是因為自己可能要多花錢或者買不起房子而抱怨，二是因為房地產開發商可能賺取高額利潤而不平。因此，很多人希望政府打擊開發商。

但是，如果開發商因此而受到打擊，房地產業的發展受到阻礙，那住房供應量大大減少，人們買到合意住房的機會也會下降，要么難以買到，要么需要支付更多。購房者和開發商在需求和供給中，確實是對立的關系，雙方都想增加自己的利益，減少對方的所得。我們可以將開發商看成“敵人”，但要戰勝它們，不能意氣用事，我們先要平息對它們的“仇恨”，然后才能進行理性分析，找到對付它們的有效策略。辨證法告訴我們，購房者和開發商是矛盾的兩個方面，那么，一方想得到更多，不能靠消滅或抑制另一方，而要通過推動另一方更好地發展去實現。

現在房地產企業發展得還不是很好，規模都不是很大，實力也不是很強，地產主營收入超過50億，就可以成為這個行業的TOP 10。看起來，它們賺取了很高的利潤，住宅的建造成本很低，卻能賣很高的價錢。但實際上，那只是毛利率高，年利率并不高，因為住宅的銷售周期長，資金周轉慢，從一年的情況看，它們并沒有賺得比其他產業資本多太多。根據經濟學理論，如果房地產業存在超額利潤，那必定會有大量資本進入，供給增多，價格下降，使整個產業的平均利潤水平下降。因此，只要房地產業沒有進入門檻，我們就不必擔心開發商賺得太多。

那么，削減開發商超額利潤的最佳策略，是降低門檻，吸引更多資本進入房地產業。這就需要堅持市場化的方向，允許資本合法地追逐更高利潤，給予企業充分的經營自主權，不進行行政干預，維持市場長期穩定地發展。進入房地產業的資本增多，就會引發開發商之間激烈的競爭，使它們大打價格戰，不得不降低房價。通過優勝劣汰，留下一批能夠比較有效地控制成本的企業，而且它們會更有社會責任感（因為這是在激烈競爭的市場獲得發展的策略），在競爭的壓力下，它們會主動地控制房價。這是利用資本的利己之心，最終卻增進整個社會的福利。

這樣的事情開始在上海發生。上海1995年時有1673家房地產開發企業，此后每年都增加幾百家，到1998時達到2601家，但之后就有大量企業退出市場，到2003年只剩下2100多家，這兩年在房地產下行的情況下，又有一大批企業被淘汰。殘酷的競爭壓力，正是去年以來上海房價開始下滑的重要原因。而在房地產市場化進程啟動更早的廣州，價格戰的局面前幾年就已經發生過，大批市民比較順利地獲得了比較合意的住房。這兩年廣州房價在連續6年下跌之后，呈現周期性上漲，但性價比仍然比市場化程度較低的北京高出很多。而且，廣州市場有很多競爭力較強的企業，在空置面積增加的壓力下，它們會采取更為靈活的營銷策略，2005年房價漲幅已經低于2004年，今年之內可望出現下降勢頭。

堅持市場化方向，北京等城市的房地產市場問題也會在幾年之內大大緩解。但是現在，這個發展方向卻可能因為社會情緒而模糊。調控政策使交易成本提高，并且可能干涉房地產企業的經營，這都會使市場化的進程放慢，資本進入的速度降低。

我們確實容易因為高漲的價格而產生不滿情緒。但我們更應認識到，每個產業在市場化的初期，產品價格都可能上漲，這是因為進入的資本太少，競爭不夠激烈。那么，解決之道恰好在于，平息我們的情緒，堅定市場化方向，吸引更多資本進入。政府加快建造廉租房和經濟適用房，使收入較低人群也有可能改善居住服務，相比出臺穩定房價的政策，更能有效地平息社會情緒，保證市場化進程的順利進行。