“一招鮮吃遍天”構想實屬烏托邦

童大煥

試圖用一刀切的“一戶一房”,或者統一的“住宅土地使用權”去一勞永逸地解決問題,這樣一種“一招鮮,吃遍天”的想法,不僅與中國社會發展變化帶來的實際需求相距甚遠,而且其副作用遠大于正面價值?

李開發先生新近在《新民周刊》發表了題為“不掏錢保障居民住房”的文章,他提出國家應該將“宅基地制度”引入城市,結論是:這樣政府就可以不掏錢保障居民住房?理由是廣大中國農村,政府沒有花過一分錢,幾十年來卻從未聽說農民有太大住房問題,其原因就在于農民在自家的宅基地上建房,花的是建筑物的成本價?

他認為城市居民也應該享有農村居民同等的權利,就是有權購買沒有土地成本的住房一套?所有以“住宅土地使用權”為基礎的購房只應當包括拆遷費?配套費與建筑成本,與農民建房的成本價類似,比商品房少兩大塊,一是土地出讓金,二是暴利?在北京,三口之家,如果不是位置特別好的地段,在建筑成本通常為1850元左右的前提下,再加上拆遷費與配套費,合計起來3000元/平方米可解決問題?一個人在原住地之外的地方申請住宅土地使用權住房,就必須放棄原住地的住宅土地使用權?

我認為,李先生的這個設想和一戶一房的構想同等天真和浪漫?實現這個設想的前提是有一個無所不知無所不能的無限政府?事實上,這樣的浪漫設想,通常只會縱容政府權力的無遠弗屆,往往以浪漫主義始,以極權專制主義終?老話說“現實主義在朝,浪漫主義在野”,不是沒有道理的?

還說這住房問題?這里需要說明的是,我們所議論的住房問題實際上只是指單純的自住房問題,作為投資品的房屋是不包含在這個住房保障體系之內的?

在討論“住宅土地使用權”的住房保障辦法之前,有一個最基本的問題必須厘清?這個問題是,為什么住房市場化前老百姓的住房問題不突出,住房市場化以后全國蓋了無數新房子,住房問題反倒似乎越來越突出了?

必須承認,在住房市場化改革之初,絕大多數城鄉居民是有自住房的,不論是農村自建房?城市自有房還是城鄉租用房(當然,一些城市居民以及農民的住房條件實際上非常差,最新的一個例子是:一場臺風“圣帕”8月在我國東南沿海登陸,就造成福建?浙江兩地農房損壞,直接損失4585.2萬元)?實現住房改革以后,住房反而是越來越緊張了!為什么會這樣?不先把這個基礎問題搞清楚,談住房保障問題可能會藥不對癥?

除了住房資本化以后帶來的投資效應,我認為導致住房市場化改革后房子越蓋越多供需矛盾卻越來越緊張的局面,原因有三:

其一,空前的城市化和人口流動潮帶來了巨大的住房需求,據統計,常年居住在城市的流動人口已達1.5億人以上?原住地和就業地發生了分離,原住地的房子就空置,甚至一些農村的房子長年空置,而在就業地,他們卻需要尋找另外的住房?其二,住房市場化以后,中國城鄉居民被計劃經濟時代壓抑了幾十年的住房夢,一夜之間被開發商的廣告和產品的不斷更新換代所激活,從而萌發了改善住房的巨大渴望?其三,諸多地方政府的大拆大建,使很多原本有房的城市居民變成了無房戶?某年曾有建設部的官員說,差不多近半的住房需求是被拆遷人為制造出來的?

也就是說,今日住房需求刨除投資部分,其實是三個原因產生的:一是人口流動,二是住房自主升級,三是被動拆遷?每一種情況都不一樣,試圖用一刀切的“一戶一房”,或者統一的“住宅土地使用權”去一勞永逸地解決問題,這樣一種“一招鮮,吃遍天”的想法,不僅與中國社會發展變化帶來的實際需求相距甚遠,而且其副作用遠大于正面價值?

