廈門模式的關(guān)鍵是盡心和量力

在8月25日召開(kāi)的全國(guó)城市住房工作會(huì)議上，廈門市的保障性住房經(jīng)驗(yàn)得到了國(guó)家建設(shè)部和其他兄弟省市一致認(rèn)同。從那天之后，“廈門藍(lán)本”的稱呼不脛而走。

“在會(huì)上介紹完經(jīng)驗(yàn)后，許多兄弟省市的領(lǐng)導(dǎo)都來(lái)和我討論廈門保障性住房的模式創(chuàng)新問(wèn)題。”廈門副市長(zhǎng)裴金佳9月19日在他的辦公室接受《商務(wù)周刊》的專訪時(shí)這樣總結(jié)概括“廈門模式”的價(jià)值所在，“大家為什么關(guān)注廈門模式？我想主要是因?yàn)樗目刹僮餍詮?qiáng)，政府既解決了政策又解決房子，而且還有一個(gè)政府回購(gòu)機(jī)制。這就使得保障性住房措施可以循環(huán)有效的堅(jiān)持下去。”

《商務(wù)周刊》：10多年前，廈門就有安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等幾個(gè)層次構(gòu)成的政府住房供應(yīng)體系，但它們?yōu)槭裁床荒軡M足市民尤其是低收入家庭的住房需求呢？

裴金佳：首先我們必須認(rèn)識(shí)到，原來(lái)的政府供房體系也解決了很大一批群眾的住房困難。當(dāng)初政府的這些做法都很好，只是在當(dāng)前形勢(shì)下需要進(jìn)一步完善。比如，原來(lái)的安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房分給誰(shuí)或賣給誰(shuí)之后，那就是他個(gè)人的了，政府沒(méi)有回購(gòu)制度。事實(shí)上，哪一屆政府也不可能年年都蓋幾萬(wàn)套住房，因此，我們現(xiàn)在的作法就是讓保障性住房滾動(dòng)起來(lái)，滾動(dòng)著解決群眾的住房困難問(wèn)題。

舊的供房體系還有一個(gè)問(wèn)題就是政府提供的住房套內(nèi)面積比較大。單套面積有的超過(guò)100平方米。這樣，就使得政府供應(yīng)的房子變成了一種福利，而不是保障性的功能。現(xiàn)在我們的保障性住房強(qiáng)調(diào)的是保障職能，這是政府的公共服務(wù)職能，主要就是保障中低收入家庭有房住的需求。

目前從全國(guó)講，保障性住房是針對(duì)低收入家庭，先保障低收入的家庭。而廈門實(shí)際上已經(jīng)覆蓋到了中低收入家庭，也就是“夾心層”的問(wèn)題在廈門已在解決當(dāng)中。廈門的中等收入家庭月人均收入也就1000多元。短期內(nèi)他們肯定還是買不起商品房的，所以政府要為他們想辦法。這是政府的職責(zé)。

《商務(wù)周刊》：廈門從2006年開(kāi)始的這次保障性住房不同于以往任何一種政策性住房，它徹底將公房分配從原有的福利性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲再|(zhì)。從政府職能轉(zhuǎn)變的角度來(lái)看，這種與以往的不同主要表現(xiàn)哪幾個(gè)方面？

裴金佳：更加重視政府的社會(huì)管理和公共服務(wù)職能是目前各級(jí)政府重要職責(zé)。地方政府突出公共服務(wù)職能的主要表現(xiàn)之一，就是保障困難群體的基本生活條件，包括吃、住等基本生活條件。為了能更好地保障困難群眾住房問(wèn)題，本次廈門的保障性住房改革強(qiáng)調(diào)了以下幾個(gè)方面：

第一，嚴(yán)格控制社會(huì)保障性住房建設(shè)的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持小戶型的原則。根據(jù)我市低收入住房困難家庭的實(shí)際情況和承受能力，以滿足低收入住房困難家庭的基本生活需求為準(zhǔn)則，廈門市社會(huì)保障性住房戶型面積嚴(yán)格控制在一居室45平方米，二居室60平方米，且裝修一步到位。“小戶型、功能全”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將讓低收入住房困難家庭通過(guò)梯度消費(fèi)租得到、租得起，買得到、買得起房，較好地實(shí)現(xiàn)了居住目標(biāo)。

