房產(chǎn)：闖黃燈比闖紅燈還危險(xiǎn)

據(jù)報(bào)道，在北京二手房?jī)r(jià)格保持較快增長(zhǎng)的情況下，租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒有呈現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，從而導(dǎo)致了二手房的租售比(即售價(jià)與月租金之比)出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)，2006年北京的二手房租售比達(dá)到286∶1，已經(jīng)接近國(guó)際公認(rèn)的警戒線。另一篇報(bào)道則指出，目前北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市的租售比在300～500之間，已經(jīng)超過國(guó)際公認(rèn)的警戒線。

國(guó)際上一般用租售比來衡量物業(yè)的投資價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康的租售比范圍應(yīng)在100～230之間，如果租售比低于200∶1，表明該區(qū)域的房產(chǎn)投資價(jià)值被低估，投資潛力相對(duì)較大，房地產(chǎn)業(yè)后市看好。如果售價(jià)租金比超過300∶1，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，超出得過多，就意味著這些房屋的投資價(jià)值越少，而且，可能蘊(yùn)含著巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)。

除了租售比，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為3至6倍，世界銀行專家的說法為4至6倍。但是，2006年第三季度最新統(tǒng)計(jì)分析顯示，2006年四地的“房?jī)r(jià)收入比”均達(dá)到10倍以上，深圳名列第一，房?jī)r(jià)相當(dāng)于家庭可支配收入的15.76倍，第二位是上海，為15.55倍，其次是北京，為13.55倍，最后是廣州12.67倍。這么多的指標(biāo)接近或超過國(guó)際警戒線發(fā)出的警示信號(hào)是相同的，即快速上漲的房?jī)r(jià)不僅正在遠(yuǎn)離越來越多的人的購(gòu)買能力，也在偏離健康發(fā)展的軌道而走入險(xiǎn)境。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并非單純是由正常需求等市場(chǎng)因素推動(dòng)的，其中包含了太多的投機(jī)因素和官商勾結(jié)等腐敗因素。因而，必須用行政的力量進(jìn)行干預(yù)，以便將非市場(chǎng)因素剝離。但是，由于問責(zé)缺位，一些地方政府和有關(guān)部門執(zhí)行調(diào)控不力，調(diào)控政策的效果并不明顯，北京、深圳等地的房?jī)r(jià)依然在快速上漲。

如果調(diào)控不能將非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)從房市中剝離，房?jī)r(jià)繼續(xù)非理性上漲，就意味著，今后將有越來越多的國(guó)際警戒線被我們穿越，問題是，每一個(gè)警戒線都是一種預(yù)示風(fēng)險(xiǎn)的符號(hào)，我們能夠幸運(yùn)地逃過經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰嗎？日本房?jī)r(jià)曾經(jīng)有過和我們一樣的輝煌，從1987年到1990年，其住宅用地價(jià)格年均上漲14.41%，日本東京的地價(jià)等于整個(gè)美國(guó)的地價(jià)總和，但是，隨著1990年的泡沫破滅，股市大跌、企業(yè)倒閉，經(jīng)濟(jì)陷于崩潰邊緣。我們現(xiàn)在面臨著巨大的人民幣升值壓力，這會(huì)加速泡沫的形成和破滅。這一教訓(xùn)值得我們借鑒。

央行2006年12月8日發(fā)布的《2006年金融穩(wěn)定報(bào)告》，首次以專欄形式對(duì)房?jī)r(jià)下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)做出了預(yù)警。截至2005年末，我國(guó)16家銀行個(gè)人住房貸款余額為20258億元，這是套在我國(guó)銀行身上的一個(gè)巨大緊箍咒。高漲的房?jī)r(jià)同時(shí)也成為抑制人們其他消費(fèi)意愿的最重要因素，現(xiàn)在，我國(guó)最終消費(fèi)占GDP的比重和居民消費(fèi)率均達(dá)歷史最低水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)綁架了我國(guó)經(jīng)濟(jì)。而且，為了買房，許多家庭幾乎將養(yǎng)老的錢一并投入，在養(yǎng)老保障尚未建立的情況下，這將給社會(huì)穩(wěn)定帶來不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

每一個(gè)國(guó)際警戒線被我們碰到或穿越，都是一個(gè)醒目的警示，當(dāng)我們一聲不響地穿越它們，當(dāng)危險(xiǎn)真的到來的時(shí)候，我們還能這樣一聲不響嗎？我們可以忽略指標(biāo)，但切不可忽略這些被證明有效的指標(biāo)背后的危險(xiǎn)性。