搶在市場之前

5月下旬，臺北世貿一館“房地產交易博覽會”的演講，房地產商馮先勉一人就占了二場，博士出身的他，點聽眾來回答他的問題，“薇閣旅館賣的是什么?”聽不到正確的答案，他假裝生氣地說：“是歡樂跟隱私嘛!你就是沒看過我寫的《地產勝經》才會答錯。”

墓地籌劃紀念館

幾天后，站在基隆市信義區一望無際的十幾萬坪整齊修剪過的草坪上，馮先勉指向遠方：“要請國際知名的建筑師菲利普·強森設計17層樓高的私人紀念館；那里要請日本設計師安藤忠雄設計另一棟；那里有一片空地要做婚喪喜慶的儀式會場。”

馮先勉騰空比劃的土地，不是什么休閑住宅，而是墓地。他要把陰宅豪宅化，搶攻金字塔客層。

有同行業者質疑，基泰墓地既然不做土葬，做靈骨塔又比不上龍巖、北海福座這兩個對手，紀念館的定位在哪里?馮先勉強調：“靈骨塔是為往生者設計。私人紀念館是要賣給活人，里面可以擺上具有自己代表的紀念品，就像家族的祠堂，可以讓家人在此追思祖先。”

“許多人將墓園歸于陰的市場，不愿意去探討與接觸，讓這個市場有暴利的機會產生。”

主導買地陷囹圄

只是這塊土地，一度讓他成為階下囚。2000年，馮先勉建議公司購買基隆“大水窟”棄土場，但隨后“基泰”卻遭到檢調指控。原地主事前以4億元(新臺幣，下同)的價格。把土地先過戶給基泰建設股東之一的高意公司，之后再由高意公司賣給基泰建設9億多元，價差5億多元，檢調認為此交易有掏空公司之嫌。

主導此交易的馮先勉被收押禁見39天。好勝心極強的馮先勉回憶這段牢獄之災，輕描淡寫：“三餐有人送飯、還有警衛，那是我人生中最輕松的時候，每天可以準時起床睡覺。”但曾任公司的董事回憶說：“他當時極為消沉。董事會甚至想過要開除他，但沒有什么人能扛起的情況下，決定還是繼續聘用他。”

馮先勉堅持自己沒有做錯：“我當初買一坪(約3.3平方米，下同)不到2萬元，現在可以賣20萬元，我看到的是鉆石，當初卻以礦石的價錢買回來。”

產品定位差異化

基泰建設成立于1979年，1989年臺灣景氣下滑，基泰建設位于吳興街的項目“世貿雅舍”滯銷，當時的董事長鄧淼便延攬剛取得地政博士的馮先勉擔任副總。

“世貿雅舍”本來推出中戶型，但因為地點在臺北醫學院附近，馮先勉認為附近的學生、實習醫生會需要較小且品質好的住宅，所以立刻把它改成小戶型。原本賣了兩個多月都賣不動的房子，改變產品后兩天就賣完64戶。

“我一直在追求產品的與眾不同，唯有差異、獨特化，價格才可以自己決定。”在基泰18年，馮先勉對產品設定，常有他獨特的做法。“信義之星”以豪宅打造，松仁路底、象山山腰上的“帝景”，則是以健康住宅為主軸。

2002年，馮先勉協助董事陳振豐將臺北最大的保齡球館斥資3億元改成薇閣汽車旅館，休息二小時要2500元，成為當時臺灣最貴的汽車旅館，在兩年內回收所有投資，后來效法者卻都虧錢，“這種旅館的位置一定要放在人最多的地方，從辦公室來回不能超過二小時，否則很容易被主管發現。”

建案信托閃債權

除了產品定位觀念早人一步，馮先勉財務操作的杠桿也有別一般建筑商“不動產”的操作。

1999年，亞洲金融風暴，銀行縮緊銀根，建筑商削價賣屋，求現度過難關。

當時股價跌到剩2元的基泰，也面臨資金調度的問題，馮先勉把位于內湖的“大湖商旅”建案信托給銀行，如此其他的債權銀行就不能強制處分這塊土地。

2006年，景氣回溫。基泰再把旗下的大湖商旅及位于衡陽路的“世紀羅浮”賣給土銀，發行不動產證券化產品(REITs)“基泰之星”，以時間換空間，終于為“基泰”的財務缺口解套。“基泰”2005年財報仍有2.4億元的虧損，2006年在REITs獲利及“信義之星”完工入賬之下，轉虧為盈獲利5.6億元。

“蓋房子就像蠶結繭，需要時間熟化。”馮先勉說，“很多人看到不景氣就會緊張，投資最忌躁動與盲動，不要自己嚇自己。”

土地認購募資金

這幾年，馮先勉看準投資人對房市投資的熱衷，開始不向銀行貸款，2005年起，把手上六個項目的1／3土地讓給投資人認購。他說，以“基泰天母”為例。開工前，以一坪40多萬元價格讓投資人持分土地，到預售時已60多萬元，投資人可選套現下車或繼續持有，“把利潤分給投資人，我們少賺一點沒關系，但實際上證明，我們可以賺得更多，因為原本一年只能做到40億元的業績，但現在可推80億至100億元。”

這種項目的前提是房市持續上漲，建商與投資者才能雙方獲利；若房價下滑，投資人仍有虧損風險。

棄文從商當挑戰

拿到博士學位前，就已經有很多學校找馮先勉教書，“很多人會選擇比較簡單的路，但我個人選擇比較難的路，從商可以挑戰自己。”他父親在傳記中提到兒子：“他本應走公教路線，但見我一生辛勤，兩袖請風，即棄文從商，往企業界發展。”

曾答應父親在55歲前要退休的馮先勉，今年已經50歲，他解釋：“父親是希望我不要為了賺錢而活，我承諾他會在不受經濟干擾下快樂地工作。”但對每天都鞭策自己與員工前進的他而言，要在“不受干擾”的情況下工作，顯然還有段距離。