為什么是小戶型？剛才我講了，保障性住房的功能定位是公共服務(wù)職能，是解決困難家庭基本生活條件的。保證你能住，但是你要住好的，政府還難以提供。國(guó)家相關(guān)部門也認(rèn)為廈門所提倡的45平方米和60平方米的戶型面積很符合實(shí)際。事實(shí)上，這一點(diǎn)確實(shí)很重要，因?yàn)槿绻愕?00平方米，就不是保障性住房了。

第二，嚴(yán)格申請(qǐng)條件、申報(bào)家庭資產(chǎn)和收入。根據(jù)廈門市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民生活水平，我們對(duì)住房困難戶的家庭收入、家庭資產(chǎn)等條件設(shè)定了控制標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行家庭成員全名制，建立誠(chéng)信申報(bào)制度。政府規(guī)定一個(gè)家庭只能申請(qǐng)購(gòu)買或承租一套保障性住房，申請(qǐng)人家庭成員的資產(chǎn)收入和住房面積必須合并計(jì)算。同時(shí)建立嚴(yán)格的“五審、二監(jiān)督、二公示”的審核制度，即居委會(huì)、街道辦、區(qū)民政局、公房中心或住宅辦、國(guó)土房產(chǎn)局或建設(shè)局五級(jí)審核，監(jiān)察局和信訪局全程監(jiān)督，由居委會(huì)組織在社區(qū)和國(guó)土房產(chǎn)局或建設(shè)局組織在全市二次公示。金融、建設(shè)、房產(chǎn)、工商、公安等各職能管理部門依職責(zé)做好協(xié)助調(diào)查工作，對(duì)弄虛作假和虛報(bào)瞞報(bào)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消申請(qǐng)資格，且5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)。同時(shí)我市還建立了全市居民住房信息系統(tǒng)，加大對(duì)申請(qǐng)戶住房情況的審核力度。

第三，也是最重要一點(diǎn)就是設(shè)立了退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保障性住房的有效流轉(zhuǎn)。首先，我們把社會(huì)保障性租賃房依照市場(chǎng)價(jià)格確定租金，然后從民政系統(tǒng)對(duì)困難戶給予分類租金補(bǔ)助，將“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，租金補(bǔ)助按不同收入劃線，分為補(bǔ)貼房屋租金的90%、80%、70%三檔，對(duì)不符合條件的申請(qǐng)戶將取消租金補(bǔ)助。其次，社會(huì)保障性住房不得上市轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或空置，除購(gòu)房按揭外，也不得進(jìn)行商業(yè)性抵押。對(duì)發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)戶擅自將社會(huì)保障性住房轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或空置的，將依法收回房屋，并依法追究責(zé)任。

第四，對(duì)弄虛作假，隱瞞家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房情況，騙購(gòu)、騙租社會(huì)保障性住房的，一經(jīng)查實(shí)即取消其申請(qǐng)資格，收回住房、責(zé)令退回租金補(bǔ)助款，且家庭成員在五年內(nèi)不得再申請(qǐng)社會(huì)保障性住房。

我想這幾個(gè)方面是保障性住房最核心的東西，也是政府能夠很好地實(shí)現(xiàn)公共職能的前提。有了這些制度，我們才能真正做到把好事做好。

《商務(wù)周刊》：通常這類保障性住房的分配過(guò)程，容易產(chǎn)生部門尋租或個(gè)別人的腐敗行為，你們對(duì)此是如何防范的？

裴金佳：所有信息我們都有很嚴(yán)格的審查、公示，到目前為止，廈門的干部和群眾沒(méi)有人置疑過(guò)我們的工作。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和市里的主管領(lǐng)導(dǎo)，包括我本人沒(méi)有簽過(guò)一個(gè)條子。前些天，有人寫信講述了一個(gè)特殊情況沒(méi)地方住，這種情況能不能特批一下。但我們堅(jiān)持一切得按照制度來(lái)，達(dá)不到制度要求的就不能給。因?yàn)閭€(gè)案審批多了，腐敗問(wèn)題必然會(huì)來(lái)。那么這樣的問(wèn)題怎么辦？我們通過(guò)修改制度來(lái)完善。只有通過(guò)制度來(lái)解決，才能對(duì)大多數(shù)人做到公平、公開(kāi)、公正。

《商務(wù)周刊》：住房開(kāi)發(fā)建設(shè)涉及到土地、資金、建設(shè)施工等各方面關(guān)系，在商業(yè)開(kāi)發(fā)中，這些方面的各自利益可以由市場(chǎng)來(lái)協(xié)調(diào)，那么在保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，這些部門是如何協(xié)調(diào)運(yùn)作的呢？市委市政府做了哪些創(chuàng)新性的探索？

