論房地產(chǎn)泡沫與制度改革

摘 要：目前導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的根源在于地方政府通過制度漏洞過多地干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)。解決問題的關(guān)鍵在于：地方財(cái)稅制度、績效評(píng)估指標(biāo)、住房保障制度改革及建立高官問責(zé)制和調(diào)整地方人大代表的比例等。

關(guān)鍵詞：財(cái)稅體制；績效評(píng)估；住房保障制；高官問責(zé)制

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2007）09-0046-01

1 我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀分析

我國的房地產(chǎn)自2003年以來價(jià)格不斷上漲，中央雖采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，如2005年的“國八條”、“新國八條”及2006年的“國六條”。然而，在如此“重磅”的房價(jià)政策下，我們卻看到全國的大中城市的房產(chǎn)價(jià)格飆升速度的加快。根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年1季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅比上季度高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中漲幅較高的城市是：深圳12.6%，北海10.1%，北京9.0%和廣州8.0%等。究其之根源，不難發(fā)現(xiàn)，制度不完善而造成對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過多干預(yù)的結(jié)果是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)泡沫和中央政策失靈的主要原因，正如國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)所王小廣所說：“中國的高房價(jià)關(guān)鍵在于存在很多制度漏洞。”

2 地方政府行為扭曲的制度缺陷層面原因分析

（1）地方政府財(cái)稅體制不合理。我國現(xiàn)行的地方稅體系呈現(xiàn)稅種小而多、稅源分散、涉及面廣、收入零星的狀況。地方政府承擔(dān)了財(cái)政支出的主要責(zé)任，而收不敷支。1994年的分稅制改革后，在中央政府轉(zhuǎn)移支付政策效果不明顯的情況下，中央把土地出讓金完全劃歸地方政府，土地就成為地方政府最主要的經(jīng)濟(jì)來源之一。在一些區(qū)域，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40％，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的一半，土地出讓金以及與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收收入名副其實(shí)就成為地方政府的“錢包” 。

（2）地方政府績效評(píng)估體制的設(shè)置片面。根據(jù)布坎南 “理性經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)理論：政府部門的行為主體的政治行為和經(jīng)濟(jì)行為是一樣的，都受自身利益動(dòng)機(jī)的支配。所以在政府主體制定公共政策時(shí)，他們就會(huì)趨于把各方的利益集中于自身的利益方面，實(shí)現(xiàn)自身利益、效用的最大化 。此理論適恰當(dāng)解釋了地方政府官員追為個(gè)人政績，盲目追求地方GDP而忽視民眾福祉的現(xiàn)狀。于是很多地方政府通過非理性投資和政策(目前主要手段就是賣地)選擇來達(dá)到GDP高速增長的目的。這時(shí)地方政府扮演著市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)直接參與者的角色，市場這一支“無形的手”也在“有形的手”的過度干預(yù)下逐漸失去效用。據(jù)國土資源部門統(tǒng)計(jì)，近年來地方政府通過土地儲(chǔ)備制度獲取的土地出讓金收入每年平均450億左右，而同期征地補(bǔ)償費(fèi)卻只有91億元，如此豐厚利潤叫人咋舌。

（3）地方政府直接扮演經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者。我國面前走的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的道路，政府在市場中主要充當(dāng)著宏觀調(diào)控作用。但是由于對(duì)自身政績與利益的過度訴求，地方政府自覺或不自覺地與市場和中央的“逆向調(diào)節(jié)”，具體表現(xiàn)在：①高額土地出讓和金稅種繁多。我國目前的土地批租政策，使地方政府一次就可以拿到50年至70年的租金，再加上名目繁多的“附加費(fèi)”、“城市建設(shè)基金”及“公建配套費(fèi)”。土地價(jià)格的提高和各種稅費(fèi)的增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本急劇上升。②利用職權(quán)出臺(tái)推動(dòng)房價(jià)上漲政策。有的城市政府出臺(tái)各種政策吸引外來的購房者。還有的地方政府甚至組團(tuán)到外地推銷房屋，或者吸引外地的“炒房團(tuán)”前來炒房。③操縱媒體引導(dǎo)市場，推動(dòng)了房價(jià)上漲。有的地方政府為了營造市場氛圍，動(dòng)用媒體的力量進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，利用虛假統(tǒng)計(jì)數(shù)字來強(qiáng)化消費(fèi)者的心理預(yù)期。一系列違反市場規(guī)律隱蔽的政策使得房地產(chǎn)市場長期呈現(xiàn)出一種只漲不跌的走勢。

（4）缺乏有效的監(jiān)督體系。地方政府由地方人民代表大會(huì)產(chǎn)生，對(duì)它負(fù)責(zé)，受它監(jiān)督。但在控制房價(jià)高漲方面，地方人大代表卻沒有發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)督作用。其中的關(guān)鍵原因是在地方人大的人員構(gòu)成上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，某直轄市十一屆人代會(huì)的857位代表中，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部和企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人的比例超過70％。其中，局級(jí)以上干部占代表總數(shù)的1/4之多。從數(shù)據(jù)可以看出，地方人民代表大會(huì)和地方政府幾乎是“連體嬰”，地方人大對(duì)居高不下的房價(jià)“啞口無言”也是理所當(dāng)然了。

