京城名鋪難破經(jīng)營困局

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　　前言
　　“亞洲商業(yè)航母”百榮世貿(mào)遭遇空置危機、朝外SOHO投資回報率或低至3.62% 、第三極商鋪經(jīng)營虧損連連、“錢”景慘淡……
　　2006年，住宅市場的調(diào)控風暴將投資客掃地出門，席卷至商鋪市場。2006年的京城商鋪市場迎來了投資狂潮。一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在購買商鋪方面，出于投資目的的購買者明顯上升，2005年投資者占55%，而2006年上升至67%。
　　縱觀商鋪市場，出售型商鋪開發(fā)企業(yè)成為此番投資熱潮最大的贏家，廣大跟風的投資者尚沉浸在高額回報的美夢之中。
　　浮華的表象掩蓋了危機！全面的危機雖尚未到來，然而百榮世貿(mào)、朝外SOHO、第三極，一個個名鋪的現(xiàn)實已然昭示著投資噩夢魅影浮現(xiàn)……
　　
　　百榮世貿(mào)：“亞洲商業(yè)航母”難主沉浮？
　　
　　一個18歲出頭的小姑娘正在店鋪里對著鏡子疏理頭發(fā)，她來自四川開縣，雇主是她的姐姐，據(jù)小姑娘說，她姐姐租的商鋪跟這里的許多商戶一樣，都在同時經(jīng)營著幾個攤位，而百榮的這個攤是唯一一個被購買了40年產(chǎn)權的，生意不是怎么好。
　　對于那些躋身京城淘金的外地商戶來說，當初的盈利承諾卻不知何時才能兌現(xiàn)。空蕩的大廳、空駛的扶梯、空置的地下車庫。雖然整個商城的商鋪空置率不高，但卻感受不到一個交易市場應有的喧鬧。
　　“對于這個超大型的商業(yè)巨無霸，業(yè)內(nèi)的質疑從來不曾間斷。從百榮世貿(mào)目前的經(jīng)營狀況來看，此前的擔憂并非沒有道理。”一地產(chǎn)研究機構的研究人員指出。
　　電影里的鐵達尼克號因沉于迷醉而疏于管理，最終葬身于冰山一角。而中國商業(yè)地產(chǎn)的“巨無霸”冰山在望，危機在逼近。
　　
　　高空置率引發(fā)管理方“火拼”
　　
　　百榮世貿(mào)商城，地處北京南城木樨園服裝商圈，總投資額約22億元人民幣，是亞洲單體規(guī)模最大的綜合性商品批發(fā)交易中心。在百榮的規(guī)劃中，這里會建亞洲最大的服裝市場，亞洲最大的圖書市場，交易商品要超過十萬種商品。商城還預計，這里的日人流量會達到21萬人次，年交易額要超過300億元人民幣，將成為稱雄亞洲的商業(yè)航母。
　　然而現(xiàn)實相去甚遠。
　　2006年年底，在木樨園橋百榮世貿(mào)商城二期市場內(nèi)，兩家管理者發(fā)生的糾紛在業(yè)內(nèi)引發(fā)震蕩，導致來市場購物的人寥寥無幾。市場外的門窗和石柱上都貼滿了成對出現(xiàn)的公告，一張是百榮天海國際商貿(mào)城管理有限公司的，另一張則是百榮世貿(mào)商城管理有限公司發(fā)布的。
　　兩家管理公司是承包并合作經(jīng)營的關系。甲方(百榮世貿(mào)商城管理有限公司)負責一期市場的管理工作。乙方(北京百榮天海國際商貿(mào)城管理有限公司)向甲方承包二期市場，并有權負責二期市場的招商和管理工作，承包期限為40年。如果甲方中途違約則要賠償乙方后20年的收益。
　　“百榮天海”稱“百榮世貿(mào)”強行介入打亂市場正常管理，“百榮世貿(mào)”則認為“百榮天海”經(jīng)營不善，讓其退出市場。一期市場管理方的一名工作人員稱，二期市場內(nèi)有些商戶反映，開店幾個月以來一直虧損，希望他們進入后能改變這種狀況。“我們也是應商戶的要求，才打算介入管理的。”該名工作人員表示，目前二期市場內(nèi)攤位空置率高，經(jīng)營氛圍差，“兩方的經(jīng)理正在協(xié)商，我們也在等通知。”