裴金佳：黨中央提出樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會(huì)和全面推進(jìn)小康型社會(huì)建設(shè)的方針，如果廣大市民的住房問(wèn)題都解決不了，就談不上什么小康社會(huì)了。所以我們把保障性住房的問(wèn)題，從轉(zhuǎn)變政府職能的角度來(lái)認(rèn)識(shí)，從提高我們執(zhí)政能力的高度來(lái)認(rèn)識(shí)，成敗于否是對(duì)廈門政府執(zhí)政能力的檢驗(yàn)。因此我認(rèn)為，政府做保障性住房，一要盡心，二要量力。

為了保證保障性住房的高效運(yùn)作。首先我們加強(qiáng)了機(jī)構(gòu)設(shè)置，成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，并下設(shè)保障性住房建設(shè)管理辦公室。近日，辦公室編制已經(jīng)批下來(lái)了，它已經(jīng)是一個(gè)常設(shè)機(jī)構(gòu)了。辦公室負(fù)責(zé)總體上的規(guī)劃和政策制度協(xié)調(diào)；市建設(shè)與管理局負(fù)責(zé)組織全市社會(huì)保障性住房的建設(shè)，組織公開(kāi)招投標(biāo)，聘請(qǐng)具體的代建單位，同時(shí)負(fù)責(zé)社會(huì)保障性商品房的銷售、管理、回購(gòu)工作；市國(guó)土房產(chǎn)局負(fù)責(zé)組織全市社會(huì)保障性租賃房的分配、管理、回收工作，因?yàn)閲?guó)土局原來(lái)就有公房的管理職能。

在土地供應(yīng)方面，我們舍得把好的土地拿出來(lái)，好多都是在市區(qū)內(nèi)湖邊、海邊的地塊。在資金方面，國(guó)家規(guī)定，用于保障性住房的資金不能低于土地出讓凈收益的10%，我們首期動(dòng)工的項(xiàng)目，僅建設(shè)基金大概就需要90多億元，再加上拆遷等費(fèi)用幾十個(gè)億，總共有120多個(gè)億。廈門政府拿出來(lái)的資金，遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的比例。

既有政府強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)和引導(dǎo)，又有市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制。因此，我們才能在短短一年多的時(shí)間，開(kāi)工3萬(wàn)多套保障性住房。

《商務(wù)周刊》：據(jù)介紹廈門的保障性住房借鑒了香港的公屋模式，在實(shí)際操作中你們主要吸收了他們的哪些經(jīng)驗(yàn)？之前也有許多省市去學(xué)過(guò)香港的公屋模式，但成功的并不多，您認(rèn)為內(nèi)地城市怎樣才能有效地借鑒香港模式？

裴金佳：去年，廈門市政府三次派人去香港考察他們的公屋狀況，由副市長(zhǎng)帶隊(duì)，包括有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，我們是真正的、全面的學(xué)習(xí)了香港多年來(lái)積累的經(jīng)驗(yàn)，借鑒了許多有價(jià)值的作法，這些作法的核心就是我上面說(shuō)過(guò)的小戶型、公示制度和退出機(jī)制等。

任何一種政府公房模式，都需要一定的財(cái)力來(lái)支持，不要說(shuō)10多年前，就是幾年前，廈門也拿不出100多億元來(lái)搞保障性住房。當(dāng)然，即便現(xiàn)在我們也要清醒地認(rèn)識(shí)到，政府保障是雪中送炭，不是錦上添花。有的地方拍腦袋講全部住房都由政府來(lái)提供，這就搞混了市場(chǎng)與政府的界限。其實(shí)市場(chǎng)就是市場(chǎng)，政府保障就是政府保障，兩者是有區(qū)別的。我們不能再回到政府過(guò)去那種福利分房的提供方式上，那不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在既然我們是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，政府是做公共服務(wù)的，應(yīng)該把精力放在社會(huì)保障制度上，包括保障性住房、公共醫(yī)療、基礎(chǔ)教育等事業(yè)。

《商務(wù)周刊》：這次全國(guó)住宅會(huì)議強(qiáng)調(diào)了國(guó)務(wù)院24號(hào)文的精神，并提出了保障性住房的三個(gè)作用：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。廈門市保障性住房的核心作用是什么？

