新會計準則投資性房地產的會計分析

　　【摘要】新《企業會計準則》對投資性房地產的確認、計量和披露作出了新的規定，實現了與國際會計準則的接軌，但是也存在著一些差異。本文對《企業會計準則第３號——投資性房地產》在使用公允價值時應注意的地方進行了探討。
　　
　　隨著我國房地產業的迅速發展，企業出于資金保值增值的目的而投資房地產已逐漸成為一種普遍的經濟現象。投資性房地產既不同于一般企業的固定資產，又不同于房地開發企業的存貨，是具有為增值而置性質的資產。由于投資性房地產的特殊性，將其等同于一般的固定資產計提折舊，顯然無法體現此類資產的經濟實質。為了規范投資性房地產的確認、計量和信息的披露，2006年2月，我國財政部根據《企業會計準則——基本準則》，發布了《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱新準則），對公允、客觀地反映企業投資性房地產的價值具有重要意義。
　　
　　一、投資性房地產會計準則出臺的背景
　　
　　長期以來，在我國的會計實踐中，企業將具有投資性質的房地產等同于普通的固定資產看待，計量上采用按歷史成本入賬和分期計提折舊的處理方法。然而，投資性的房地產在經過數年后，其市場價值一般不僅不會因計提折舊而低于初始投資成本，而且還經常高出其初始投資成本而大幅增值。就我國會計制度改革以來已發布的會計準則和會計制度來看，還沒有對這類資產的處理和反映作出規定，在現行制度下，投資性房地產沒有作為單獨的一項資產來反映，而是與企業自用房地產一樣納入固定資產或無形資產進行核算，房地產按歷史成本記入企業的固定資產、無形資產、其它資產，并按其估計使用年限提取折舊、進行攤銷。但是，這種計提折舊后的固定資產凈值或攤余價值往往不能反映投資性房地產的真實價值。投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還能高于其賬面原值的數倍，甚至數十倍。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產的市場價值，歪曲了企業投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業的真實情況，并給企業當局進行利潤操縱提供了很好的機會與很大的空間，極大地損害了會計報表使用者的利益。現在，投資性房地產在企業資產中的比重越來越高，如果按固定資產或無形資產對這些資產進行處理，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營業績的貢獻，也不能反映這種業務的經濟實質，所以，制定并發布投資性房地產會計準則勢在必行。在此背景下，新《企業會計準則》明確將投資性房地產定義為：“為賺取租金和資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。”新會計準則規范了投資性房地產的后續計量與期末估值，謹慎地引入了公允價值的標準，給企業財務政策的選擇留下了一定的空間，也給廣大投資者及債權人、各級主管部門準確了解企業真實的資產及財務狀況提供了合法的保障。
　　
　　二、新準則與國際會計相關準則的差異性比較
　　
　　2000年5月3日，國際會計準則委員會正式發布了《國際會計準則第40號——投資性房地產》。我國《企業會計準則第3號——投資性房地產》與《國際會計準則第40號——投資性房地產》存在以下差異：
　　
　　（一）投資性房地產所涵蓋的范圍不同
　　《國際會計準則》中投資性房地產所涉及的“土地”是指土地所有權，而我國由于土地屬公有制性質，因此，我國新準則中的“土地”則是指土地使用權；《國際會計準則》將融資租入的房地產和以經營租賃方式租入后轉租的房地產均納入投資性房地產的范圍，我國新準則未將其納入，而是作為《租賃》準則的內容。我國新準則的定義與《國際會計準則》的定義已經非常相近，但在土地方面還存在一個明顯的差別。差別產生的原因是土地制度的不同，《國際會計準則》秉承西方國家土地私有的法律理念，在法律上將土地視為一種不動產，土地財產權可以依法轉讓，會計準則也自然地將土地作為一項不動產進行確認和計量。而我國《憲法》規定：“土地實行社會主義公有制，即土地屬于全民所有和勞動群眾集體所有，任何其他商事主體都不能夠取得土地的所有權。”《土地管理法》規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”因此《征求意見稿》定義中的房地產包含土地使用權而不是土地，這一點也影響到投資性房地產業務中的融資租賃，即承租人無法行使優惠選購權取得土地，而只能取得一定期限的土地使用權。
　　
　　（二）后續計量中兩種計量模式的選擇不同
