換房也要“精打細算”

兩年前我和老公剛結婚時，婆婆拿出多年的積蓄，給我們買了一套90平方米的兩室—廳的房子。正所謂比上不足。比下有余，看看當時周圍不少同事和親友還在為租房、買房煩惱，我們覺得挺知足的。

因為臨近結婚，買房時比較著急，加之當時南京周邊的房子很便宜，看了幾個盤后在售樓小姐的誘惑下買了這套房子。付錢后沒兩天我才得知，同樣的房子小區中介的房源便宜了1萬多元，甚至剛裝修好的也比從開發商處買的清水房便宜。我真是很后悔。

不經意兩年過去了，房價年年飆升?，F在，我們考慮到要寶寶了，增加孩子和保姆后房子明顯不夠住，因此，想換個大一些的新房?？墒牵覀兌际枪ば诫A層，兩年下來，省吃儉用才攢了10萬多元?？窟@點兒積蓄，想買新房的確有困難。思前想后，只有通過在換房時省錢，處理原有房屋，來減輕財務壓力了。

可就在處理舊房這個問題上，我和丈夫發生了分歧。丈夫認為應該將舊房作為二手房賣掉，用這筆資金還掉貸款，并用剩下來的錢。作為購置新房的資金。而我卻覺得應該將舊房出租，以每月的租金減輕家庭財務的一定壓力。至于購買新房。我們可以用舊房作為抵押，獲取銀行抵押貸款。這樣，先出租、后出售，無疑可以為我們帶來兩方面的收入。拿到這筆貸款后。我們還可以用它先還掉舊房的余下貸款，再重新貸款購買新房，同時出租舊房，用舊房養新房。在我的仔細分析下，老公也認同了我的妙招。

說動手就動手。挑了一個周末，我和老公先去了一趟工行做舊房抵押貸款。之前，我們做了一番了解。在貸款期限上，建行住宅最長不超過10年，工行則可放寬到20年，比較適合我們的現狀。幾次勞累下來，我們終于輕松地拿到抵押貸款42萬元。隨即，買新房也提上了日程。

有了當年的買房教訓，我和老公覺得雖然手頭上只有十幾萬元，但也要精打細算，慎重選擇。2006年初，我們看中一套60萬元的房子。

于是，我開始一家家看房。當時，我們看上的房子大多是66萬元左右，120平方米。一天，地產商告訴我有一套73萬元的房子。我一看到房子就驚呆了，它就是我夢想中的家!裝修風格簡潔、溫馨；乘地鐵上班也很方便：而且鬧中取靜——鄰近街道卻比較安靜，這是我最喜歡的一點。我算了算賬，雖然比市場價貴了7萬元，是二手房。但搬進來不用裝修就可直接入住，省去了一大筆裝修費和裝修時間。

如果我們通過中介公司買房，需要支付2萬元的費用。于是我們決定直接和業主談。我和漂亮的女主人在咖啡廳像買菜一樣商量房價，很快就把買房的事定妥了。

然而，馬上要簽合同了，老公突然打電話跟我說：“房子不買了！”他說房子太貴了，而且已經別人裝修住過的房子，擔心以后會后悔。

這可怎么辦呢?我尋思再三，采取了溫柔對策，通過做地產的同學對房子周邊的地形、價格、節省的時間和費用的一番分析，我們起碼可以比買其它房子省去幾萬元！一輪猛攻之后，老公終于點頭應允了。

現在，大房子買了，也入住了。第二件事就是小房子的出租了。鄰居的房子不帶家具，月租金是2200元，如果帶家具?？梢猿鲎獾?400～2500元／月。我們的房子怎樣才能租個好價錢呢? 我先把房子請人粉刷了一遍，鋪上了復合地板，共花了1000多元。又請人把房子好好打掃了一番。把房子這么簡單一收拾，頓時煥然一新。我有信心把這么好的房子租個好價錢。于是，我開了個高價：2700元／月。沒想到，不到一周時間，房子就順利地租出去了。

不過，當時由于沒有細算時間差，租房子和買的房子的交接日期有一個空檔，我不得不搬到父母家先住了一個月。雖然有這么一點不足，但是買到了合適的新房，解決了孩子將來上學的問題，我覺得自己的投入是值得的。今年，看著這片房價越來越高，我心中的快慰又增添了一分!

理財專家

點評

換房對一個家庭來說可是一件大事，確定之前，一定要選擇好舊房與新房的利益模式。如果以房產升值為最主要的收益來源，可以選擇賣掉舊房，但其投資期限一般較短。而先出租、后出售，無疑可以為投資者帶來兩方面的收入，但此類投資模式的投資期限一般較長，且要面對房產折舊等諸多額外成本。投資者可以根據個人的經濟實力進行選擇。

在用舊房抵押貸款方面，要注意選擇合適的銀行。據了解，目前中國建設銀行和中國工商銀行都推出此類業務，但在貸款期限上規定不同。貸款利率均按照中國人民銀行規定的利率執行。貸款額度：住宅不超過抵押房產評估價格的60％，而且任何抵押物貸款不超過50萬元。

在選擇還款方式上，是否要提前還款。要看家庭的實際情況。如房產貸款目前年率為6．39％，而基金的穩定收益率可達到9％，即表示其所得將高于房貸利息支出。則可以選擇進行基金投資，以使資金的運用更加有效；反之，則可選擇提前還款以減少利息支出。