　　而據(jù)二期市場管理方一名工作人員稱，2006年5月份他們才正式接管市場招商和經(jīng)營管理工作，目前與一期方協(xié)議并未到期，對方屬于強行違約。“這才過了半年，他們就要撕毀協(xié)議。”該工作人員表示，他們并未接到經(jīng)理有關撤離的通知，“這里有千余位商戶了，其中有一多半都是我們從原來批發(fā)市場帶過來的老客戶，我們不愿意就這樣離開。”
　　
　　“品牌戰(zhàn)略”空中樓閣？
　　
　　“以零售的硬件設施做批發(fā)生意”是百榮不同于傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場的特點。在百榮看來， 以小商販為主體的傳統(tǒng)批發(fā)市場已相對過剩，不管從政府管理還是市場需求的角度考慮，發(fā)展依托于現(xiàn)代科技手段、經(jīng)營管理手段的大型批發(fā)市場勢在必行。
　　如果說營造“五星級”的軟硬件經(jīng)營環(huán)境是百榮的戰(zhàn)術，那么吸引知名品牌的旗艦店和代理商以形成集群效應就是它的戰(zhàn)略目標。百榮的想法是引入國內(nèi)外知名服裝品牌企業(yè)加盟，特別注重引進有很高知名度的品牌企業(yè)和大型服裝生產(chǎn)企業(yè)、大型服裝流通企業(yè)直接進場經(jīng)營，并通過國際和國內(nèi)知名企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營，帶動商城整體素質的提高，樹立上乘的品牌形象，形成商城獨特的核心競爭力。
　　為了打造品牌化概念，百榮在招商中特別注重引進知名度較高的品牌。商城設立的國際、國內(nèi)高級成衣精品走廊、國際皮草廣場、高級羽絨服專區(qū)、精品男裝區(qū)等，都在試圖引入國際和國內(nèi)知名服飾品牌企業(yè)加盟。為了幫助企業(yè)打響品牌知名度，商城還組織過恒源祥、老爺車、紅杉樹、大紅鷹等知名服裝品牌大型服裝發(fā)布會。
　　“要想把大品牌吸引進來，如何分區(qū)是一個問題。天雅在這方面做得不錯，百榮世貿(mào)則有所不及。”高力國際商鋪部經(jīng)理黃啟剛說。
　　“百榮世貿(mào)是傳統(tǒng)批發(fā)市場集散地和中低端品牌聚集地，整體形象與大品牌定位不一致，在這種情況下，招商陷入被動。大品牌企業(yè)看準高端市場如CBD、王府井等，百榮世貿(mào)定位大品牌，40多萬平方米體量難以消化。”在北京禾田摩爾投資有限公司運營總監(jiān)周易看來，要在短期內(nèi)提升百榮世貿(mào)的檔次，存在著現(xiàn)實的困難，“許多世界頂級商家本身有著嚴格的開店程序，在眾多一線城市一線位置尚未開拓之前，他們基本不太會考慮南城這樣的地方。”
　　
　　定位迷局難解？
　　
　　“百榮當初太樂觀了。” 曾擔任百榮世貿(mào)商城顧問的北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司高級策劃師周寧坦承。
　　百榮所處的木樨園商圈是北京九大商業(yè)中心唯一的南城中心。從1984年浙江人就開始涌入木樨園從事服裝生意，天海、新世紀、龍湫、京溫等20多個大型服裝批發(fā)市場陸續(xù)建立。一組誘人的數(shù)字是：目前這個區(qū)域內(nèi)有各類商戶1萬多個，從業(yè)人員5萬人，年總交易額20多億，年總交易額占北京市同類商品的54.5%。
　　在百榮插足木樨園時，木樨園其實已經(jīng)是一個飽和甚至過量的大市場，然而百榮顯然是被那“20多億元的年交易額”所散發(fā)的耀眼光芒蒙住了眼睛，卻根本沒有考慮到自己如果僅憑稍好一點的硬件設施，是否就能在已經(jīng)成熟的市場搶占半邊天。
　　事實上，百榮在開業(yè)不過一個月后便陷入了尷尬。由于客流量太少，商品經(jīng)營慘淡，開業(yè)后不久，商城部分商戶就曾經(jīng)有“罷市”的念頭，商城以“全國都處于服裝經(jīng)營的淡季”為理由，以“免租金優(yōu)惠期延長”為安撫手段平息了糾紛。
