樓頂花園的尷尬

在樓頂上筑建袖珍花園，本想可以陶冶情趣，修養(yǎng)身心，卻不料惹上了一樁惱人的官司，2007年10月25日，江蘇省首例因樓頂花園引發(fā)的糾紛案，在江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院一審審結(jié)。該案的判決不在于案件的本身，而是在于在全國一些城市在大力倡導(dǎo)樓頂花園的同時(shí)。樓頂花園所面臨的尷尬。

袖珍花園 建在他人樓頂上

2001年，江蘇省鎮(zhèn)江市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司(以下簡稱城鄉(xiāng)公司)在鎮(zhèn)江市鬧市區(qū)地段開發(fā)、預(yù)售一批商品房。當(dāng)年，市民周海滔與城鄉(xiāng)公司商談購買該地段15號8幢301室住宅房一套，并交付了定金。2002年9月，城鄉(xiāng)公司將該房屋交付周海滔使用。2002年9月，城鄉(xiāng)公司又將該地段15號8幢6號二層商業(yè)用房房屋交付給市民秦玲秀使用。對于商業(yè)用房的樓頂屋面，在建設(shè)時(shí)，是按照不上人的額定荷載進(jìn)行設(shè)計(jì)施工的，因此，商業(yè)用房的樓頂屋面強(qiáng)度較低，為了安全起見，城鄉(xiāng)公司在商業(yè)用房的四周圍有鐵柵欄，禁止任何人進(jìn)入樓頂屋面，只是在該商業(yè)用房的樓頂屋面與其相鄰的8幢住宅樓之間留下一條通道以便于日后對樓頂屋面的維修，這個(gè)通道，正好將周海滔家的陽臺與秦玲秀家的樓頂連接在一起。

2002年10月，喜歡樹木花草的周海滔見門前的6號房屋屋面比較寬闊，平坦，而且有通道通向該屋面，是建設(shè)一個(gè)袖珍花園的好地方，于是，他請來了建筑工人，在該屋面鋪設(shè)大理石地面，建起了花壇、魚池，種植了花草，養(yǎng)殖了觀賞魚。每天清晨，他都來到小花園精心打理一番。看著自己精心構(gòu)造的小花園精巧、別致，心情十分的開朗，這個(gè)小花園成了他生命中的一部分。而這一切，秦玲秀卻是渾然不知。

2004年4月14日，秦玲秀與城鄉(xiāng)公司正式簽訂商品房買賣合同。正是基于安全問題，對于樓頂屋面的歸屬，雙方特別約定：城鄉(xiāng)公司將8幢6號房屋出賣給秦玲秀：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸城鄉(xiāng)公司。兩個(gè)星期后，秦玲秀領(lǐng)取了該房產(chǎn)權(quán)證，同年4月，城鄉(xiāng)公司與周海滔也簽訂了房屋買賣合同。嗣后，周海滔領(lǐng)取了房產(chǎn)權(quán)證。

2006年4月，秦玲秀發(fā)現(xiàn)房屋屋頂?shù)臇|北角及相鄰的7號房屋橫梁中段有滲漏水現(xiàn)象。自入住該房屋已有三年多了。從來沒有發(fā)生過滲漏水現(xiàn)象，而且此樓僅兩層，樓上無其他住戶，怎么會突然滲漏水呢?心存疑惑的秦玲秀便找來專業(yè)人員查找原因，當(dāng)他們架梯上樓時(shí)，卻發(fā)覺該樓頂屋面建有一個(gè)十分漂亮的微型花園，經(jīng)了解，花園為周海滔所建，這讓秦玲秀十分的愕然，隨后，秦玲秀將房屋滲漏水的情況告知了城鄉(xiāng)公司及周海滔。接到秦玲秀反映的情況后，城鄉(xiāng)公司十分重視，于2006年5、6月份，多次相約周海滔。共同到秦玲秀房屋中查看滲漏水情況。由于滲漏水情況一直沒有能查明原因，周海滔與秦玲秀各執(zhí)一詞，雖經(jīng)多次交涉，卻一直沒有結(jié)果。

房屋滲漏 根源究竟是什么

好好的房子，突然滲漏水，而且情況越來越糟糕，肯定是樓上的花園引起的。事實(shí)面前，周海滔竟然矢口否認(rèn)，無理狡辯，秦玲秀氣不打一處來，在多次交涉無果的情況下，秦玲秀決定通過法律的途徑來為自己討一個(gè)說法，于是，2006年6月28日，秦玲秀來到了京口區(qū)法院，一紙民事訴狀，將城鄉(xiāng)公司和周海滔告上了法庭，要求城鄉(xiāng)公司和周海滔排除妨礙、恢復(fù)原狀并賠償損失223元。

對這起首例因樓頂花園引發(fā)的糾紛案，京口法院十分的重視，指派民庭副庭長親自主審本案，于2006年9月13日、2007年9月4日兩次公開開庭審理了本案。庭審中，秦玲秀、城鄉(xiāng)公司及周海滔唇槍舌劍，互不相讓。

秦玲秀訴稱，本人系8幢6號房屋的所有權(quán)人，該房為兩層門面房。購房時(shí)。本人與城鄉(xiāng)公司約定，該房屋面的使用權(quán)歸城鄉(xiāng)公司所有。2006年4月，本人發(fā)現(xiàn)該房屋頂有滲漏現(xiàn)象。經(jīng)了解，該后果系周海滔對屋面進(jìn)行破壞性改造，并用于種植花草及建造魚池所致，城鄉(xiāng)公司對其擁有使用權(quán)的屋面未盡管理義務(wù)，致使周海滔不合理使用，侵犯了本人的合法權(quán)利。

