房屋故事（下）

主持人：上期，趙亞當與錢夏娃就房屋買賣糾紛已經過了幾招，雖然官司各有輸贏，法理卻總相通。林律師、沈律師對此涉及的有關房地產買賣的法律關系的釋疑，對您應該很有啟發吧。本期我們將這個話題繼續下去，且看趙亞當和錢夏娃這次是如何“斗智斗勇”的。

趙亞當住在悉尼，但他在中國買了一套房子。趙亞當通過當地的房屋中介將該房出租。該房屋中介因經營不善，又加上本人有吸毒賭博惡習，經常債臺高筑，天天被債主逼得東躲西藏。正好趙亞當房屋在該中介手中，而趙亞當又遠在悉尼，所以該中介就打起了房屋的主意。他在當地私刻公章，在一個只收三元的專業戶那里，辦好了一整套房產交易證件，并將該房屋成功地賣給了錢夏娃。

趙亞當在悉尼等了大半年未見任何租金，而且該中介也隨之消失。當趙亞當趕到國內，發現開門的是一臉疑惑的錢夏娃。訴訟然后展開。

沈寒冰律師：在本訴訟中房屋所有權自始至終沒有轉讓過，因此趙亞當能贏得訴訟，但對于錢夏娃來說，她的一生積蓄，就完全有可能分文無歸，除非她能找到該中介，并且該中介被找到時還一定要有錢，否則除了讓該中介坐監外對錢夏娃的損失于事無補。

這就是最常見的糾紛，惡意第三方將房屋合法地轉給善意第三方，然后攜款消失，導致訴訟在善意第三方和房屋的擁有者之間發生。

林蔭茂律師：房屋中介人偽造交易證件，將趙亞當委托出租的房子擅自賣給錢夏娃，并攜款出逃，這完全是詐騙犯罪。趙亞當應該立即向中介人住所地或房屋交易地的公安機關報案，查明房產中介人和錢夏娃是否惡意串通。如果錢夏娃與中介人惡意串通，例如，錢夏娃明知中介人為盡快將騙取的房屋變成現金而低價收購，趙亞當可以根據該證據通過訴訟認定買賣無效。如果錢夏娃沒有與中介人惡意串通，而是善意取得，那么，房產已經交易完成，權證已經變更到善意第三人錢夏娃名下，錢夏娃已入住，恐怕趙亞當要追回的只能是房款而不是房子了。這時，如果錢夏娃還有余款沒有向中介付清，則趙亞當應該立即通過公安讓錢夏娃將余款付給公安，由公安作為追回的贓款返還被害人趙亞當。如果錢夏娃已經將房款全部付清，則趙亞當只能等待公安追捕中介人，等待公安追回贓款，作為趙亞當可以積極配合公安查找中介人的其他財產。

另外，趙亞當可以查一下，在房屋交易中，交易登記機關是否有過錯，如果沒有按照法定交易程序辦理交易手續，那么，趙亞當可以通過行政訴訟請求撤銷交易登記的行政行為。這不是沒有可能的，因為房產交易一定要出示產權證正本，委托交易要有委托書等等，外國人委托還需要國外公證和使館認證。如果，行政訴訟勝訴，那么，趙亞當和錢夏娃之間的產權交易就可能被撤銷，趙亞當就可能重新取得房產。當然，這樣一來，錢夏娃遭殃了，她必須立即采取兩方面行動，一是通過公安立案偵查，盡快追捕中介人，追回中介人手中的贓款，二是狀告房地產登記機關，請求行政賠償。

倘若上述案件的那位中介是趙亞當的妻子的話，那么案情就會變得更復雜了。該房屋的所有權是趙亞當和他的太太兩人共同擁有，在出售時趙太太根本沒有告訴趙亞當，并且同意出售的簽字是趙太太讓隔壁賣面的老王代簽，趙太太在拿到房款后也“逃之夭夭”，這時倘若買家仍是錢夏娃，在錢夏娃和趙亞當的訴訟中誰應該獲勝呢？

沈律師：這宗案件輸的一方會非常慘，首先是房屋本身價值比較高，不是像古人所說的“打落牙和血而吞”所能扛過去的，這種傷痛可能是斷舌之痛，如吞下去很可能會出人命。像這類案件，在澳洲通常通過“衡平”這一法律關系來調整。

