房貸緊縮后的典當抉擇

陳曉舒　甄宏戈

一邊是緊閉大門的銀行，另一邊是迫切想買房換房的購房人，典當行成為了房貸市場中的通幽曲徑

“今年9月27日房貸新政出臺的第二天，行里的電話幾乎被打爆，許多人咨詢典當行貸款的利率。直到現在，每天前來咨詢的也達到五六十人。”華夏典當行負責房產抵押貸款的士先生告訴記者。

據他介紹，大部分咨詢的都是典當行的抵押利率，想比較典當利率和銀行利率之間的差距，計算到典當行抵押手中的現房貸款再拿去購買二手房是否劃算。

“新政出臺之前，辦理房產抵押貸款的人寥寥無幾，最多的時候，一天也就五六筆。現在每天最少也能有十筆這類貸款。生意好的時候甚至一天能辦理二三十筆，比9月27日之前多出一倍以上的業務量。”士先生表示。

在記者走訪過的金福典當行和寶瑞通典當行，他們的房產抵押貸款業務量同樣是在房貸新政推出之后出現了明顯增長。其中，金福典當行在房貸新政推出之前，還從來沒有做成過這類“以房換房”的房產抵押貸款業務。金福典當行總經理周忠斌告訴記者：“銀行提高買房首付，又縮緊了貸款，許多人為了那多出的一成首付，不得不來典當行籌措資金。”

2007年9月27日，央行、銀監會聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，這個被稱為房貸新政的“359號文”要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1倍。

這條規定使得各銀行的房貸加按揭、轉按揭等業務紛紛自動叫停。在各銀行不斷調整的同時，等不及的人已經將目光轉向了典當行。

收益未知的買賣

在北京打拼多年的趙紅利(音)與丈夫、孩子、公婆住在海淀區一套近100平米的房子里。10月份，她把在老家山西的老父親接到了北京，父親的到來，使得居住空間顯得更為擁擠。而趙紅利早就醞釀著購買一套戶型面積更大的房子。

在相中朝陽區的一套房子之后，趙紅利計算了手頭上可周轉的資金，遠遠不夠首付額度。而認購的日期馬上要到了，急切想換房的趙紅利找到了北京市金福典當行。她從金福典當行了解到，房地產抵押典當，月綜合費率是當金的2.7%，月利率是0.5%。

3.2%，這相當于趙紅利在金福典當行貸款100萬元，一月之后，就必須支付3.2萬元的利息，確實是一筆不菲的費用。

但在趙紅利看來，一方面家里確實迫切需要一套大房子，但更讓趙紅利不惜代價的原因是去年一年之間，她意向中的新房所在區域房價幾乎翻了一番。照此趨勢，與失去這一投資機會相比，3.2%的月利率就并不昂貴了。她相信，這個買賣最終還是會賺錢的。

很快，在趙紅利交上房產證等證件后，金福典當行對其原有房產進行了評審估價，僅僅兩天，趙紅利就從典當行拿到了貸款。如今，趙紅利已經籌集資金從典當行盤回了老房子，一家人也都住進了新房子。

記者從各典當行了解到，房貸新政推出之后，像趙紅利這樣帶有投資心態的抵押貸款者，是辦理這類業務的主力客戶。典當行方面認為，大多選擇這種高付出方式的人都是短期之內能夠籌集到資金，并且相信所選房子的上漲能力。

據北京房交會上的問卷調查顯示，房貸新政后，70.8%的消費者依然相信北京市房價將“繼續上漲”。而像趙紅利一樣，認為在即使更高付出仍會有回報的，也不在少數。

事實更加佐證了他們的想法。在北京，不僅第二套住房抵押貸款的首付比例和房貸利率均有提高，同時還出臺了增加廉租房、經濟適用房等保障性住房供應的政策，房地產調控措施如此密集，仍然沒有阻擋房價的上漲。經統計，10月份北京新建商品房價同比上漲17.8%。

根據國家發改委和統計局的調查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個百分點。6月至10月間，全國70個大中城市房價同比漲幅連續五個月創下自2005年7月對房價實施月度統計以來的最高水平。整個三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%。