　　“南城經(jīng)十年發(fā)展起來，百榮世貿(mào)與他們形成競爭，定位如果不能呈現(xiàn)差異化，又不能滿足一定的消費人群，經(jīng)營很難成功。”周易說。
　　過分的盲目與樂觀，使百榮陷入慘淡經(jīng)營的現(xiàn)狀，也就不足為奇了。
　　“批發(fā)市場扎堆考驗商家的資源整合能力，百榮應考慮的是自己的地理位置是不是滿足自身的物流。”黃啟剛善意的提醒。
　　
　　交通弊端阻截客流？
　　
　　交通的暢通和人流的多少，是衡量一個商城成功與否的標準。但在這一點上，相比于木樨園商圈的其他項目，百榮世貿(mào)毫無優(yōu)勢可言。
　　據(jù)記者了解，百榮世貿(mào)的客流主要是從南到北流動的人，但實際上在木樨園商圈，百榮世貿(mào)門前的路線可謂最不好走，要過天橋和地下通道等。而從行車路線上來說，從北駛來的車需要向南100米調(diào)頭后右轉才能東行。這個位置，成為木樨園環(huán)島的堵點。行人在馬路中間無序穿行，且川流不息，造成環(huán)島南面南北雙向車輛為避讓行人而行駛緩慢。可以說，相比于周邊的批發(fā)市場，百榮世貿(mào)距三環(huán)主路事實上是最遠的一個。
　　
　　交通上的弊端使得客流量嚴重受損。
　　百榮世貿(mào)在運作之初，按當時的估算，商城建成后預計每天將有30萬人在此購物和進行交易，所以需要一個超大規(guī)模的停車場來保障物流和人流通暢。為此，設計了一個擁有近3000個車位的停車場。當時的理由是，停車場的建設已成為制約商場發(fā)展的重要因素。事實上，家樂福、沃爾瑪?shù)榷挤浅Ｖ匾曂＼噲龅慕ㄔO。只有停車場與商場規(guī)模相匹配，才能保證商場的長遠發(fā)展。
　　據(jù)有關專家分析，一個商場如果日客流量達20萬人，那么商戶的車加上客戶的車一般需要2000～2500個車位才能容納。但據(jù)了解，目前北京的絕大多數(shù)停車場，所設車位一般都只在30～280個之間，特大型的停車場車位也不過800～1000個，與商場規(guī)模根本無法配套。
　　據(jù)記者調(diào)查，百榮世貿(mào)商城一期擁有10000多個攤位，平日客流量很少，與其宣傳的日客流量50萬人次有天壤之別。
　　
　　產(chǎn)業(yè)升級困難重重？
　　
　　此外，據(jù)記者調(diào)查，百榮世貿(mào)攤位所占面積過大，通道窄小，導致人流不暢，安全隱患問題多多，物業(yè)管理人員緊缺，這已嚴重制約了其市場的發(fā)展。
　　“商城體量是這個商圈最大的，這既是優(yōu)勢也是壓力。經(jīng)營得好，可以成為這個商圈龍頭，經(jīng)營不好對整個商圈都會產(chǎn)生負面影響。當然，在發(fā)展過程中，同一商圈其他先期開業(yè)的商城也需要有個自身定位調(diào)整過程來適應整個商圈的變化。” 中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利說。
　　“目前南城商業(yè)的最大問題就是檔次不夠，一些我們中意的品牌在南城難尋蹤跡，所以我們每周都會跑到西單去滿足自己的購物欲望。”在崇文區(qū)一事業(yè)單位工作的姜小姐無奈道。
　　一商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商也坦言：“現(xiàn)在大家都已經(jīng)形成了一種購物習慣，一提到買高檔商品，馬上就會想到王府井、西單，因為他們已經(jīng)形成這樣一個購物氛圍。而這些正是南城所緊缺的。”
　　正因如此，有關人士透露，由于目前南城批發(fā)市場的供應量過大，加上業(yè)態(tài)同質化嚴重，競爭非常激烈，所以不少商家在入駐時顧慮很多，往往會提出許多苛刻條件。
　　“總體來看，百榮世貿(mào)進貨沒有專業(yè)的通道，品牌推廣沒有長期的計劃，招商政策不好，租金比其他批發(fā)商場貴1元左右，這使他們招商變得困難。”黃啟剛說。
