發達國家防范房地產金融風險的經驗及其借鑒意義

　　摘要：房地產金融風險是銀行等金融機構為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料(即不確定)因素的影響，使金融機構的實際收益與預期收益發生背離，從而蒙受經濟損失的可能性。中國房地產金融的發展時間較短，還處于逐步完善和發展的過程之中，風險防范措施還很不完善。本文旨在通過借鑒和分析美國等國家轉移和分散房地產金融風險的措施，為中國房地產金融的風險防范提供思路。
　　關鍵詞：房地產金融風險 經驗 借鑒
　　
　　 一、發達國家防范房地產金融風險的主要做法
　　
　　 1．美國
　　健全的房地產抵押貸款擔保和保險機制。政府擔保制度是各國分散風險的普遍做法，其中以美國的政府擔保制度最為完善和具有代表性。20世紀30年代大蕭條后，美國成立房主貸款公司(HOLC)，為抵押貸款提供資金，債務由聯邦政府擔保，并可在公開市場上出售。1934年成立的聯邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押貸款銀行的風險，改善了住宅標準和條件，幫助HOLC建立了全國性的抵押市場。二戰后建立了退伍軍人管理局(VA)，實施對抵押商的貸款保證，為退伍軍人爭取更優惠的抵押貸款條件。此外，美國政府還成立了專門的機構即聯邦儲蓄與貸款保險公司，為發放住宅抵押貸款的金融機構提供擔保，大大降低了這些金融機構的經營風險。
　　完善的二級抵押市場機制。為了轉移和分散房地產貸款風險，美國建立了完善的二級抵押市場，使一級市場的金融機構對其創造的抵押貸款可以轉售給其他投資者，也可以以抵押貸款為擔保發放抵押貸款證券。為了促進住房抵押貸款證券化的實施，美國政府出資成立了三家國有企業作為住房抵押貸款一級市場的買賣造市商，即聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會和聯邦住宅貸款抵押公司等三家金融機構，房地產金融機構可以把住房抵押貸款賣給這三家造市商，也可以從這三家造市商手中買入住房抵押貸款，從而降低房地產金融機構的流動性風險。在美國的二級抵押市場，房地產抵押貸款證券化起主導作用，它們既可以較多地發掘出全社會的資產潛力，為房地產市場提供了具有競爭性和選擇性的資金來源，又通過產權重組，分散和轉移了房地產貸款風險。
　　美國的房地產金融業務資金來源多種多樣。資金來源包括商業銀行、人壽保險公司、養老基金以及其他金融中介機構的房地產信貸、房地產投資信托基金(REITS)、房地產抵押貸款基金、房地產債券(包括市政建設債券、產業債券、抵押收益債券、公司債券)、捐贈基金。眾多的金融機構紛紛參與房地產，構成了房地產融資的多元化基石。
　　
　　２．英國
　　房地產金融機構專業化，避免了分散經營風險。英國金融體制最大的特點之一就是各金融機構之間有明確的分工，或者說是一種專業化體制。如商業銀行主要從事工商企業的短期融資業務，商人銀行專門從事貿易票據的承兌業務，不僅各金融機構的資金用途受到嚴格限制，而且資金來源也受到嚴格限制，并且不同的金融機構遵守不同的專門法規。住房協會是英國專門從事住房金融業務的專業化金融機構，200多年來，它一直是英國最大的住房金融機構。按照英國政府法律的規定，住房協會只能專門從事住房抵押貸款業務，它的資產規模在1988年時達1900多億英鎊，占全英存款金融機構資產總額的19%，其中抵押貸款達1530多億英鎊，占全英住房抵押貸款總額的70%。
　　政府對房地產金融采取積極支持的政策。由于住房協會以吸收居民小額儲蓄為主，而貸款對象又是分散的居民個人，因而交易成本、管理成本等都較高，從而在競爭中就處于不利地位，存在一定的市場風險，因而英國政府遂采取一些優惠政策予以支持，使之能夠同其它金融機構展開公平競爭，并能求得不斷發展，以保證住房協會發放貸款能有充足的資金，規避資金短缺風險。
　　房地產金融機構積極進行住房金融創新。英國住房金融領域的創新十分突出，尤其是20世紀70、80年代以來創新就更為迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術的創新上。住房協會提供的存款種類相當多，從傳統上只開設股金戶頭，到開設存款戶頭；從只開設普通股金戶頭到開設特別股金戶頭；從開設無提取便利的股金戶頭到開設有提取便利的股金戶頭；從開設普通儲蓄戶頭，到開設特別儲蓄戶頭，總之通過提供種類眾多的存款“品種”來滿足不同居民的需要。
　　
　　二、對中國防范房地產金融風險的借鑒意義
　　
　　 １．政府深層參與并積極支持
　　美國等國家的發展經驗表明：個人住房抵押貸款的發展是一個巨大的系統工程，涉及社會的各個方面，非常需要政府介入、參與協調各項基礎性事務，如建立住房抵押貸款保險體系和住房抵押證券擔保體系等，政府的深層參與、扶持是使住房金融機構能夠按照市場化原則正常經營推進房地產金融發展的一個必不可少的環節。而中國政府在這些方面發揮的作用還不夠，使得房地產金融和房地產市場運行尚未進入規范化的軌道，其發展潛力和防范風險能力都受到很大影響。
　　
　　２．政策性和經營性房地產金融有機結合
　　 完善的房地產金融載體包括三個組成部分：專業性房地產金融機構、非專業性房地產金融機構和向融資提供擔保和保險的機構。專業性房地產金融機構是專門從事住房金融業務的機構，各國都有此類機構。例如英國的住房協會、美國的儲蓄貸款協會等。非專業性住房金融則是指各種類型兼營住房金融業務的金融機構。例如各國的商業銀行都兼營住房金融業務，但由于面向廣大中低收入居民發放住房貸款的信用風險較大，因此必須有相應的擔保和償債保證。中國目前房地產金融體系還不完善，專業性房地產金融機構并未完全建立，商業銀行成為房地產金融組織體系的主要部門，相應的擔保和保險機制也不完善，因而應該加快這方面的建設，將政策性和經營性金融有機結合的結合起來，以保證住房資金的來源，調動金融機構的積極性，刺激居民的住房需求，解決居民的住房問題。
　　
　　 ３．加快金融產品創新，健全房地產金融體制
　　 在國外成熟的房地產金融市場上，房地產金融市場十分發達，房地產企業可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發行債券、房地產基金、房地產信托等手段在金融市場融資，融資渠道多樣，社會金融風險較低。而且，隨著房地產業的不斷發展，金融產品還不斷地推陳出新，特別是在個人貸款融資方面，有著多層次、多選擇的融資產品。目前中國房地產金融市場并不完善，許多城市的房地產融資二級市場還是空白，房地產業融資過分依賴銀行，使得銀行在經濟運行的周期波動中承擔很大的風險。同時，與發達國家相比，中國房地產金融品種和手段創新較少，創新意識淡薄，沒有專門設計適合不同房地產企業和居民支付能力的多樣化貸款品種，這種現象嚴重影響了房地產金融的服務水平和風險防范能力。因此，應該加快金融產品的創新，以滿足不同階層