住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀的模糊綜合評價

摘 要：我國社會從溫飽走向小康，人民生活水平的提高將更多地體現(xiàn)在住宅物業(yè)管理的改善方面。擬建立一套完善而有效的評價指標(biāo)體系，從物業(yè)管理覆蓋面、物業(yè)管理隊(duì)伍、物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)管理水平、物業(yè)管理效益、物業(yè)管理投訴六個方面，全方位多層次對我國住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀做綜合而系統(tǒng)的評價，為政府及有關(guān)部門宏觀監(jiān)控提供科學(xué)的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：發(fā)展程度；模糊數(shù)學(xué)；因素集

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2007）09-0062-02

1 評價原則

（1）整體性原則：指標(biāo)體系的評價結(jié)果要能全面反映住宅的整體狀況。

（2）獨(dú)立性原則：住宅狀況是一個多目標(biāo)的系統(tǒng)，而這個系統(tǒng)當(dāng)前所要實(shí)現(xiàn)的總目標(biāo)就是評價住宅狀況。為了保證住宅狀況評價的全面性，體系中所設(shè)置的每個指標(biāo)項(xiàng)目都應(yīng)能獨(dú)立地反映系統(tǒng)的某一個方面或不同層次的水平。

（3）可比性原則：評價指標(biāo)應(yīng)使用統(tǒng)一的計量單位，同一價格水平與功能標(biāo)準(zhǔn)，盡量消除人為可變因素的影響，使評價對象之間得以比較，從而確保結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（4）可測性原則：體系中各指標(biāo)項(xiàng)目都應(yīng)定量化，不能直接定量的，可借助間接測量的定量方法，使各項(xiàng)指標(biāo)均具可測性，這不僅有利于衡量被評價對象實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的程度，也有利于運(yùn)用現(xiàn)代定量化的科學(xué)分析方法以及計算機(jī)分析與處理的手段。

2 評價指標(biāo)體系

根據(jù)上述原則，我國住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀評價指標(biāo)體系共設(shè)置六大類型，兩個層次，十項(xiàng)指標(biāo)（見圖1）。

3 住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀模糊綜合評判模型

住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀的模糊評判屬于二級評判，物業(yè)管理現(xiàn)狀的一級評價指標(biāo)集為：

A1=｛物業(yè)管理覆蓋面（B11），物業(yè)管理隊(duì)伍（B12），物業(yè)管理規(guī)模（B13），物業(yè)管理水平（B14），物業(yè)管理效益（B15），物業(yè)管理投訴（B16）｝

各一級指標(biāo)又由二級指標(biāo)集組成，例如物業(yè)管理效益（B15）的二級指標(biāo)集為：B15=｛物業(yè)管理年產(chǎn)值（D151），上繳稅金數(shù)額（D152），解決下崗再就業(yè)人員數(shù)量（D153）｝

各評價指標(biāo)（即影響因素）的評語集為：｛好，較好，一般，較差，差｝

對于各指標(biāo)及其評語可以構(gòu)造評判矩陣：

其中m為評價指標(biāo)的數(shù)量，n為評語的數(shù)量。

同時，根據(jù)各指標(biāo)的重要程度，通過專家評判等方法可以確定指標(biāo)的權(quán)重集A，從而算出評判結(jié)果：B=A· R

4 算例

試根據(jù)物業(yè)管理覆蓋面、物業(yè)管理隊(duì)伍、物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)管理水平、物業(yè)管理效益、物業(yè)管理投訴指標(biāo)對某市住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行評價。

（1）確定各指標(biāo)的權(quán)重。經(jīng)專家評審，根據(jù)各影響因素的重要程度，用德爾菲法（在此不作具體闡述）可以分別得出一級指標(biāo)和二級指標(biāo)的權(quán)重值：

物業(yè)管理隊(duì)伍指標(biāo)中各二級指標(biāo)權(quán)重分配為：

A1=（0.816，0.184）

物業(yè)管理規(guī)模指標(biāo)中各二級指標(biāo)權(quán)重分配為：

A2=（0.553，0.447）

物業(yè)管理效益指標(biāo)中各二級指標(biāo)權(quán)重分配為：

A3=（0.215，0.201，0.584）

物業(yè)管理覆蓋面、物業(yè)管理隊(duì)伍、物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)管理水平、物業(yè)管理效益、物業(yè)管理投訴指標(biāo)一級指標(biāo)在住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀中的權(quán)重為A＇=（0.104，0.212，0.228，0.177，0.049，0.230）

（2）建立模糊評判矩陣。

物業(yè)管理覆蓋面指標(biāo)模糊評判矩陣：

5 計算綜合評判結(jié)果

根據(jù)B=A·R可以分別計算出：

某市房地產(chǎn)市場發(fā)展程度綜合評價結(jié)果為：好9.3% ，較好 27.3%，一般28.3%，較差16.3%，差18.8%

參考文獻(xiàn)

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注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文?！?/p>