物業稅仍在路上

郇　麗

盡管征收物業稅現在沒有明確的時間表，但基本框架已經基本明確——即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

隨著國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅第二批試點地區，國內已有十省市開始物業稅“空轉”(即只是模擬測試征稅的運轉，并沒有實際征稅)運行，而且這十個試點省市中的部分城市可能在2008年開始進行“實轉”(即根據試行稅率和辦法實際開征物業稅)。

目前空轉的物業稅征收有兩種計算模式，兩種模式以房屋用途來區分。中央財經大學政府管理學院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產評估價的70％為基準，征收稅基的1.2％為物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12％的物業稅，但空轉中并沒有設定起征點。

國家發改委投資所副所長陳選則向記者透露，如果物業稅征收開始實轉，其稅率可能的設定范圍是在房產評估價的0.3％至0.8％之間。

但據記者了解，對于具體的稅率等相關數據，各試點省市還都很模糊。

深圳市地稅局宣傳部朱科勇就對記者稱，“物業稅在深圳所謂的‘空轉還只處于調研階段，其實就是在摸底，研究如何執行，還沒有具體的數字結果?！?/p>

物業稅怎么收法

國稅總局有關負責人向記者透露，盡管征收物業稅現在沒有明確的時間表，但基本框架已經基本明確，即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

該負責人在接受記者采訪時也表示，在對按評稅價格計征物業稅的可行性進行充分論證的基礎上，稅務總局和財政部選擇部分地區進行模擬評稅試點，目前已經創建了一個比較符合國情的評稅工作模式。

記者了解到，北京市以北京經濟開發區的稅收數據，通過計算機模擬方式進行“空轉”實踐，其結論是——房地產稅收比現在稅收會有大幅度增加。

但對地方財政而言，將不能夠一次獲取土地出賣收益，這是不小的損失。

中國現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，即將推出的物業稅卻是將土地收益分攤于未來40年或70年內收取，這無疑是對當前土地利益分配格局的重構。物業稅數年來議而未決主要正是因此。

記者從財政部了解到的消息是，2006年11月份，財政部曾跟當時的六個物業稅“空轉”試點省市商討2007年能否“空轉實”，并表示因實轉造成的損失，財政部通過其他途徑給予補償。即使如此承諾，商討最終未能達成一致。

中國政法大學民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，據他了解，物業稅最有可能的還只是先行針對市場增量征收，就如同當年征收個人所得稅，先從少數人開始，逐步普及，這就回避了目前技術操作上的一些爭議。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉則認為，物業稅的開征預計會像房貸首付一樣，對擁有不同套住房的購房者區別對待，這樣購買第一套住房和中小戶型住房可能免于征收。

這也是目前市場上的一種觀點，物業稅的出臺，不是說所有的房子都會征收物業稅，只有達到一定面積的大戶型才會征收，征收的比例相對比較小，物業稅的征收只會對大戶型的銷售增加阻力。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也分析稱，物業稅在首批試點城市已經“空轉”四年，再加上目前各方對房價的憂慮，進入實轉理所當然。他認為，如果目前對開發商已經封頂但還未賣出的樓盤征收物業稅，還可以有效地抑制開發商捂盤。

中央財經大學稅務學院副院長劉桓建議，物業稅征收應當區分普通住宅和非普通住宅。目前，國家鼓勵90平方米以內的戶型開發和消費，并且不干預90～140平方米房型的開發和購買，但對140平方米以上的大戶型開發和銷售卻一直持抑制態度。因此，房屋面積在140平方米以上，就應當屬于物業稅征收范圍，相反，則應屬于免征范圍。

房價給了物業稅轉實最大的推動力

物業稅最早提出的動議，是試圖用以改變目前地方政府“寅吃卯糧”的狀況——據不完全統計，中國最發達的城市中，土地批租收入基本占到地方財政收入的30％以上。這種地方為緩解財政壓力，對土地交易樂此不疲，使其后接任者手中的土地資源越來越少。

如今，物業稅是否推出、何時推出的討論焦點，則是圍繞著房價的調控。在蘇鼎房地產研究所所長宋堅眼中，征收物業稅成了“宏觀調控的‘最后一招”。

從目前國家調控的動機分析，中央當前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來穩定房價，一旦這樣的政策都不能奏效，就會立即征收物業稅，宋堅認為。

近期廣州樓市價格再次出現異常飆升情況，而且一些并沒有足夠的地理、環境、產品、教育等優勢資源支持的項目也跟風上漲。中原地產項目總經理黃韜表示，按照目前的價格走勢，如果沒有出臺特別的政策，或市場產生重大的變化，預計到年底之前廣州的房價會繼續上漲，而且幅度將達到10％左右。

香港中原地產集團主席施永青也提醒，目前投資風氣過盛，導致大量高價房出現，致使市場無法消化，最終可能會造成部分市場的停滯，這是需要警惕的。

中國政法大學民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，如果不是房地產價格如此非理性地飆漲，物業稅的推出還不會這么迫切。房價給了物業稅轉實最大的推動力。

近日，北京大學中國經濟研究中心主任林毅夫在商務部組織的一個座談會上發言時稱，目前房地產價格的異?，F象主要是由于房地產投機性需求造成的，要抑制這種投機需求，除了“國八條”“國六條”和建設部等部門出臺的“十五條”等政策外，一是考慮征收物業稅，按房地產的面積每年付稅，二是征收房地產轉手交易時的資本獲益稅，使房地產漲價收益回饋社會。

這樣的聲音并不局限在業內和學界。今年年中，面對房價的飆升，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組，撰寫了一份有關繼續加強房地產調控的建議性報告，建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業稅，促進住房供給的有效釋放。

另據記者了解，今年8月份，國務院為此曾召開中央工作會議，討論兩個議題，一個是住房保障體系問題，另一個就是物業稅的問題。

國民經濟研究所所長樊綱則進一步分析說，物業稅是房地產市場的內在穩定器，正是由于不需要支付物業持有成本，投資者只看到未來價格上漲帶來的好處，而忽視當前對房地產市場的調控政策。他認為，開征物業稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房。

會否抑制投資性購房需求

物業稅的加速推進針對過快上漲的房價，物業稅一旦推出，對市場到底有多大影響?

我愛我家控股公司副總裁胡景暉告訴記者，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6％的正常流轉量來算的話，北京每年的二手房交易量應該在30萬套左右，但實際情況是北京市場上的二手房交易量遠遠低于這個數字。2006年的交易量僅僅為75000套。

為何二手房一直沒有大量釋放?

胡景暉認為主要問題就是沒有對物業的保有環節征收任何稅費，目前的調控政策，主要還是打擊短期投機行為，而物業稅的實施更多的是針對長遠行為。

但21世紀不動產中國區總裁Bill則認為，中國部分城市征收物業稅，將對投資性購房需求產生一定的抑制作用，由于投資性購房者會有一段觀望期，因此目前還很難得出短期內二手房市場將迅速出現集中拋售物業的結論。畢竟，從以往經驗來看，用稅收的辦法來解決房價問題，其調控效果并不明顯，因為，賣房人會把稅費轉嫁到房價中，反而進一步助推房價上揚，

對于物業稅出臺后的猜想并不單一。

深圳市地稅局一位關官員在接受記者釆訪時也表示，目前與房產管理部門的信息傳遞差錯較多，業主變動信息和價格信息問題較大，還不具備實際征稅條件，缺少有效的扣稅渠道，預計業主普遍不會及時繳稅，如果釆用司法支持，司法力量恐怕也難以承受。