鄉村度假公寓：中國地產新獨創？

沈嘉祿

當休閑度假作為一種時尚的生活方式被中國人輕松接受之后，第三產業對國民經濟的貢獻才能大幅度提高，而同時，休閑度假的質量與由此獲得的身心愉悅就顯得至關重要。

"家外家"讓你"面朝大海，春暖花開"

1月底，由浙江省政府主辦的2007休閑觀光農業(農家樂)推介會在上海光大會展中心開幕當天，即引來急劇升騰的人氣，在一系列農家樂產品之外，有一個新產品被眼尖的上海市民發現，它就是以"家外家"為品牌指認的休閑度假物業。通俗易懂的"家外家"含義，系由策劃者巧妙利用坊間段子"一等男人，家外有家"的戲謔性價值判斷。但這一產品的嚴肅性在于，向公眾展示了一種全新的休閑度假方式和投資產品，它應該是中國人即將到來的明天追求并可以獲得的一種身心享受。產品的優越性還在于它具有可觀的投資價值，物業除了供業主使用外，還可以委托管理方經營，在最短的時間內收回投資。

果然，短短幾天內訪客達到2萬多人，有300多人下了訂單，擲錢就買的有14套。還有一些市民駕車到千島湖畔實地看房子，在建設工地上轉一圈后就激動地打電話給浙江瑞天鄉村資源開發有限責任公司董事長蔣建飛先生："我要了，肯定要的。"回上海后馬上到光大會展中心瑞天公司的攤位上繳定金，還怕接待小姐不收。

這是什么樣的物業，居然在樓市高位橫盤的微妙形勢下得到市場如此熱情的響應?瑞天公司副總裁馬國軍用簡潔明了的語言向記者描述這個產品："這是鄉村度假公寓，業主按星級賓館的標準裝修，標準套間由一個衛生間和一個臥室組成，并留出足夠的空間供業主自己裝修一間廚房。如果你不想在房間里煮飯，我們有餐廳來保障業主的一日三餐。此外還有面積最大的頂層觀景房可供客戶選擇，坐在窗前就可以遠眺千島湖美麗的湖光山色。"

蔣建飛向記者強調一點："即使我們將討論的時間界定在改革開放后的20多年里，我們也不得不承認，中國人的旅游還處于'苦白相'階段，但隨著中國經濟的發展，隨著人們對精神生活需求的標桿不斷抬高，休閑度假游就成了眼下人們追求生活品質的向度。為了適應休閑度假的大趨勢，我們這個產品以可移動的物業和完善的管理來達成這一美好愿望。"

親歷中國改革開放進程的人都應該能得出判斷，"家外家"這一地產新品的問世，與個人財產的積累、私家車擁有量的持續增加、假日經濟的發展、休閑旅游的群體性需求以及老齡化社會的到來等現象是對應的，更與都市人回歸自然的渴望相吻合。

"面朝大海，春暖花開。"這些年來，海子的詩句總被城市白領們掛在嘴邊，并幻化為逃避城市喧囂生活的詩意情景，但對休閑度假行為而言，必須有一個靜坐而遐想的姿態，否則海浪洶涌，亂石穿空，難以靜靜欣賞一朵花的開放。

兩支半中華煙的折算率

據記者了解，在浙江千島湖景區內的金竹半島、豐茂半島和新安江西岸三處地方，瑞天公司正在緊鑼密鼓地建造鄉村休閑公寓，在上海人認同度相當高的海南島三亞，更大規模的同類公寓也在籌建之中。以杭州千島湖畔的物業為例，產品大致分為三種，室內面積分別在37、37(復式)、74平方米，價格相應為58000元、88000元和128000元，這個價格對一路飆升的上海樓市來說是微乎其微的。歷來精明的上海人心里還有一本賬："花費不到6萬元，就能在千島湖邊享受30年鄉村公寓的生活，這筆開銷折算下來也就是每年2000元左右。如果再折算成每天支出的話，也就是5元錢。只要每天少抽兩支半中華煙，就能買到一套'家外家'了!"

