從資金平衡的視角來看房地產開發貸款的風險防范

摘要：商業銀行信用風險防范的重心正在從傳統的以借款人為中心轉向借款人與市場分析并重。本文以房地產開發貸款為例，從房地產項目開發中資金流動的特點入手，主要從資金平衡角度考察房地產投資過程，通過分析影響項目資金流的各種因素來識別風險，在此基礎上評價房地產開發貸款風險控制中可能存在的問題和對策。

關鍵詞：房地產開發貸款；資金平衡；風險防范

中圖分類號：Ｆ８３２．４５ 文獻標識碼：Ａ 文章編號：１００３－９０３１（２００６）０９－００６６－０３

市場經濟改革深化后，商業銀行預算約束加強，必須將風險識別和控制焦點從借款人特征擴展到借款人與市場并重，才能滿足日益嚴峻的競爭形勢的要求。這種轉變意味著，商業銀行不能夠僅僅從債權人角度孤立的考慮如何保障債權安全，而要從借款人角度出發，綜合、整體的考慮整個投資過程是否可行、可能存在的主要風險因素是什么、如何規避等問題。只有借款人投資達到期望的效果、銀行的債權才能得到根本保障。[１]

借款人的投資過程就是將自有資金和債務資金投資形成固定資產后通過生產的產品實現銷售后回流資金補償投資的過程。該過程涉及到借款人資金籌措、融資安排、投資計劃、生產管理、市場銷售、負債償還和利潤分配等資金過程。這一過程要求現金流入和流出必須保持平衡。在銀行貸款參與資金循環過程后，凡是可能減少現金流入和增加現金流出的因素都可能成為銀行的風險因素，需要進行準確揭示、提前控制。本文以房地產開發投資為例，從項目資金平衡角度考察投資過程中資金流動特點，通過分析影響項目資金流的各種因素來識別風險、測量風險和控制風險，并評價房地產開發貸款風險控制中可能存在的問題和對策。

一、房地產開發投資的資金平衡

１．房地產開發投資的資金運行。房地產開發投資過程按照房屋形象進度可以分為三個階段，即建設準備期、建設期和現房銷售期。在建設準備期，開發商通過招、拍、掛等方式購置土地、進行土地平整、工程設計、工程招標和市政報建等工程前期準備，所需資金主要來源于開發商自有資金。在房屋建設期，投資支出的主要是工程費用和相關稅費；由于商品房開發采取的預售制度，這一階段的資金來源可以分為自有資金、銀行開發貸款和預售收入三部分。房屋竣工結算后進入現房銷售階段，投資支出主要是當期經營成本、相關稅費、貸款本金償還和凈利潤分配，所需資金來源于銷售收入（見圖１）。房地產項目開發投資的建設準備期、建設期和現房銷售期必須保持資金平衡。

２．考慮資金時間價值后的投資資金整體平衡。考慮經營期和貼現率后，以通過項目財務凈現值來反映房地產開發投資資金的整體平衡。上述三個階段的資金平衡都能夠通過凈現值的公式來衡量：

ＮＰＶ＝∑（ＣＩｉ－ＣＯｉ）／（１＋ｒ）ｉｉ＝１、２、３、．．．、ｎ

其中，ＣＩｉ是現金流入，ＣＯｉ是投資過程第ｉ期的現金流出，ｒ是貼現率，ｉ是開發經營期。

（１）建設準備期的資產平衡：ＣＩ＝Ｆ（Ｅ，Ｌ，Ｒ）

房地產開發投資的現金流入是自有資金Ｅ，銀行貸款Ｌ和銷售轉投入Ｒ的函數。其中，自有資金來源于前期存貨銷售凈利潤、固定資產折舊、長期費用攤銷和股東追加投入等，是企業前期經營成果和股東信心的綜合反映，屬于內生變量。銀行貸款是銀行對借款人和項目的綜合評價后發放的，屬于外生變量。銷售轉投入取決于市場價格、消費者付款方式等因素，也是外生變量。