銀行“惜貸”

其實在趙紅利走進典當行之前，向銀行申請房貸仍然是她的第一選擇。但在她向各家銀行咨詢抵押貸款后，得到的答復不是無法辦理貸款，就是要進入程序，經歷漫長而又不確定的審核。

尤其是房貸新政的發布，購買第二套的成本提高了30%。不僅第二套房的首付比率被要求增加，房貸利率也從原來參照基準利率下降10%變為上浮10%。

根據房貸新政，各大銀行開始確定自己的認定標準。其中，中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、光大銀行及招商銀行，規定只要貸過款，無論是否結清貸款，在購買第二套房的都屬房貸新政規定的第二套房，按照規定中的首付和利率標準。

對于銀行來說，房貸市場的風險與放貸額度已經用完，是他們進入今年下半年后極度謹慎于房貸甚至“惜貸”的原因。

建行研究部9月份發布的報告指出，在央行近年來連續多次加息、個人房貸款支付不斷增加的情況下，我國個人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢。

數據顯示，工、中、建三大行房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。但同時個人住房不良貸款，由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。

商業銀行則大多早早地完成了今年的放貸額度。根據前期銀行系統的統計，今年商業銀行放貸額度已經遠遠超出央行劃定的全年2.9萬億元的預定目標。因此，在央行第三季度的貨幣政策執行報告中也表示將繼續執行適度從緊的貨幣政策。而銀監會更是指令要求“貸款規模逐月遞減”。

于是，興業、光大等銀行停辦了所有涉及加按揭(對已處于按揭狀態原有住房的已還款部分再進行按揭貸款)的業務。而北京各銀行也開始關上“抵押消費貸款”的大門，規定五環之外的樓盤或房屋不得申請“抵押消費貸款”。

因此，不論從風險防控的要求上，還是從年底銀根緊縮的情況下，各家銀行不得不收緊房貸業務。

這一系列的房貸調控政策，不僅抬高了購房者的購房門檻，同時也關閉了一些購房渠道，使得許多在高房價與高回報的房產市場上徘徊的投資客更加“左右為難”。

典當行“攬客”

一邊是緊閉大門的銀行，另一邊是迫切想買房換房的購房人，典當行成為了房貸市場中的通幽曲徑。有典當行老板向記者表示，在9?27新政出臺后，典當行的房產抵押業務金額上的增長超過20%。

據華夏典當行綜合業務部經理李鐵軍的介紹，在房貸新政出臺之后，來做房屋典當有三類，第一類是抵押第一套房來籌措第二套房的首付款；第二類是為了趕緊還清第一套房子的貸款，規避第二套房政策；第三類是買全額交易的二手房。

在各大典當行中，抵押第一套房來籌措第二套房首付款的占絕大多數，一些典當行出于風險考慮，要求第一套房必須是沒有貸款，或者還清貸款的房子。

金福典當行的總經理周忠斌解釋說：“銀行已經停辦所有涉及加按揭的業務。那些還在還貸的房子，只能找其他途徑進行抵押，如果典當行給抵押貸款，萬一貸款人沒有能力還款，必須將典當物拍賣的話，就形成銀行和典當行兩個債權人，在實際操作中，會形成很大風險。”

李鐵軍同時也向記者建議，對急于換房，又還沒還清第一套房房貸的客戶，可以依靠擔保公司或者有擔保功能的典當行做代償，先還清銀行貸款，再把房子抵押給典當行，然后，可以將典當行的部分放款先還給擔保公司，再購買第二套房。

當然，典當業務中貸款3%～3.8%之間的月利率確實令許多人力不從心。相比之下，銀行的商業貸款，五年期以上的年利率是7.83%，換算成月利率的話只有0.6525%。因此，李鐵軍強調說，到典當行只能是進行短期交易，大多都是在兩個月內資金就能夠周轉開。

寶恒典當行的負責人則希望記者提醒業主們注意，盡管目前房價是10%的提升速度，但這部分收益并不確定，除非能夠在短期之內還貸，否則，通過典當行來“以房換房”確實是個得不償失的做法。