對于拆遷戶,人家原來有房住的,哪怕是陋室,哪怕是危房,畢竟還是個溫暖的家,你現在把人家的房子拆了,就不僅僅是按成本價讓其享受“住宅土地使用權”問題?最上乘的做法是保證原住民在原地免費獲得同等面積住宅的問題,超出面積部分,由于屬“強制消費”,也應當以成本價賣給原住民,這樣就引導或者說“逼迫”開發商去開發出一些原住民有能力回購的房子,而不是一味唯利是圖,競相開發豪宅什么的?

對于流入的人口和房屋自主升級的,他們可能原來就享受過了“住宅土地使用權”,應該由市場解決問題?但別說是市場價,就是按“住宅土地使用權”制度的成本價,不要說3000元每平方米,就是1000多元每平方米,其中相當多人特別是進城農民都未必買得起?對于另一部分按成本價買得起房的人來說,按照該制度,意味著他們必須放棄原有住房,如何放棄?由原地方政府回購,還是怎樣?如果是回購,將因此斬斷城鄉之間的血脈和文化聯系?這樣的后果,其實相當嚴重?但對于大量的農村住房,我估計沒有多少地方政府愿意回購?由此導致更有可能的結果是:人口流出地政府和流出人員聯合欺騙人口流入地政府,結果導致一些人重復享受“住宅土地使用權”?

除此之外還有一個問題,就是按什么樣的標準來設計公民個人的“住宅土地使用權”?按行政級別,還是按人均面積?按人均面積的話,是按現有人均的實際居住面積(最新統計數據,至2006年底為人均近27平方米),還是建設部定的城鎮居民人均35平方米的全面小康住房標準,抑或是歐美國家的人均五六十平方米標準?隨著時代的發展,人均住房水平越來越高,不斷的變動,需要耗費多少管理成本來進行調整?

一戶一房的制度設想和“住宅土地使用權”的制度構想之所以說過于理想化,在于它不是用動態的?發展的眼光來看問題,同時過高地估計了政府的廉潔和其他各方面的能力,過低地估計了信息不對稱可能給“理想設計”帶來的致命傷害?同時,它把所有的人都假設成為買得起成本價甚至略高于成本價房的人?這樣的“誤會”勢必使其在現實中處處碰壁?

人類千百年來在住房問題上的智慧我想不會比今天的中國人差,總結經驗教訓,其實最實際有效的辦法無非是堅持這樣的一個原則:政府的還給政府,市場的還給市場?任何政府都不要想做包攬一切的救世主,但卻要把自己的底線責任擔當起來?這里的底線責任,就是為中低收入人群提供廉租房,為通過市場自行解決住房問題的人提供自住房方面的稅費減免?信貸優惠等等?在具體做法上,各地都可以因地制宜采取不同的辦法?比如重慶市大量興建“陽光公寓”供農民工居住,人均居住面積8平方米,住宿費加水電氣費用,一個月只需46元?而當地住一種石棉瓦房,每月還要100余元房租?廣東省中山市小欖鎮政府日前則出臺了《關于幫助困難家庭改善住房的實施辦法》,由鎮政府?社區共同幫助居民以宅地置換商品房或貸款建房的形式擁有自用住房,幫助困難家庭逐步改善居住環境?《辦法》規定,只要是小欖鎮戶籍的居民家庭,符合以下4個條件,都可用自己的宅地置換商品房,或者在原宅地上貸款改建或重建住房?這4個條件是:家庭人均月收入低于1000元;自有住房屬于危房?漏水房或低矮磚瓦平房且產權清晰,或者無自有住房但擁有住宅地;申請置換?改建或重建的房屋,用于本戶人家居住,且改建的房屋符合城鎮建設總體規劃(規劃控制線范圍以外的);擬建的房屋必須是兩層或以上混凝土結構?申請人自有資金不足的,都可以申請改善住房貸款,最高限額均為6萬元?貸款利息按月利率3‰計算,約為目前銀行貸款利息的一半左右,期限一般為5年?由社區股份公司或小欖鎮擔保公司負擔擔保事宜?凡以宅地置換商品房的,申請條件還可以適當放寬?

住房是公民的基本權利和政府的基本義務,各地可以采取各種各樣的辦法嘗試,但必須堅持兩個原則:一是政府不要試圖大包大攬;二是政府的義務不等于政府壟斷市場,公民除了有權享受住房福利,其在市場上自由選擇的權利必須得到充分實現和保障?

(作者系北京資深評論員,雜文家)