房地產(chǎn)基金醞釀 中信聯(lián)華爭(zhēng)搶先手

對(duì)于融資渠道收窄的房地產(chǎn)企業(yè)來說，中國人民銀行正在考慮推行的試點(diǎn)無疑是一個(gè)好消息，尤其是在“限外令”堵塞了海外房地產(chǎn)基金的進(jìn)入之后。

央行正在考慮對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)基金放行

據(jù)了解，中國人民銀行金融市場(chǎng)司將中信證券股份有限公司和聯(lián)華國際信托投資有限公司列為房地產(chǎn)基金的試點(diǎn)單位。目前。這兩家機(jī)構(gòu)已經(jīng)上報(bào)相關(guān)房地產(chǎn)基金試點(diǎn)方案的材料。“如果方案最終獲得人民銀行的認(rèn)可，那么試點(diǎn)就有可能在年內(nèi)成行。”熟悉情況的有關(guān)人士推測(cè)。

這位人士稱，為改變國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)可能蘊(yùn)涵的金融風(fēng)險(xiǎn)積聚于銀行的現(xiàn)狀，中國人民銀行一直都在考慮開辟房地產(chǎn)基金等直接融資渠道，但受制于產(chǎn)業(yè)投資基金法沒有出臺(tái)而無法成行。房?jī)r(jià)波動(dòng)開始加劇，越來越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在累積，這些促使了央行去拓展直接融資渠道。

信托公司VS證券公司

上報(bào)方案的兩家機(jī)構(gòu)——中信證券與聯(lián)華信托分別是所在行業(yè)的龍頭。

目前，這兩家機(jī)構(gòu)都處于比較緊張的狀態(tài)。央行目前只是確定允許這兩家公司上報(bào)方案，并未明確表示兩家是否都可以成為試點(diǎn)。可能的情況是，對(duì)這兩家機(jī)構(gòu)進(jìn)行比較，誰的方案獲得認(rèn)可，誰就成為試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。

在具體的操作中，由于中國目前在這方面的法律制度包括資產(chǎn)管理制度、稅收制度、證券監(jiān)管體制并不完善，因此，試點(diǎn)不會(huì)采用在美國普遍存在的公司制REITS，而會(huì)參考香港和新加坡經(jīng)驗(yàn)發(fā)展信托型封閉式房地產(chǎn)基金，該基金最終在銀行間市場(chǎng)發(fā)行。

“這種模式的特點(diǎn)就是以受托人、投資管理人、托管人資格管理為核心，特別關(guān)注房地產(chǎn)基金投資行為中的風(fēng)險(xiǎn)管控。監(jiān)管者希望通過試點(diǎn)為今后房地產(chǎn)基金立法提供基礎(chǔ)。”信托業(yè)人士稱。

目前，能夠操作信托型封閉式房地產(chǎn)基金的機(jī)構(gòu)只有信托公司和證券公司。因此，對(duì)于聯(lián)華信托與中信證券而言，誰能成為試點(diǎn)者，不只涉及這兩家企業(yè)的各自業(yè)務(wù)拓展，更涉及到其所處的行業(yè)誰能更早地進(jìn)入這一領(lǐng)域。

房地產(chǎn)直接融資

業(yè)內(nèi)人士分析，央行金融市場(chǎng)司積極推進(jìn)房地產(chǎn)基金的試點(diǎn)主要出發(fā)點(diǎn)源于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

在2006年10月30日發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告(2006)》中，中國人民銀行發(fā)出警告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景尚不明朗。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將分別影響到投資和消費(fèi)，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和金融穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。

該報(bào)告進(jìn)一步假設(shè)，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值將會(huì)降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會(huì)使銀行減少對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，推動(dòng)房?jī)r(jià)更大幅度地下降。“這種銀行與房?jī)r(jià)的連鎖反應(yīng)引起了監(jiān)管層的擔(dān)憂。”信托專家孫立認(rèn)為。

目前，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)增速下跌的情況正在傳遞出這樣一個(gè)信號(hào)，發(fā)展能夠自主承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)直接融資渠道成為亟待考慮的問題。

但對(duì)這樣的一種嘗試，有業(yè)內(nèi)人士分析，央行的試點(diǎn)不大可能在短時(shí)間內(nèi)成行。

一方面，央行將房地產(chǎn)基金放到銀行間市場(chǎng)上，此舉固然有利于為銀行間市場(chǎng)增加更多投資品種，但卻不大可能很好實(shí)現(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)帶離銀行體系的目的。

此外，主導(dǎo)權(quán)也有可能成為試點(diǎn)的制約。畢竟，《產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)管理辦法》未能出臺(tái)，誰將成為產(chǎn)業(yè)投資基金的監(jiān)管者還是未知數(shù)，目前，包括央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委等機(jī)構(gòu)都與其相關(guān)。

2006年的最后一天，由發(fā)改委主導(dǎo)社保基金、中國人壽等多家大機(jī)構(gòu)參與的渤海產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司揭牌。

而證監(jiān)會(huì)官員也多次公開表態(tài)支持券商未來開展類似商業(yè)物業(yè)租賃等相關(guān)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，并逐步開拓交易所上市的通道。

“目前，不少部門都希望自己主導(dǎo)開展房地產(chǎn)基金的試點(diǎn)，央行這次占了先機(jī)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

(摘自《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》2006．12．30)