　　而在中國人民大學教授黃國雄看來，南城批發(fā)市場服裝業(yè)面臨極大的挑戰(zhàn)。“整個服裝行業(yè)的效益不是太高，尤其是銷售渠道的問題比較多。從生產(chǎn)全過程來看，花在加工和制造上的時間只有5%左右，另外95%是在商品的調(diào)運、儲存和銷售上。如何縮短這95%、加快服裝產(chǎn)品的流通過程，就成為提高效益至關重要的因素。同時，70%以上的費用也是花在流通環(huán)節(jié)上，從這些問題看到流通已經(jīng)極大地制約了產(chǎn)業(yè)的升級換代。”
　　但產(chǎn)業(yè)升級并非易事。“商品質量沒法保障，整體就上不去。”黃啟剛認為，批發(fā)業(yè)就是中低檔水平，真正做成精品物流很難。
　　
　　下調(diào)租金難挽商戶信心？
　　
　　記者獲悉，百榮世貿(mào)的租金在每平方米每天3元左右，而收取的物業(yè)管理費每平方米1元左右。商戶簽訂的租約20年。
　　“商鋪經(jīng)營主要有兩種模式，流水倒扣和商鋪租金。如果兩者結合起來，可以大大增加物業(yè)持有者的收益。”北京戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬認為。百榮世貿(mào)在與租戶的簽約中，都是以純租金獲取收益的。
　　不論百榮世貿(mào)給來詢問的商戶們?nèi)绾蚊枥L前景，但商戶們慘淡的現(xiàn)實難以隱藏。
　　李女士是百榮世貿(mào)一層經(jīng)營服裝品牌的商戶之一，主要經(jīng)營杭州一帶比較流行的年輕時尚類服裝品牌，于2005年1月份租賃了一層20平方米的使用面積，租金為每月2000元人民幣，但該筆費用不包括每平方米1元的物業(yè)管理費、水電費和店鋪內(nèi)的空調(diào)費。加上物業(yè)費等，孫女士至少每個月要掏出3000元的開支。盡管租金不菲，但李女士當時仍然對前景充滿信心。
　　但招商人員所描繪的美好前景很快如同海市蜃樓般在李女士的眼前消失。僅僅經(jīng)營了一年多時間，李女士就發(fā)現(xiàn)當時一同進入的第一批商戶中已陸續(xù)撤走了5家，而她本身的經(jīng)營狀況也是步履維艱。“從去年年初開業(yè)以來，我每月的營業(yè)額連2000元都到不了。”李女士坦言，“可以測算的是，營業(yè)額所賺取的利潤扣除營業(yè)員的工資之外，我每個月都要虧損。”
　　“令商戶虧損的主要原因不外乎租金過高、人流量不夠和自身經(jīng)營管理不善等。對于百榮世貿(mào)而言，稀疏的人流量是導致商戶們虧損的根源。”董利說。
　　記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，百榮目前是一座地下一層、地上六層的超級大市場，囊括了男裝、女裝、童裝、羊毛制品、針織品以及餐飲設施的嶄新商鋪市場。但盡管是星期日，市場內(nèi)卻沒有出現(xiàn)應有的熱鬧場面。
　　做了10年服裝生意的一個老商戶告訴記者，一年來只賣出1000條休閑褲，平均每天賣3條。其他商戶的遭遇和他也差不多，幾位做服裝生意的男女商戶均表示，一天最多只能賣出五六件衣服。
　　
　　“誰愿意為了批發(fā)幾件衣服在馬路上堵半小時呢？”一位在五層電梯口附近賣床上用品的男商戶語氣充滿了不滿與無奈。該名男商戶原本是名下崗職工，四處籌錢租了這個黃金地段的攤位，經(jīng)營卻不盡如人意。
　　為了改變一期的一些弊端，百榮世貿(mào)二期的商鋪租金被迫下調(diào)，但租金下調(diào)的幅度有多大呢？而有關未來的租金到底能否下調(diào)？下調(diào)的空間又是多少？
　　“我現(xiàn)在已經(jīng)沒什么奢望，先堅持吧。”從李女士的話語中看不到多大的信心。
　　
　　朝外SOHO：投資回報率可能低至3.62%
　　
　　“我們的商鋪包租5年，10%的回報率，可轉賣商鋪。”記者剛進入朝外SOHO的售樓處，售樓小姐就開始給記者描繪誘人的投資前景。
　　相信有不少投資客被帶進了描繪中的美景，因為朝外SOHO的銷售狀況很不錯，潘石屹(潘石