房地產(chǎn)虛擬性與價格背離

摘 要：從房地產(chǎn)買賣與租賃市場的四象限模型理論分析指出二者之間應(yīng)具有趨同性，而用上海從2001年第一季度到2006年第一季度數(shù)據(jù)的協(xié)整性實(shí)證分析表明現(xiàn)階段銷售價格與租賃價格之間已經(jīng)出現(xiàn)了背離，背離的根本是由房地產(chǎn)的虛擬性造成的。

關(guān)鍵詞：銷售價格；租賃價格；背離；虛擬性

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2007）09-0054-02

1 銷售價格與租賃價格的理論關(guān)系

租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要有機(jī)組成部分，銷售價格與租賃價格有緊密的關(guān)系。圖1是房地產(chǎn)買賣市場與租賃市場的四象限模型，從理論層面探討銷售價格與租賃價格之間的關(guān)系。

圖1中第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表租賃市場，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)買賣市場。 我們首先從第Ⅰ象限開始按逆時針方向解釋租金變化對銷售價格的影響。為了使租賃需求量 和租賃存量 達(dá)到均衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚?，使需求量等于存量。需求是租金 和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)：D（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=S。因此，對于橫軸上某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點(diǎn)畫一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)。第Ⅱ象限代表房地產(chǎn)買賣市場。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的射線的斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率。一般的講，確定資本化率，要考慮經(jīng)濟(jì)活動中的長期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入量相關(guān)的風(fēng)險以及政府管理部門對房地產(chǎn)的稅收政策。以第Ⅰ象限確定的租金水平為起點(diǎn)，畫一條平行于橫軸的直線，這條直線與資本化率相交，再以該交點(diǎn)為起點(diǎn)，向下畫一條垂直于橫軸的直線，該直線與橫軸相交，這個交點(diǎn)便是在既定租金水平下確定的房地產(chǎn)銷售價格。第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)買賣市場中的新增部分。這個象限對房地產(chǎn)的資產(chǎn)形成的原因進(jìn)行了解釋。這里的f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重置成本隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動的增加而增加，所以這條曲線向下延伸。從第Ⅱ象限確定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，向下畫一條垂直線，再從該直線與開發(fā)成本線相交的點(diǎn)畫一條水平線，這條線與縱軸相交，這個交點(diǎn)就是在此價格水平下的新開發(fā)建設(shè)量，此時開發(fā)成本等于資產(chǎn)價格P=f(C)。第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量C，被轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。在一定時期內(nèi)，存量變化S，等于新增房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除導(dǎo)致的存量損失。折舊率用表示，則：ΔS=C-δS，以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線，代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一存量水平。這意味著，由于折舊及新竣工量，物業(yè)的存量不隨時間變化，此時，ΔS=0，S=C/δ。

通過對房地產(chǎn)市場與租賃市場關(guān)系四象限模型的分析，我們認(rèn)為銷售價格與租賃價格的關(guān)系可以概括為：租賃價格的漲落會帶動銷售價格的沉浮，二者相互影響，相互制約。

2 銷售價格與租賃價格的實(shí)證分析

房地產(chǎn)作為一種投資品，價格將在一年內(nèi)發(fā)生顯著變化，運(yùn)用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化，應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。為反映重要城市的房地產(chǎn)價格變化對其它城市的影響，我們以上海為基準(zhǔn)進(jìn)行研究。由于我國1998年才逐步從福利分房向貨幣分房轉(zhuǎn)變，而我國城市級房價所得數(shù)據(jù)從2001年才開始對外公布，將以2001年1月-2006年1月的季度數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)。

在進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)前，①對上面選定變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，然后在對他們之間的協(xié)整性進(jìn)行檢驗(yàn)。由于銷售價格與租賃價格具有很高的波動性，為消除異方差將各變量取對數(shù)，得到新的變量lnXJ、 lnZJ。新變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果表明，原序列l(wèi)nXJ、 lnZJ都是非平穩(wěn)序列，而一階差分序列均已平穩(wěn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。

由于銷售價格與租賃價格均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提， 可以對其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。用變量lnXJ對lnZJ進(jìn)行普通最小二乘法回歸，得到回歸模型估計(jì)。此時將估計(jì)模型殘差序列存儲為e值。最后對e做單位根檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示：

有表中結(jié)果看出銷售價格與租賃價格之間不存在協(xié)整關(guān)系，說明房價與租賃價格之間出現(xiàn)了偏離。

用Granger因果性檢驗(yàn)，來觀察銷售價格與租賃價格之間的關(guān)系。如表3所示：

結(jié)果顯示，可以看出房價與租賃價格之間不存在因果關(guān)系。

3 結(jié)論

在某些特定的時期，住房銷售價格與租金價格的波動表現(xiàn)出相分離的趨勢。房地產(chǎn)租金主要決定于對房地產(chǎn)實(shí)際的生產(chǎn)或消費(fèi)的需求，而房地產(chǎn)價格是未來租金的現(xiàn)值，兩者的變動應(yīng)該是一致的。但是從20世紀(jì)90年代初期以來，在我國香港、新加坡、馬來西亞等地區(qū)，房地產(chǎn)價格的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租金的增長速度。這說明房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)，發(fā)展到一定階段就可以在特定時期獨(dú)立于實(shí)際經(jīng)濟(jì)而波動，體現(xiàn)了虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的獨(dú)立性。

參考文獻(xiàn)

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