（２）建設期和銷售期的資產平衡：ＣＯ＝Ｇ（Ｉ，Ｔ，ｃ Ｌ ｅ）

房地產開發投資的現金流出主要是投資Ｉ、稅費Ｔ、經營成本ｃ、貸款Ｌ和股東收益ｅ的函數。其中，投資、經營成本和股東收益是可控的內生變量，稅費Ｔ和貸款償還Ｌ是剛性支出，屬于外生變量。

需說明的是，貼現率ｒ是股東預期收益、貸款利率、風險升水等因素的綜合體現，還受市場競爭程度、政策環境等因素影響。

二、影響房地產開發投資資金平衡的主要風險因素

影響房地產開發投資資金平衡的風險因素可以分為減少資金流入的風險因素和增加資金流出的風險因素。一般采用的方法是分析影響項目投資資金平衡的各種因素變動對項目凈現金流量的影響程度，找到敏感性因素后再研究規避風險的具體措施。當前房地產開發投資中常見的風險因素主要是：

１．市場風險。房地產市場的價格是決定項目資金流入的決定性因素，工程投資和償債資金主要依賴銷售收入帶來的現金流入，因此，市場風險是房地產開發貸款面臨的主要風險。房地產市場風險可以分為企業個體性風險、系統性風險和區域性風險。Ａｌｌｅｎ和Ｇｏｒｔｏｎ１９９１證明了理性投資者與資產管理者之間的代理問題會產生資產泡沫。Ａｌｌｅｎ等（１９９３）指出資產市場的信息不對稱會使價格操縱成為可能，并最終導致資產的價格泡沫。房地產市場的系統性風險主要是由于經濟周期、信貸、國際資本流動等宏觀經濟因素造成的。袁志剛等（２００３）通過一個具有理性預期的購房者、地產商和銀行的房地產市場局部均衡模型，分析了房地產市場的均衡價格存在理性泡沫的條件和程度，以及導致泡沫破裂的相應條件。關于區域性市場風險，王維安等（２００５）對存在地區經濟差異的房地產市場區域風險產生和擴散機制進行了描述，認為通常在經濟欠發達地區，房地產開發商對土地價格的炒作和居民對房地產價格的升值預期是導致房地產市場區域性風險的重要原因。[２]

２．項目資本金籌集風險。股東新增貨幣資金投入也是項目資本金的重要來源。為了彌補企業現有資金不足，借款人可能要引入新股東投入項目資本金。部分開發商為了獲得稅前抵減費用的優惠，不在實收資本中核算新增項目資本金、而是在“其他應付款”或“資本公積”科目核算。因此，對新投資者投入的資本金，銀行除了要審核投入資本形式和到位情況，還要其在借款人財務報表中的核算形式。

３．經營風險。房地產開發項目自籌資金主要來源于借款人前期經營凈收益形成的自我積累投入。房地產開發企業的主營業務收入是住宅、商鋪和車庫等存貨租售，在抵償成本、稅費后形成的凈現金流量能夠用來進行新的投資。應當重點考察借款人前期項目銷售情況，凡是能夠影響到企業存貨銷售的各種因素都可能成為影響資金流入的風險因素。如果借款人前期存貨余額較大、銷售期較長，應當進一步分析其存貨的構成，找到存貨銷售緩慢的原因。通常認為，存貨中大戶型住宅銷售緩慢可能是定價過高、當地購買力有限等原因；商鋪銷售不暢多是因為當地商業氛圍尚未形成等原因造成的。借款人前期存貨銷售不理想既占用了原有投入自有資金又影響到對新項目的資本金籌集能力。

４．土地購置風險。由于政府壟斷國有土地使用權轉讓的一級市場，借款人只能通過招、拍、掛方式獲得國有土地使用權。所有關于土地轉讓的制度、政策、稅費等變化都可能導致土地購置成本上升，將直接增加土地成本資金支出。為了保障項目用地，開發商一般要提前進行土地購置，待條件成熟后進行開發。銀行要關注企業的土地購置計劃，如果企業在貸款期內頻繁購置土地，將占用經營活動產生的現金凈流量，形成現金流出剛性壓力，相應減少了償債資金。