法庭通常會比較雙方在法律上的地位，看哪一方的法律地位優先，優先的一方就能贏得訴訟。比如在本案中法院會看趙亞當如何保存地契，是放在保險箱里還是放在廁所里，如趙亞當本身對地契沒有合理保存，使得他太太輕而易舉地獲得，那么趙亞當很有可能就會輸掉官司。

林律師：房子產權是趙亞當夫妻共同共有，妻子瞞著丈夫將房子賣給了善意第三人錢夏娃，并卷款而逃，如果趙亞當為此而狀告錢夏娃，一般趙亞當輸，除非你能證明錢夏娃和趙妻惡意串通，錢夏娃明知趙妻惡意侵吞夫妻共同財產而幫助之。這在夫妻離婚案件中比較多。一方為了獨占財產，擅自處分共同房產，被侵權一方則可以請求法院認定房屋轉讓無效。

我認為，在中國，對夫妻之間的相互代理權是不太重視的。人們一般認為，夫妻財產是共同財產，夫妻任何一方都有處理權；也有主張夫妻一方在處理共同財產時應該尊重另一方，共同商量；還有主張，當夫妻共同財產額比較大或重要時，如不動產，應該共同處理，而小額財產，夫妻之間應該有相互代理權。司法實踐中，若夫妻一方與第三方惡意串通擅自處分夫妻共同房產的，被侵權一方申請撤銷這種處分行為，一般會得到法院支持

沈律師：如果趙亞當確實將地契放在有十七把鎖的保險箱里，但因為他太太也同樣是房屋所有人，也可以獲取地契，那么這時案件就更復雜了。

通常在房屋買賣中“干凈地契”（不是指地契這張紙干凈，而是指地契上沒有任何銀行欠款或抵押）是很少的，在房屋出售時，一般應該要將這些欠款或抵押在成交前注銷，此時通常銀行、律師等一些人物會被卷進來。

在一個澳洲高院的判例中，趙太太帶著面攤的老王冒充趙亞當在銀行經理面前簽字，而銀行經理并無發現有詐，因為老王三個月內沒有賣面而專心練趙亞當的簽字，練到簽字比趙亞當簽的還趙亞當。但趙亞當的律師抓住這一點，爭論說趙亞當和他太太已經是銀行長時期的客戶，經理應該認識他們，或者至少應該核對趙亞當的身份證件。最后該案由銀行買單。

林律師：從法定程序上找問題，往往是推翻一個法律行為后果的好辦法。前面提到的通過行政訴訟撤銷房產交易登記，也是從程序上突破的。

沈律師：假如賣面的老王專門找整形醫師按趙亞當的臉整形，并且在銀行簽字當天也拿到了趙太太從趙亞當身上偷出來的駕駛執照，這時法院會看錢夏娃方面的法律地位。

比如在成交前的一至數天通常會有“最后檢查”這一步驟。如在“最后檢查”步驟中錢夏娃沒有采取合理的詢問措施，那么錢夏娃會輸掉案子。“最后檢查”中，如果錢夏娃看到該房屋內尚無搬遷的痕跡，甚至正好在“最后檢查”時碰見趙亞當正興高采烈地在花園中搭小木屋，如錢夏娃對此置之不理仍然要求成交的話，那么相較于趙亞當來說她在法律上的地位就明顯劣于趙亞當而最終將輸掉這一案子。

林律師：地契保存在哪里，上了幾把鎖，證明的是趙亞當對個人財產所有權保護的重視，而不是隨意地由妻子可以獨自處理；銀行抵押注銷，必須趙亞當親自到場簽字，說明了銀行程序的設置就是為了保護產權人，不遵守這個程序，銀行自己有過錯，有過錯就要承擔過錯責任；“最后檢查”可能相當于房地產交接或交接前的驗收，在交接驗收時，錢夏娃沒有合理詢問、沒有看見搬遷痕跡，相反卻看見有搭建行為，在這種情況下錢夏娃還完成交易，判斷錢夏娃是否有過錯或是否惡意串通趙妻。沈律師認為這些都是法庭在比較雙方的法律地位的優先，用一種衡平的方法，判斷哪一方更加具有優勢。從中國司法來說，這些都屬于證據，以供法院綜合判斷在賣房糾紛中，趙妻究竟有沒有賣房的夫妻代理權，銀行究竟有沒有審核過錯，錢夏娃究竟有沒有惡意串通，以裁判這宗房屋買賣是否無效。

編輯：孫薇薇