商鋪投資風險有幾何

分類：純商業建筑和底層商業

商業房地產項目建筑形式主要分兩大類。一類是單體商業形式，即以單體建筑的形式經營商業內容，主要以SM(SHOPPINGMALL)為代表，特點是一般單層面積較大，進深和層高可以適合絕大多數商業業態需求，賣場通透，使用率高，有充足的停車位，由開發商直接或委托招商，統一管理。

另一類是底層商業形式，即包括住宅、公寓、寫字樓以及建筑綜合體一、二層及地下一、二層，通常面積較小，以分割鋪面形式對外租售，主力鋪位面積在200-500平方米之間。底層商業形式又分為寫字樓底商和住宅底商，寫字樓底商一般位于成熟商務區，以國貿、燕莎、金融街、中關村區域商業地產項目為代表，這類商鋪面向的消費群體收入水平較高，雖然租金較高，但由于經營品類利潤率可觀，如快餐、精品、服裝等，因此比較旺銷。

住宅底商大多處于新建住宅小區沿街或小區內主要干道，消費群體相對固定，一般作為小區生活配套，以為小區居民服務為主。

誤區：沒有留白只看表象

隨著社會的發展，現在許多開發商、投資人、經營商逐漸認識到社區商業的潛在商機，不少項目的商鋪銷售極為火爆，價格也隨之飆升，甚至有的銷售率超過100％。華高萊斯顧問公司總經理李忠指出，這種現象不正常。賓館的最佳出租率為90％，超過這個比率就容易出問題。這是因為賓館的人員配備、設備運行、房間使用不可能滿負荷運轉，應該有一定的商業空間留白。如果出租率達到100％，一旦有人員缺勤、設備故障、房間維修等突發事件出現，賓館將無一點迂回、挽救空間，每年五一、十一的旅游旺季帶來的人滿為患就是一例。同樣，當商鋪的出租率高于100％，過分擁擠的購物環境不僅使整個商業品質下降，而且無法開展促銷活動，久而久之，最終導致該地區商業的衰落。因此，在規劃、招商過程中應該適當地留有空白。

測算：只是預計無法承諾

亞運村地區生活氣息濃厚，被稱為中心居住區CLD，也是北京一個新興的商圈，其發展主要依托亞運會而興起，但房地產發展起步較早，區域形成了一些體量較大的商業，如北辰購物中心、陽光廣場以及分布在安立路兩側和與其垂直交叉的慧忠路商業街。由于辦公及高檔社區相對較多，以餐飲、娛樂、超市等生活配套行業為主，形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規模正在日益壯大。

北京紅石行有關負責人以亞運村商圈為例，大致測算了一下該地區商鋪的投資回報率：從本商圈餐飲集中的商業街——安立路、慧忠路及安慧北里地區來看，假定測算的商鋪面積為100平方米，此商鋪的購置價格為15000元／平方米，相關稅費比例按總房款額的10％計，日租金價格水平為7．5元／平方米，物業管理費25元／月／平方米，貸款按商業用房的貸款比例六成十年計算，考慮10％的房屋出租空置率。計算過程如下：

總房款=單位售價×商鋪面積：15000元／平方米×100平方米=150萬元

貸款額=總房款×貸款比例=150萬元×60％=90萬元

首付款=總房款一貸款額+總房款×相關稅費比例=150萬元一90萬元+150萬元×10％=75萬元

月還款=貸款額÷10000×每萬元還款額=90萬元÷10000×109．82＝9883．80元

年還款=月還款×12=9883．80元×12=118605．60元

總付款額=首付款+年還款×貸款期=75萬元+118605．6元×12=1936056元

年物業管理費=26400元

月租金收益=商鋪面積×日租金價格×月平均天數=100平方米×7．5元／平方米／日×30．5=22875元

扣除空置率實際年租金收益=月租金收益×12×(1-空置率)=22875元×12×(1-10％)=247050元

年利潤=扣除空置率實際年租金收益－總付款額÷貸款期－年物業管理費=247050元－1936056元÷10年－26400元=23444．40元

內部收益率=累計總收入÷累計總投入=年利潤×貸款期÷總付款額+年物業管理費×貸款期=23444．40元×10年÷1 936056元+26400元×10年=10．48％

投資回收期=1÷內部收益率=1÷10．48％=9．54年

該負責人還強調，這僅僅是一個測算，沒有考慮其他影響投資收益的因素，投資人在實際投資過程中必須把那些因素計入成本。同時要意識到，是投資就勢必有風險，沒有100％的收益承諾。

(摘自《北京娛樂信報》2006．9．26)