城鄉(xiāng)公司辯稱，秦玲秀訴稱的房屋屋面在建設(shè)時(shí)，是按照不上人的額定荷載進(jìn)行設(shè)計(jì)施工的，本公司為了保證秦玲秀的人身、財(cái)產(chǎn)安全，通過對屋面使用權(quán)的約定，以防止秦玲秀對屋面進(jìn)行不合理使用，而導(dǎo)致房屋安全性的破壞。雖然約定屋面的使用權(quán)歸本公司，但事實(shí)上，本公司無法對該屋面行使使用權(quán)，更沒有法定的管理義務(wù)，本案中，本公司亦未實(shí)施侵權(quán)行為。察玲秀的損失是由他人對里面不合理改造使用造成的，故應(yīng)由實(shí)際侵權(quán)人承擔(dān)民事責(zé)任，本公司不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，據(jù)此，城鄉(xiāng)公司請求駁回秦玲秀的訴訟請求。

周海滔辯稱，本人與城鄉(xiāng)公司在商談房屋買賣時(shí)，城鄉(xiāng)公司就口頭承諾可以使用6號房屋屋面。事實(shí)上，城鄉(xiāng)公司為兌現(xiàn)承諾，在建設(shè)301室房屋時(shí)就預(yù)留了到6號房屋屋面的通道，嗣后，城鄉(xiāng)公司明知本人改造并使用6號房屋屋面，卻未阻止，因此，本人對6號房屋屋面享有使用權(quán)，另外，6號房屋屋頂滲漏的原因，可能是該房存在質(zhì)量問題。且建花壇、魚池是在2002年，而秦玲秀屋頂滲漏是發(fā)生在2006年。秦玲秀無證據(jù)證明滲漏的發(fā)生與本人的建花壇、魚池行為有關(guān)。同樣，周海滔請求駁回秦玲秀的訴訟請求。

原因不明 花園建設(shè)者擔(dān)責(zé)任

由于雙方矛盾較大，相互爭執(zhí)不下，2006年7月5日，秦玲秀向法院提出申請，要求對6號房屋屋面滲漏水造成的損失進(jìn)行鑒定。同年8月22日，鑒定中心作出鑒定結(jié)論書，載明：鑒定標(biāo)的因漏水造成的損失的價(jià)值。經(jīng)現(xiàn)場勘察該戶因漏水造成墻面，石膏板等處有不同程度的霉斑，鑒定標(biāo)的的鑒定值為人民幣223元。

2006年12月31日，周海滔又向法院提出申請，要求對6號房屋屋面滲漏水原因進(jìn)行鑒定。經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)實(shí)地勘查后，書面回復(fù)法院，載明：現(xiàn)場實(shí)地勘查無法確定滲漏點(diǎn)的確切部位，故無法確定檢測部位，業(yè)主提供的屋面滲漏區(qū)范圍較大，檢測破損后防水修復(fù)困難，修復(fù)不善會產(chǎn)生新的滲漏點(diǎn)，鑒定單位無此方面專業(yè)人員，故撤銷本委托。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為：秦玲秀的屋面發(fā)生滲漏水，一種可能是該屋面本身存在質(zhì)量問題造成，另一種可能是周海滔不當(dāng)?shù)母脑煨袨榧翠佋O(shè)大理石，建花壇、魚池并種植花草造成，周海滔未經(jīng)許可，擅自對秦玲秀的屋面進(jìn)行改造。且客觀上，秦玲秀的屋頂發(fā)生了滲漏水。根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，周海滔作為訟爭屋面實(shí)際使用人，應(yīng)就其不當(dāng)?shù)母脑煨袨榕c屋頂滲漏水餉后果之間不存在因果關(guān)系的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。本案中，周海滔未提供相關(guān)證據(jù)證明，故周海滔應(yīng)對滲漏水的后果承擔(dān)民事責(zé)任。

本案中，周海滔未經(jīng)許可，擅自對秦玲秀屋面進(jìn)行改造，并導(dǎo)致秦玲秀屋頂發(fā)生滲漏水的后果。同時(shí)，周海滔的改造行為額外增加了6號房屋的載荷，致6號房屋存在安全隱患。故周海滔應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害，排除妨礙，并賠償損失的民事責(zé)任。城鄉(xiāng)公司作為6號房屋屋面的管理者，其疏于管理，默示周海滔對屋面進(jìn)行不當(dāng)改造，故城鄉(xiāng)公司的這種消極的不作為行為對本案損害后果的發(fā)生存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

2007年10月25日，京口法院作出一審判決，判決被告周海滔自行拆除其在6號房屋屋面上鋪設(shè)的大理石，建造的花壇，魚池及種植的花草：并在拆除上述大理石、花壇、魚池及花草后對6號房屋屋面重新做防水層；且賠償原告秦玲秀損失223元；被告城鄉(xiāng)公司對被告周海滔的上述三項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

一審判決后，周海滔不服，向鎮(zhèn)江市中級人民法院提出上訴。目前，該案仍在進(jìn)一步的審理之中。

編輯 孫薇薇