裴金佳：我想廈門保障性住房的核心作用有三個(gè)，而且在這三個(gè)方面，我們都取得了一些效果。保障性住房可以調(diào)整一個(gè)城市的住房結(jié)構(gòu)，這是不言而喻的；廈門的房?jī)r(jià)雖然仍在上漲，但我們的價(jià)格指數(shù)開(kāi)始逐月下降。據(jù)市國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示: 2006年10月，廈門市商品住宅價(jià)格指數(shù)為110.5，排名全國(guó)前列；從2007年1月份開(kāi)始，廈門市社會(huì)保障性住房納入商品住宅價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)樣本點(diǎn)，使價(jià)格上漲幅度逐月回落，今年1—6月廈門在全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)排名已經(jīng)下降到了第28位。到今年8月份，我們已經(jīng)降到第35位了。住房結(jié)構(gòu)合理和價(jià)格指數(shù)下降，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展的。

《商務(wù)周刊》：對(duì)一個(gè)城市來(lái)講，每年的用地指標(biāo)是固定，如果拿出大量的土地建保障性住房，那么商品房的土地供應(yīng)就會(huì)減少，地價(jià)還會(huì)上漲，商品房?jī)r(jià)豈不是會(huì)繼續(xù)大漲？

裴金佳：在解決保障性住房用地的同時(shí)，廈門的商品房用地并沒(méi)有減少，我們都是按計(jì)劃投放的。

從廈門市政府來(lái)講，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們主要是做好五件事。一，不折不扣地貫徹國(guó)務(wù)院各種宏觀調(diào)控政策，包括國(guó)家的信貸政策以及90平米以下住房占項(xiàng)目70%的規(guī)定；二，打擊不法投機(jī)，嚴(yán)格控制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，比如嚴(yán)重的捂盤和土地囤積行為；三，加強(qiáng)信息發(fā)布，讓地產(chǎn)商和民眾對(duì)政府的土地供應(yīng)心中有數(shù)，對(duì)市場(chǎng)的變化心中有數(shù)；四，加強(qiáng)政府政務(wù)的公開(kāi)與宣傳，減少民眾的非理性消費(fèi)行為，同時(shí)也讓開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感；五，根據(jù)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整土地供應(yīng)，包括土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地供應(yīng)量，以廈門為例，所謂供應(yīng)結(jié)構(gòu)就是島外與島內(nèi)區(qū)域上的結(jié)構(gòu)布局。

《商務(wù)周刊》：廈門的房地商中，是否存在違法違規(guī)囤積土地的行為？

裴金佳：對(duì)這種問(wèn)題，廈門市委市政府歷來(lái)重視，我們每次拍賣土地塊都比較小，到目前為止，廈門的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中的土地沒(méi)有超過(guò)1000畝的。

《商務(wù)周刊》：但是現(xiàn)在廈門的地價(jià)和房?jī)r(jià)仍在不斷上漲，對(duì)此我們應(yīng)該怎樣理解？

裴金佳：廈門地價(jià)和房?jī)r(jià)仍在不斷上漲是有原因的，有一些正常的價(jià)格增長(zhǎng)是很自然的。廈門地理位置獨(dú)特，自然景觀條件和氣候都比較好。為了改善城市環(huán)境，近年來(lái)，市委市政府做了很多努力，像改善海洋環(huán)境、綠地、綠化、市政建設(shè)等方面，我們投入都很大。另一方面，廈門正在成為海峽西岸的區(qū)域性中心城市，廈門港口、空港比較便利，華僑也比較多，所以這些因素決定了外來(lái)到廈門買房子的人比例很大。我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是，外來(lái)買房占廈門商品房銷售的56%。也就是說(shuō)，廈門房地產(chǎn)價(jià)格上漲，很大程度上是輸入性的。

對(duì)于房?jī)r(jià)我個(gè)人認(rèn)為，不能用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的死命令手段來(lái)控制。各地政府有責(zé)任通過(guò)經(jīng)濟(jì)的手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康的軌道。政府不能放任不管，那是不負(fù)責(zé)的表現(xiàn)，政府必須采取調(diào)控措施讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性狀態(tài)，同時(shí)，政府要做的事情就是保障中低收入階層的住房問(wèn)題。

《商務(wù)周刊》：保障性住房的投入量增多，而且這種集中居住，是否會(huì)產(chǎn)生美國(guó)那樣城市貧民居住區(qū)的問(wèn)題？

裴金佳：從廈門看，我們的保障性住房首期17個(gè)項(xiàng)目分布在6個(gè)區(qū)，是大分散小集中，問(wèn)題不大。我們保障性住房是面向中低收入家庭的，這些人只是現(xiàn)在收入低買不了商品房，很多人都可以通過(guò)若干年的租儲(chǔ)，逐步改善住房。