“道契”的衍生品

道契的軟肋，在于其交易權利的正當性

早期的道契是通過“背書”，以“補契”形式“過戶”并且交易的“契約”。

1847年12月31日（道光二十七年十一月二十四日），第1號英冊(A)出租地契正式發出。契約一式三份，分別標明上、中、下，“上契”存領事館，“中契”存道臺，“下契”由租地人收執，契約名稱英文一方定為Shanghai Title-Deed(上海產權契約);而“中契”卻沒有“Title-Deed”的字樣;“下契”加蓋道臺關防，稱其為“租契”，民間所執有的均為后者。

有關“補契”

上海道臺發契的編號，地契號一般按發契日期的順序排列。英冊道契除編號以外，在契后特地注明“原契”最早的租地的時間與過程，由此構成“補契”，并以此“補契”存檔換取“道契”。

“補契”的厲害之處在于壟斷上海租界土地內的“市場”交易。“別國之人，如有在議定洋涇浜以北租給英商界內要租地建房，或租賃居住，存貯貨物，宜先向英國管事官說明能否議讓，以免歧異。”這就是說，“別國人”想在英租界租地，須事先得到英國領事的許可。(見《上海土地章程》-1845年11月)

從租地商用，到《上海土地章程》公布，直至“道契”的發出，這是近代上海土地契約形成的幾個重要環節。其實，這還是表象，對原業主來說名為“租地”，但租出去的卻不單單是土地的使用權或經營權，實際上就連土地之所有權、支配權也喪失殆盡。

對此，清政府看得是非常清楚的:“非我族類，久假不歸，天下事，利之所在，即權之所在，不可輕易假人者也。”(《清史稿:光緒批》)

有關“權柄單”

日常土地文書契約，是一個社會制度與經濟生活關系的重要體現。

在道契中，除了“補契”以外還有大量的“華人道契”以及各種“掛名洋商道契”。

“華人道契”的出現，表面上的理由是“……上海開埠之初，華洋買賣，因言語習慣不同，于是有所謂買辦者為中外人士買賣之中間人，向洋商磋商，由洋商出面租賃土地，再由洋商簽給‘權柄單’，以示土地實為買辦所租得。”(吳斐、楊蘊純:《上海租界擴大原因的原因》)

“華人道契”在辦理時，與外國人租地無異，不同之處是出面辦理道契注冊登記的人，掛名的洋商（也稱“代理商”），同時要出具以證明該地產實際權利人的“權柄證”，也稱“權柄單”，以指明土地真實權利的歸屬。

一般的“權柄單”，由掛號洋商發給，并無一定的格式，所以由私人簽發者居多。早期大多以外文為主，其后多用中文;一式數份，注明“交華人某某收執”。

由此，權柄單的持有者，即使沒有道契，他們仍是土地的實際所有者。但從法律關系上說，一旦辦成了“華人道契”，土地產權的性質也就發生了變化。從法律上說，“權柄單”只是洋商與華人之間的商業契據，而不是官方認可的土地契約，洋商僅是出面為其辦理道契，華人并沒有取得該土地的產權憑證，而是出錢“再次承租”了一塊土地，原地屬人者，則仍屬“永租”;原地屬己者，就是“掛名洋商道契”。

在“權柄單”的早期，不少華商都把自己的地產轉換為道契，“權柄單”的交易價格，隨行就市，一路攀升。僅僅憑借簽發“權柄單”，涉單的洋行、洋商，“不費分毫資產，僅憑虛頭空名，坐享暴利若干。”

“掛號道契”的出現，本身是一個值得深入討論的重要話題。按當時“執地”者的觀點，華人之所以把本屬于自己的地產掛名在洋人的名下，其中的主要利益在于“官不敢封，差不敢擾，可以自由謀生。”(《上海縣志》)

我們現代人的問題是:“掛名道契”以及權柄單，其交易價值應該如何定性？其收益到底屬于什么錢？屬于勞動報酬嗎？屬于市場租金嗎？恐怕都有一點關聯，但是都不能特別“定性”。

但有一點是肯定的，這就是“權柄單”的實質屬于“倉單”，通過這張“倉單”，一般華人所屬的不動產成為“涉外不動產”，事實上，上海租界內的各國領事局、工部局向中國商戶所出售的是一種“政府產品”，最低限度的價值是西方國家基本“人權”和基本“財產權”的政治溢價。

我們此前說過，“倉單”不涉及產權的轉移;而“債”必須涉及到產權的轉移;“期權”則是產權的轉移發生與否的選擇權，是相關產權的交易溢價。

至于說，“權柄單”作為一種“倉單”竟然發展為一種“代幣”，可以抵押，可以轉讓，可以買賣，有了某種“債”的功能，這實屬“需求市場”過熱使然。

事實上，自上海開埠以后，除了黑社會組織，無論商業地產，還是民用地產，中國人要辦“產權”，你都“辦不成”，非得洋人出面不可。于是華商必須依附于洋商，如果不掛靠，“或督撫留難，或州縣留難，或某局某委員留難。有衙門需索，有局員需索，更有幕府需索，官親需索，不遂所欲，則加以讕言。”(李作棟:《上海時務匯通》)

道契的消亡

道契的消亡，是由于房屋租賃市場發生了極度的混亂。

租賃市場是上海房地產市場最敏感、最活躍的現金交易市場。地價和樓價，無論多高，必須體現在租賃市場的景氣與否。每當戰爭爆發，大量的難民涌入租界，上海的房屋租金立即急劇上躥，此后才是地價的上漲。1920年至1937年，上海灘房租直線上漲，成為中國近代房地產市場難得一見的“大牛”景觀之一。以1920年為例，工部局估定上海的平均地價漲了一成，但上海的房租，則漲了一倍。

1924年，由于江浙戰亂，50萬難民涌入租界，租金再漲一倍有余，每戶還要另加“6個月的小租”，或“3個月的押租”，即“正租”之外的“附租”。“附租”又引發種種“糾紛”，最終搞得“市場大亂，民不聊生”。

更為嚴重的是，由于租賃市場的暴利，“房頭兒”以及“二房東”逐漸成為上海租賃市場不可或缺的“狠角色”，黑惡勢力開始介入上海房屋租賃市場，他們用一套“打碼頭”的黑惡手段，時而以暴力“討租”，時而以暴力“抗租”，經常出現“血腥命案”;真正的房東或者業主們，被他們殺得、砍得害怕了，只能束手交出“管理權”，以求“息事寧人”，道契的政治溢價不斷貶值。(王季深:《上海之房地產業》，1943)

我們在前面說過，由于上海的繁榮本來就是建立在土地與金融上的“孤島”，道契本身究竟是“租契”還是“賣契”一直就有爭議;道契的底線的迷失恰恰在于它的“復雜化”和“渾沌化”，在于它的金融衍生品的“大崩盤”。

道契的初始，利益集團把簡單的產權問題“復雜化”，謀取與“代幣”相關的利益;道契的末期，利益集團再把被“復雜化”的產權問題進行“還原”，最終毀掉了道契及其衍生品的“信用”。這就好比“張天師”用盡氣力，召來了鬼，結果還是被自己所召來的鬼給“迷”了。

當然，道契的軟肋，在于其交易權利的正當性，如果交易權不受政治限制，變成一個可以“任意尋租”的工具，結局如何，也就“不問可知”。