新“愚公移山”

近聞政府要對土地價格進行改革，為的是把房價降下來?？尚袉?

坊間把教育、醫療、房產稱為“新三座大山”。政府對教育和醫療，雖屢有政策出臺，如嚴禁教育亂收費、打擊非法行醫、藥品價格管制等，但力度遠遠不夠，效果也不佳，甚至還沒有引起民眾、媒體和評論人的過多關注。房產，從種種跡象看，是今年政策的重點，從去年的“國八條”到今年的“國六條”，以及由此誕生的提高購房貸款利息、提高首付比例、提高二乎房銷售的交易成本、增加經濟適用房和廉租房供給、停止別墅供地等等，直到最近正在醞釀的土地價格改蘋，無一不是針對“第三座大山”——房產的。

然而一個令政府尷尬的事實是，無論政府出臺了多少措施，市間的房價仍一個勁兒地漲，像是市場在和政府開玩笑?；叵牍墒械那闆r，我們就不難理解房市的現狀。1996年下半年，政府連續出臺利空政策，指望股市放慢腳步，但股市像是脫韁的野馬，直到《人民日報》特約評論員文章發表，才緩過氣來。最近幾年，政府一個又一個利好，股市就像一匹死馬，只有下沉的重力，沒有上揚的動力。可見中國的市場，是有點特別的。要研究中國的市場，恐怕就要從這“特別”二字下功夫，不是照搬誰誰誰的理論可以指導政策制訂的。

回首今年有關房產的政策，沒有一樣不是基于這樣的前提：房地產市場是一個完全競爭的市場。而中國的房地產市場，恰恰不是一個完全市場。首先，土地，是政府完全壟斷的。土地儲備制度，為地方政府增加了大把大把的票予，積極性空前高漲，中央政府想怎么調控也是白搭，以至于國土資源部的調查結果顯示：2004年9月以來，一些城市的違法用地少的在60％左右，多的甚至在90%以上。所以也就不得不承認，違法用地的主要原因，在地方政府。

那么多政策沒有起到預期的效果，就想到“釜底抽薪”，從地價上打主意。從已經得到的信息看，所謂地價改革，就是要打破“出價高者得”的游戲規則。這是典型的價格管制。制訂一個最高限價，稍有經濟學常識的人都知道，必然會導致土地供求之間的缺口出現。再說了，土地，作為一種不可再生的資源，本來就是價格不斷上漲的，價格管制能夠維持多久?

土地供不應求，那么，誰得到土地?據說采用的辦法是，設定一個競價區間，低于這個區間的下限或高于這個區間的上限，都是無效競價。首先要問的是，這個競價區間是公開的還是秘密的?如果是公開的，那顯然只有一個結果，大家出同一個價格：競價區間上限。那么，這樣的競價有什么意義?如果是秘密的，那么，誰能保證它會是秘密的?與競價區間制定者有關系的，必然占有信息優勢，這不是又新增了一個腐敗的土壤么?其次，如何制訂競價區間?比如說北京，是以一環、二環、三環為界?區域劃得大粗，同一區域內的土地市場價格可能相差甚大，現在都按同一個價格區間出售，結果可想而知。那么，對每一地塊制訂一個價格區間?政府管得太細，要市場作甚?

即便上述問題都可以依靠政府官員的廉潔迎刃而解，那么，又是否能夠控制房價呢?據說可能的辦法是，地價劃定上限，房價也劃定上限。道理很簡單，房價上揚的主要原因不是因為地價高企么，現在我把地價降下來了，你就把房價降下來吧。想想倒是蠻有道理的，但結果會怎樣呢?

地價的競價區間，盡管如上所述，有諸多問題，但相對來說還是比較容易制訂的。因為相鄰的兩塊土地，價值有可比性。但相鄰的兩個小區的房子，很可能一點可比性也沒有。房子是一個典型的異質性商品，即使在同一個地段內，這邊的120平米房子，難道就等于那邊的120平方米房子?你現在都制訂一個價格上限，那這個上限是根據哪邊的房子來定?也許你要說，這還不簡單，當然是以好房子來制定上限啰。那這個上限對于差房子來說，一點意義也沒有，反正它永遠賣不到那個價錢；但這個上限對于好房子來說，可能就冤得很。你說，那把上限再抬高點。得，你抬高到什么程度合適?大高，比市場均衡價還高，一點意義沒有；低于市場均衡價，賣家總是冤。

再說了，制訂一個最高限價，誰去創新?開發商一看，政府定的價格那么低，隨便怎么修個房子都可以賣掉呢，何苦去設計?事實不是明擺著嗎，都說房地產那么火熱，但如果房子設計不好，同樣賣不掉，或者即使賣掉，也賣不到好價錢，這已經充分說明了房地產開發中設計的重要性。現在好了，反正就賣那幾個錢，誰也沒了設計的心思。也許你要說，現在不缺設計好的房子，缺的是能夠提供給低收入者的房子。行，隨便建，降低成本，今后等大家收入提高了，對房子不滿意了，推倒重來?

以上政策，包括很多其他的政策，都反映出政府的兩難處境：一方面要大力推行市場經濟，另一方面，一旦對市場掌控不了了，就想到計劃經濟的手段。

(編輯 茹 意)