５．財務風險。房地產開發企業一般采用開發、建設和物業管理一體化的經營模式。這種經營模式造成開發企業和建筑商等企業存在密切的關聯方關系。各關聯方之間能夠通過頻繁的股權轉換、資產交易、往來賬款及等關聯方交易轉移成本和利潤。部分實行集團開發管理的公司還對各下屬公司實行統一對外融資、集中財務管理等方式在集團內部調控資金。銀行對于這類關聯方交易很難監控，難以保證項目資金的封閉運行，存在資金監管風險。

６．貸款方式風險。房地產開發商一般通過項目土地和在建工程為開發貸款提供抵押擔保。這種抵押方式存在法律瑕疵，必要時難以執行擔保、可能影響第二還款來源的穩定性。首先，由于土地使用權是與其地上附著物的權利一并轉移的，當項目實現銷售后，房屋所有權將從開發商轉移到消費者，消費者所購房屋對應的土地使用權也轉移給消費者所有，造成抵押物懸空。其次，相關法律規定，開發商在未付清建筑房工程款時，建筑商對在建工程形成的債權優于銀行的抵押權利。銀行只能在建筑商工程款付清的情況下才可能處置抵押物，存在較大不確定性。

７．償債風險。開發商一般采取滾動開發的方式進行運作，如果開發商前期項目銷售不暢，前期開發貸款不能按期償還，而開發商償債資金主要依靠新項目銷售收入。原項目貸款等負債造成借款人償債時間集中、償債壓力加大，可能影響新項目貸款按期償還。

三、在風險控制前提下提高房地產貸款使用效率的對策

考察房地產企業投資資金平衡過程說明，在準確識別投資風險后提高風險控制水平，就能夠提高房地產貸款的使用效率。

１．選擇貸款進入時間。項目前期土地購置、拆遷安置、場地平整和報建等工作涉及面廣、資金要求集中，風險較大，在基本建設條件尚不具備的情況下銀行貸款不宜過早進入。為提高市場效率，可以提前了解借款人融資需求，跟蹤項目進展情況，進入投資循環。

２．關注行業政策變化。政府行業調控政策是系統性風險的重要來源。要密切關注政府主管部門和各地方政府出臺的行業政策，及時調整貸款風險控制重點。政府政策主要從土地供應、施工規劃、利率水平、信貸政策和稅費政策等方面調節房地產市場價格。由于政策調節具有時滯性、動態性等特點，銀行要關注政府部分發布的房地產市場價格等方面變動情況的信息，分析市場價格各影響因素，及時調整貸款投放節奏。

３．提高市場風險識別能力。市場價格變化是市場風險的主要來源，銀行要分析反映房地產價格需求的指標，如當地經濟發展水平、人口數量和年齡構成概況、人均可支配收入情況和近年來房地產銷售面積和銷售收入的變化情況；反映供給水平的因素，如房地產投資規模變動情況、施工和竣工面積、空置面積變化情況等。

４．做好貸款封閉運行管理。設定還貸資金專戶，對貸款使用和償還進行封閉管理、專款專用。關注借款人的關聯方交易情況，督促其規范財務管理和會計核算，及時充分披露經營信息，防止借款人挪用項目開發貸款資金。

５．設置合法、有效、足值抵押。銀行應當關注項目土地權證的真實合法性、建筑工程付款等合同執行情況以及項目土地等權利是否已設為其他債務抵押等情況。由于房地產項目土地和在建工程抵押存在法律瑕疵，還應尋找非本項目土地和在建工程為開發貸款提供合法有效足值擔保；對借款人提供的抵押物依法進行實地審查并進行相關抵押登記，確保第二還款來源。

參考文獻：

[１] 趙慶森．商業銀行信貸風險與行業分析——以中國鋼鐵工業為實證[Ｍ]．中國金融出版社出版，２００４．

[２] 王維安，賀聰．房地產市場區域性風險擴散機制研究[Ｊ]．財經研究，２００５，（１）．

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