商業(yè)房地產(chǎn)需求模型探討

　　摘要：商業(yè)房地產(chǎn)在城市開發(fā)建設(shè)中占據(jù)著相當(dāng)?shù)谋戎亍６虡I(yè)房地產(chǎn)一般占據(jù)城市中心的位置，因此，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)對(duì)于改善城市環(huán)境起著舉足輕重的作用。文章分析了制約商業(yè)房地產(chǎn)需求量的相關(guān)因素，并對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)需求模型的建立進(jìn)行了探討。
　　關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；需求模型
　　
　　 一、商業(yè)房地產(chǎn)需求影響因素分析
　　
　　 影響商業(yè)房地產(chǎn)需求量的因素是多方面的，諸如國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)本身價(jià)格、消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展程度、城市商業(yè)繁榮程度、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期、商圈氛圍、住宅小區(qū)的密集度、區(qū)域商業(yè)繁華程度、城市居民生活態(tài)度等等。這些因素中，有主次、直接和間接之分，每種因素的變化對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)需求量的影響程度有所不同。人們通常把商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)者收入水平作為諸因素中最主要最直接的兩個(gè)因素。
　　 這些影響因素如何對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)需求量產(chǎn)生影響呢？
　　 我們具體分析幾個(gè)主要因素對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)需求量的影響。首先就商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格來說，通常以商鋪?zhàn)饨鹦问奖憩F(xiàn)。由需求法則可以得出，一般說來，商品需求量與價(jià)格呈反方向變動(dòng)。在其他條件不變的情況下，租金增加后房地產(chǎn)的需求量就會(huì)減少。而商業(yè)房地產(chǎn)卻有其特殊性，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營很大程度上依賴商圈氛圍和商服繁華程度：當(dāng)前期商圈氛圍未形成時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)需求同價(jià)格呈反方向變動(dòng)。而當(dāng)商圈成熟，商服繁華度被培育起來后，租金價(jià)格的高漲并不會(huì)阻止商家的入住，反而會(huì)吸引更多的商家進(jìn)入，因此需求量與價(jià)格在此時(shí)呈正方向變動(dòng)。其次是人均收入水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求量的影響。人均收入水平主要體現(xiàn)了商業(yè)活動(dòng)的繁華與否和居民支付能力的高低。很顯然，人均收入水平和商業(yè)房地產(chǎn)需求量呈正方向變動(dòng)。人均收入水平高，則對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的需求量大，反之，則對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)需求量小。
　　
　　二、商業(yè)房地產(chǎn)需求模型
　　
　　 1. 商業(yè)房地產(chǎn)需求模型相關(guān)指標(biāo)
　　根據(jù)影響商業(yè)房地產(chǎn)需求的相關(guān)因素分析，商業(yè)房地產(chǎn)需求模型相關(guān)指標(biāo)歸納如下：
　　（1）居民收入（Y）城市居民的預(yù)測(cè)消費(fèi)能力和城市的人口數(shù)量、就業(yè)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工資收入水平等因素有關(guān)。（2）居民消費(fèi)占居民收入的比例（C）這與居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、對(duì)未來的心理預(yù)期等有關(guān)。（3）工業(yè)消費(fèi)品對(duì)于消費(fèi)支出的傾向（C′）。城市商業(yè)房地產(chǎn)用于銷售工業(yè)消費(fèi)品，對(duì)于工業(yè)消費(fèi)品的需求即意味著商業(yè)鋪面的需求。（4）消費(fèi)總額（Y′）隨著社會(huì)的發(fā)展，居民的消費(fèi)已不僅僅限于本地。對(duì)于一個(gè)城市，尤其對(duì)于大城市而言，會(huì)吸引越來越多的外來消費(fèi)者。這對(duì)于促進(jìn)本地的消費(fèi)品需求，進(jìn)而對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)需求具有特別重要的意義。（5）外來工業(yè)消費(fèi)傾向（C〞）。外來消費(fèi)支出不僅是工業(yè)消費(fèi)品支出，還包括服務(wù)消費(fèi)支出。單純服務(wù)消費(fèi)支出在外來消費(fèi)中占據(jù)相當(dāng)大的比重，不構(gòu)成對(duì)商業(yè)鋪面的需求。只有工業(yè)消費(fèi)品的需求才構(gòu)成了商戶對(duì)商業(yè)鋪面的直接需求。外來工業(yè)消費(fèi)品消費(fèi)傾向即是指外來工業(yè)消費(fèi)品消費(fèi)支出占外來總消費(fèi)支出的比例。（6）商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)有供給量（SE）包括所有提供商業(yè)房地產(chǎn)的面積，即大型購物中心和零星用房。（7）城市居民的外購消費(fèi)傾向（○C）。一般來說，當(dāng)一個(gè)地區(qū)居民收入增加，除了會(huì)增加在本地采購，還會(huì)增加外購需求，比如旅游觀光、外地教育等都會(huì)減少對(duì)本地商品采購。（8）商戶的預(yù)期利潤水平（RR）和房地產(chǎn)投資商的預(yù)期報(bào)酬（RI）。
　　
　　2.商業(yè)鋪面預(yù)測(cè)模型的建立
　　根據(jù)上述分析，可將商業(yè)房地產(chǎn)需求分為商業(yè)房地產(chǎn)總需求和商業(yè)房地產(chǎn)凈需求。其中，商業(yè)房地產(chǎn)總需求是指該城市的鋪面容量，或稱承載力；商業(yè)房地產(chǎn)凈需求指某一時(shí)期城市商業(yè)房地產(chǎn)的容量缺口。分別建立其需求模型如下：
　　（1） 商業(yè)房地產(chǎn)總需求模型
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