誰是最搶眼的房產商？

　　中國房產TOP10重排座次
　　去年中國房企的強勁表現，為股市增添了不少亮色。
　　去年下半年來，沉寂了數年的中國房地產企業上市閘門重新打開，以保利地產、北辰實業為代表的上市新貴，獲得了國內資本市場的追捧。
　　由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同推出的“2007中國房地產上市公司TOP10研究報告”顯示，去年在內地上市房地產企業前十位中，多了4家“新面孔”；而在港上市的則有三家公司依靠去年內地項目的良好發展首次闖入“前十”。
　　隨著國內房地產業務快速增長和中國股市大規模發展，上市融資再度成為房企的可行選擇。而越來越多大型房企選擇上市的結果是，開發能量和公司治理水平的提高，促使帶有灰色印記的中國房地產業走向更加“透明”。
　　
　　上市房企重排綜合實力
　　
　　根據研究報告，2007滬深房地產上市公司綜合實力TOP10中，行業和區域龍頭仍然一統天下，除萬科繼續位列綜合實力榜首外，去年7月新上市的保利地產一舉獲得第二把交椅，此外，從香港H股回歸A股的北辰實業也獲得了綜合實力第六的位置。
　　受到市場重點關注，不僅是表現突出的新上市企業，資產注入和重組而成的上市公司也在迅速成長。中寶股份、泛海建設兩家企業因資產注入重組，綜合實力大幅上升，分列第9和第10位。
　　據中國房地產TOP10研究組研究項目負責人汪勇介紹，進入綜合實力TOP10的有三類企業，一是以萬科、保利地產、招商地產、金地集團為代表的行業龍頭，憑借優良的持續增長能力、有序的跨區域擴張和合理的土地儲備，為短期內的高估值提供了可靠的長期消化能力；
　　
　　二是以北京金融街和北辰實業、上海陸家嘴和中華企業為代表的區域特色企業，它們有難以比擬的土地、資金及地方政府資源優勢；第三就是通過資產重組而得到大幅擴張的上市房企，例如泛海建設就是通過吸納多處優質物業而迅速膨脹。
　　“以萬科為例，2006年末市值在達675億元，同比上升321%，股價全年上漲263%。優質資產注入、并購重組等題材成為市場追捧熱點。中寶股份和泛海建設完成資產重組后，全年股價分別上漲達337.87%和714.01%，總市值更是分別大幅增長15.75倍和16.7倍。”汪勇說。
　　綜合實力TOP10企業在資產和市值大幅增加的同時，經營業績同樣快速增長。2006年，TOP10企業共實現主營業務收入430億元，與去年TOP10企業相比增長52.4%；實現利潤總額達98.9億元，與去年TOP10企業相比增長60.7%。
　　還有在港上市因素，世茂、瑞安、綠城等新上市企業，去年剛上市，就獲得第2位、第5位、第7位的良好表現，反映出越來越多國內優質房地產公司加速登陸海外市場。
　　中國大陸市場的持續發展，獲得了海外資本市場的認可，除資產規模和總市值大幅增加外，在港上市公司TOP10的經營業績也大幅提升，全年實現主營業務收入和利潤總額均值分別為60.7億港元和21.3億港元，平均同比增速分別為95.1%和124.5%。
　　相比之下，去年一度排名靠前的北京城建、深寶安、蘇州高新、國貿、百仕達、天安等公司已隨著更多規模企業進入上市公司行列而跌出“前十”。
　　對此，清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授認為，隨著中國房地產行業和證券市場的發展，要更為全面地考量房地產上市公司，“除原有市值、盈利能力、土地儲備等指標外，增加了企業資金管理水平、估價水平、財務穩定性等一些指標，全面衡量中國房地產企業的綜合實力。”
　　國務院發展研究中心企業所所長陳小洪則表示，要判斷一個上市公司的價值到底是多少，是一個很復雜的問題，
　　學術界也有不同的方法和標準，隨著更多房企上市，由投資者股價的方式來做判斷，應該是最為接近市場的。
　　
　　規模房企選擇上市
　　
　　“像國內大部分銀行一樣，國內大型的房地產企業在股市重啟地產IPO后，紛紛排隊要求上市。”一位房產老總這樣來總結去年來的房企上市熱潮，不過，國家對房地產行業融資規模的理性控制，使得目前仍不會大規模“放行”房企。
　　“就目前來看，大部分有規模的房地產公司都已經上市，例如萬科、金地、合生創展、富力、中海、保利等等，但是仍有一部分具備相當實力的開發企業沒有上市，主要是區域內的大型國有企業和優質民營公司，例如北京首開集團、上海大華集團、廣州恒大集團等。”汪勇分析認為。
　　數據顯示，去年來整個中國房地產上市公司整體業績有目共睹，汪勇介紹說，以滬深綜合實力TOP10企業為例，2006年共實現主營業務收入高達431億元，就是十強公司平均純業務收入是43億元，和去年十強公司相比同期增長52.4%，實現利潤總額高達98.9億元，與去年相比增長60%以上。
　　“事實上，上市企業無論在融資、品牌知名度，或者是資產重組方面，優勢十分明顯，去年有兩家通過資產重組表現搶眼的，就是中寶股份和方邯建設，他們在資本市場上的重組為2006年主營業務收入同比增加92.7％和141.9％，利潤總額增長了1436.9％和318％。”
　　通過資產注入和重組企業將使上市公司獲得更多實惠，市值上漲，融資相對更加順暢，以中寶股份為例，去年收購了新湖集團旗下多家房地產企業，一舉轉向了房地產。同樣的還有泛海建設，通過大量收購控股的大型物業，使其收入比例得到根本的改變，市值一下子擴大15倍以上。
　　“整體來看，由于上市公司資本成本相對較低，因此這些上市房企所獲得的經濟增加值幅度也是相對增長的。以TOP10企業為例，滬深十家企業稅后經營凈利潤是62億元，同比是增幅45.4％，而資本成本增長率僅為13.9％，由于上市增強了企業財富創造能力，這是更多企業選擇上市后取得更大發展的原因。”汪勇說。
　　
　　房企漸復上市融資功能
　　
　　盡管相對房地產企業上市審批門檻仍較為嚴苛，但業內更多認為上市將成為大企業的必然選擇，而股市對于房地產企業的融資功能會繼續擴大，尤其那些指標良好的大企業，成為包括香港聯交所在內的爭奪對象。
　　對此，億城股份公司常務副總孫勇認為，未來大的房地產企業規模將快速擴張，房地產行業整合會加速，這意味著行業利潤空間進一步收窄，很多中小型企業無力承受開發壓力。同時加劇其融資壓力。
　　孫勇表示，“現在由于國家對房地產行業長期的宏觀調控，這個過程何時結束，何時告一段落，現在還不可預期，因此宏觀調控的壓力將長期存在，這就讓房地產企業外部不確定性大大增加，融資風險大大增加，要求更多房地產公司在短期迅速完成融資。”
　　中國銀監會業務創新監管協作部主任李伏安則對融資后的上市房企轉型提出了新的思路：過去企業為了項目投資去籌集資金，而現在上市融資后將轉變為一個大的公司管理其金融資產，這是所有大型房地產上市公司必須面臨的。“因為你的項目既資金，并不代表你的資金運作和管理方式能夠幫助你這個企業獲得更好的利潤，盡管你開發了很多的房子，銷售的很多房子，但并不一定獲得最大的利潤。”這有可能成為更多上市房企融資后的另一大難題。
　　
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