　　我國新準則第9條對投資性房地產的后續計量規定：“企業應當在資產負債表中采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但本準則第十條規定的除外。”第10條規定“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”可見，我國新準則更傾向于采用成本法計量；而ISO40雖沒有規定成本模式和公允價值模式的優先順序，但IAS40第25條指出：“《國際會計準則第8號——當期凈損益、重大差錯和會計政策變更》規定，只有能夠在企業財務報表中對事項或交易進行更恰當的列報的情況下，才能作自愿變更會計政策。從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報。”因此，不難看出國際會計準則不太贊成從公允價值模式改為采用成本模式，而對于從成本模式改為采用公允價值模式則沒有表明傾向性意見。
　　
　　（三）信息披露的要求不同
　　國際準則對投資性房地產的披露要求比我國新準則更詳細，其差別主要有兩個方面：１.規定了收益表（利潤表）中有關金額的披露，包括與投資性房地產有關的租金收益、當期修理維護費用等；２.在成本模式下，要求披露投資性房地產的公允價值，而我國新準則卻沒有這些要求。
　　
　　三、企業使用公允價值計量應注意的問題
　　
　　采用公允價值對投資性房地產進行計價是目前國際通行的做法，有利于公司在資本市場上獲得正確的定價，從而也有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度講，公允計價可幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展。公允價值計量模式的引入正式奠定了NAV（重估凈資產值）方法作為房地產上市公司估值的核心地位，這必將引導市場對該項方法的進一步認可。而且隨著投資性房地產物業的增多，特別是人民幣升值和我國經濟的持續發展，新會計準則采用公允價值進行計量，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。即使對以開發業務為主的房地產企業來說，新會計準則的實行也會導致投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構成制度性的長期利好。然而，會計核算方法的改變，只是讓公司的隱性價值顯性化，但并沒有改變公司的真實價值。因為決定公司價值的應該是企業的核心盈利能力和真實的資產價值，而非賬面利潤與賬面價值。在投資性房地產會計準則下，是選擇成本計價還是選擇公允計價值得大家深入研究。
　　成本模式下，雖然要對投資性房地產按期提取折舊或攤銷，減少了企業的賬面利潤，但折舊和攤銷卻可起到抵稅的效果，減少了企業納稅的現金流出，從而將價值保留在了企業內，有利于股東利益；公允模式下，企業在資產負債表中按房地產的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，將相應的增值或減損計入當期損益。依據近幾年我國房地產業的狀況，這樣的調整往往會增加企業的賬面利潤。但是因資產增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規定。如果我國參照國際會計準則和香港會計準則的相關規定，不對計入當期損益的重估增值征收所得稅，則企業并不會因此承擔稅收。但是，如果我國對增值部分征收所得稅，公允價值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產增值而應交的所得稅會導致企業大量現金的流出。因此，對于持有大量投資性房地產的企業，在采用公允價值模式時，應充分考慮企業的未來現金流是否充足。近幾年，我國房地產業持續高速發展，許多城市房價不斷攀升，不少城市客觀存在房地產泡沫，未來投資性房地產減值的可能性客觀存在。
　　在成本法下，有關投資性房地產的減值適用于《企業會計準則第8號——資產減值》，即投資性房地產的可回收金額低于其賬面價值的，應當將資產的賬面價值減至可收回金額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備；資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。可見，采用成本法時，企業投資性房地產的賬面凈值不會頻繁、劇烈地波動；而在公允價值法下，投資性房地產不再計提減值準備，以資產負債表中投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。在未來我國房地產市價可能發生較大波動的情況下，企業采用公允價值模式，則可能由于前期確認了大量的增值收益，而需要在后期確認較多的減值損失，從而導致企業先盈后虧，人為引起利潤波動。因此，對于持有大量投資性房地產的企業，特別是那些在房價泡沫較大的城市持有投資性房地產的企業，應充分考慮未來資產減值的可能。