躲避塵囂，投入大自然的懷抱，是城市人的向往，特別當郊外別墅成為生命中不能承受之重時，一部分城市居民便通過價廉物美的鄉村公寓來實現高品質的生活。蔣建飛董事長表示目前還不好意思請記者到塵土飛揚的現場進行考察，但整個小區的開發、物業的建設都是按照科學規劃實施的，完全保證質量。他向記者描述："小區就建在國家AAAA級千島湖風景區內，處于地勢平緩的半島，被原始森林緊緊包圍，森林氧吧和國家皮劃艇運動中心就在對岸，休閑公寓離水面僅為數百米，業主在茶余飯后即可信步抵達。業主入住后天天吸氧，天天喝農夫山泉，天天吃綠色蔬菜和散養的家禽，對身體健康極為有利。這些自然條件，正是高度工業化的沿海大城市里最為稀缺的，也是城市人最渴望享受的。"

千島湖是上海市民在有能力消費旅游產品后，最先選擇的旅游目的地之一，上海市民對這個風景秀麗的景區懷有濃厚的感情。隨著去年底杭千高速公路的開通，上海市民到千島湖的車程從4個多小時縮短到3個多小時，下了高速公路后，再行駛十幾分鐘即可抵達目的地。

這個物業還有一個"允許轉換"的特點，如果你購買了千島湖邊的物業，在享用一兩年后，突然想到海南島去度假，那么事先預約，經物業公司調度后，就可以飛抵三亞，使用海南島上的物業，享受沙灘陽光與踏浪的閑暇時光。甚至在幾年后一個恰當的時機，你還可以將使用權轉讓給他人，或許能獲得豐厚的回報。

如果業主現在不想天天住在千島湖，可按雙方合同規定，業主可以在一年中自由支配自己的物業60天。但這只是一個額定數，業主也可以帶著親友多人來享受多間房，然后折合成額定數。而在余下的空置時段內，業主可以委托瑞天公司旗下的物業公司經營，租賃給臨時或長期需要這種物業的客戶。這一環節的可控性操作及圓滿實現，可以為物業管理公司爭取到足夠維持整體運作的盈利，也可在短時間內使投資者獲得豐厚回報。據初步計算，刨去物業管理費的支出，每年獲利大約5000元左右，30年的總回報約16萬左右。每年一紙約定，業主即可坐收利潤。

目前我國全年有114天的假日，休閑度假成為人們重要的生活方式，已有越來越多的家庭選擇外出休閑度假，但是酒店高額的消費價格卻限制了人們的休閑選擇。前幾年曾有上海市民在海南島購買商品房，但每年只是飛到那里小住幾日，等于去"打掃衛生"，絕大多數時間都處于空置狀態，不僅浪費資源，還不利于物業保養。相比之下，"家外家"在性價比上就體現出很大優勢來。

如何保障業主的合法權益

記者發現，上海市民對"家外家"這個產品和瑞天公司的運作模式認同度都相當高，"我們對產品特征的解說幾乎不費力氣，經過市場經濟訓練的他們很聰明，一點即通。"馬國軍對記者說，"當然，上海市民的維權意識也最強，他們最關心的問題就是在比較漫長的30年里，能否安全、舒適、愉快地享受到這一產品。"

據這位曾有多年媒體工作經驗的副總裁稱，"家外家"這種休閑度假公寓的實質就是在農戶的宅基地上建房，農民將新建房屋的使用權交由企業統一合作經營，這一行為符合一戶一宅的規定，沒有占用耕地，與《土地管理法》也無抵觸，對促進農民增收、改善農民居住條件能夠起到積極的作用。瑞天公司向業主出售的不是物業的產權，而是30年的使用權，法律并不禁止這種行為。

馬國軍進一步解釋說："其實，我們與業主是一種合作關系，即合資建房，我們與農民的關系也是合作關系，他們出地皮，我們出資金。房子蓋好后，我們通過科學經營實現投資價值。我們還在合同里表達清楚業主最關心的問題，除了不可抗因素外，如果在30年里遇到動拆遷、景區開發等政府行為，按政策是會有國家補償的，這筆補償也會按年限及物業的殘值，合情合理地補償給業主。"

記者在前些年的采訪中發現，一般"農家樂"在硬軟件上存在的一些問題，是發展過程中可能抑止消費的因素，那么"家外家"鄉村度假公寓，同樣建在鄉村，它的管理是如何保證讓來自城市的業主滿意呢?對此，蔣建飛董事長早就成竹在胸，"我們瑞天公司是以酒店業開創天下的，早就積累了豐富的現代酒店業管理經驗，我們以星級賓館的管理模式來管理休閑度假公寓，就能夠保證服務質量，讓業主享受到星級賓館的軟硬件，這也是我們這個產品的優勢和核心競爭力所在。"

記者發現，這一產品對旅行社的誘惑力其實是最大的，如果一家旅行社以團購的方法購下30間公寓30年的使用權，就等于擁有60張床位。折算下來每位游客入住公寓的成本才五六元，而在旅游市場，每間星級酒店的標房價格是100元左右，即使每年實際使用率在50%，這一塊的利潤也是相當豐厚的。

由此可見，"家外家"這一鄉村休閑度假公寓產品，市場前景是相當廣闊的，它將全面引導都市人鄉村休閑度假的時尚，并打造一種值得肯定的生活品質，同時會在旅游業和城鄉雙向溝通層面引發一場深刻的革命。