3 對(duì)相應(yīng)制度改革和完善建議

（1）深化財(cái)稅制度。我國的稅收制改革應(yīng)該向國際通行做法靠攏：“正稅、明租、少費(fèi)”。將一部分收費(fèi)改為征稅，擴(kuò)大稅基，減少重復(fù)征收現(xiàn)象，并由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收，形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制，加大政策的透明度，簡化辦事程序，提高辦事效率。根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的政策，以減輕低收入者的稅賦。這樣，一方面可以保證地方政府的財(cái)政收入，另一方面又能降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（2）重整地方政府績效評(píng)估指標(biāo)。理性對(duì)待GDP，避免“政府機(jī)會(huì)主義”引致的地方投資沖動(dòng)。現(xiàn)行績效評(píng)估主要考察地方GDP是不夠的，蘭州大學(xué)中國地方政府績效評(píng)價(jià)中心指出，政府績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)由職能履行、依法行政、管理效率、廉政勤政、政府創(chuàng)新5個(gè)一級(jí)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等14個(gè)二級(jí)指標(biāo)，40個(gè)三級(jí)指標(biāo)構(gòu)成，三級(jí)指標(biāo)按非公有制企業(yè)、省政府評(píng)價(jià)組和專家委員會(huì)三類評(píng)價(jià)主體分別設(shè)置 。只有科學(xué)設(shè)置績效評(píng)估指標(biāo)，才能遏制地方政府的短期利益沖動(dòng)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀。

（3）借鑒建立高官問責(zé)制度。問責(zé)制主要內(nèi)容對(duì)由于官員個(gè)人行為失當(dāng)，或者違法、瀆職，失職等，在公共管理活動(dòng)中造成的不良后果承擔(dān)責(zé)任。目的是使官員真正能夠樹立一種高度的責(zé)任和危機(jī)意識(shí)。要建立這一制度，要向成功地區(qū)借鑒一些經(jīng)驗(yàn)：①建立一套完善的選拔、錄用、培訓(xùn)人才的機(jī)制。對(duì)招聘的公務(wù)員一定要堅(jiān)持公開、公正原則，加強(qiáng)對(duì)中高層官員的培訓(xùn)和鍛煉，堅(jiān)持專業(yè)能力與政治素養(yǎng)并重的原則；②促進(jìn)政府內(nèi)部上下、行政長官與人大代表、市民溝通協(xié)調(diào)。在公共政策制定和執(zhí)行時(shí)，政府內(nèi)部及時(shí)溝通協(xié)調(diào)可以集思廣益，協(xié)調(diào)分歧。各任命官員應(yīng)定期與人大代表、市民會(huì)面，促進(jìn)彼此的相互理解和信任。另外，政府應(yīng)建立咨詢機(jī)構(gòu)吸納市民參與到政府的制政過程中來，開放議政渠道，聽取民眾呼聲，真正做到“權(quán)為民所用”；③重視問責(zé)文化的建設(shè)，維護(hù)了公務(wù)員的核心價(jià)值觀。“問責(zé)”的落實(shí)則有賴于在政府官員乃至整個(gè)社會(huì)中形成一種“問責(zé)文化”的氛圍。這是推行高官問責(zé)制的一個(gè)重要前提。在今后高官問責(zé)制的建立中，只有將這種問責(zé)文化內(nèi)化于人們的潛意識(shí)中，才能使問責(zé)成為一種自覺的意識(shí)，才能使官員更積極面對(duì)社會(huì)的訴求和迅速回應(yīng)市民的需要。同時(shí)使公務(wù)員恪守“為人民服務(wù)”的原則，另一方面也穩(wěn)定了公務(wù)員隊(duì)伍的信心和士氣。

（4）完善住房保障制度的建設(shè)。住房保障制度的重點(diǎn)是廉租房建設(shè)及房租補(bǔ)帖。為了保證住房保障資金的充足，應(yīng)規(guī)定把一定比例土地出讓金納用于住房保障制度建設(shè)。不僅嚴(yán)格審查享受廉租房和房租補(bǔ)帖的對(duì)象，同時(shí)也應(yīng)降低廉租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和房租補(bǔ)帖受助對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)，從而可以覆蓋更多的住房困難家庭。

（5）調(diào)整地方人大代表的比例結(jié)構(gòu)，起到對(duì)地方政府制約作用。改變現(xiàn)行地方人大代表的結(jié)構(gòu)比例，使各類公職人員代表數(shù)不超過人大代表總數(shù)的30％，那么地方政府可以更多的了解民生。

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