業主不可隨意拒付物管費

2006年3月，杭州某物業管理有限公司與臨安市某小區業主委員會簽訂了為期半年的物管協議，約定物管費為每月每平方米0.35元。

但該小區業主顧女士卻以物管服務不到位(如車庫沒有燈等)為由，一直拒絕繳納物管費。之后，該物業公司曾多次向顧女士催繳，可顧女士仍無動于衷。無奈之下，物業公司便將顧女士告上了法庭，要求法院判令顧女士支付拖欠的物管費194.5元和滯納金45.9元，并承擔訴訟費50元。

在庭審過程中，顧女士辯稱，根據物管條例，業主委員會無權單方面與物管公司簽訂合同，物管公司進駐小區前，需經業主大會全體通過。可自己并沒有同意，也沒有與物業公司簽約，所以這份物管協議應該無效。

但臨安法院認為，業主支付物管費是基本的義務，也是物管公司為業主提供必要服務的基本保障。如果動輒以物管服務欠佳為由拒付物管費，對其他已繳納費用的業主有失公平。至于顧女士認為物管協議無效，法院認為，物業公司已經按照協議約定，在小區履行了物業管理義務。事實上，包括顧女士在內的所有小區業主，也都接受了物業公司提供的服務。所以，法院沒有支持顧女士的意見。

法院最后判定，業主顧女士需要支付拖欠的物管費及訴訟費。至于滯納金，因物管公司不能提供有效證據證明曾向顧女士催討過物管費，法院不予支持。

點評：張東偉（律師）

這是物業管理中較常見的一類糾紛。筆者認為，法院的判決是公平合理的，也是符合我國法律規定的。

首先，本案中物業管理的協議應該有效。雖然國務院頒布的《物業管理條例》規定，由業主大會通過投票方式選聘物業公司，業主委員會無權選聘?？稍摿⒎ㄔ馐菫榉乐箻I主委員會以權謀私，損害廣大業主的合法利益。但本案中，物業公司實際上已經履行了合同的義務，且獲得了絕大部分業主的認可，顧女士實際上也接受了物業公司的服務。如果只是按這一規定機械地認定協議無效，勢必會影響到其他接受物業服務并沒有異議的絕大部分業主的合法利益，涉及到整個小區的穩定局面，這顯然與合同法的立法原則相違背。

同時，從合同法規定來看，該協議也應該有效。合同法第52條第5款規定，“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同才屬于無效合同。也就是說，只有合同中出現了法律條文中明確“禁止”或“不得”的內容，該合同才屬于無效合同。但《物業管理條例》并沒有明確禁止業主委員會在沒有通過業主大會全體通過的情況下選聘物業公司。所以說，該物業管理協議應該有效。

其次，顧女士以物業服務不到位拒付物業管理費，缺乏法律依據。合同法第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。合同法第67條規定了“債務先后履行抗辯”之條件“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”換句話說，如果顧女士與物業公司之間的合同關系是“先服務后付款”，那顧女士如果對物業公司的服務不滿，可以拒付物業管理費。但按照交易習慣，物業管理一般是按照先付款后服務的方式，所以顧女士的物業管理費支付必須在物業公司提供服務之前。而在接受物業公司的服務后，再以服務不到位為由拒付物業管理費缺乏法律依據。

此外，物業管理費中包含了許多物業服務，比如治安、環衛、綠化養護、房屋維修保養等，顧女士僅以“車庫沒有燈等”為理由拒付物業管理費，也是不合理的，畢竟她接受了其他物業管理服務。

當然，如果顧女士在支付完物業管理費之后，發現物業公司的服務確實不符合合同約定，完全可以通過要求對方降低或返還物業管理費等途徑來維護自己的合法利益，但不可拒付物業管理費。根據物權法第78條規定，如果業主認為業主委員會未經業主大會同意私自招聘物業公司，侵害了自己的利益，業主可向法院申請撤銷該決定并要求賠償損失。