城市快速擴(kuò)張中對山地土地資源開發(fā)的探討

摘要： 我國是一個多山國家，山地、丘陵占陸上國土面積的69%左右，各地對荒山的開發(fā)利用進(jìn)行了大量投資，主要集中于林果業(yè)、種植業(yè)等開發(fā)建設(shè)。隨著城市化的迅速發(fā)展，人口激增，住房需求增多，山地住宅建設(shè)既是合理開發(fā)、有效利用山地的一條途徑，也成為城市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。呼和浩特市“十一五”規(guī)劃圍繞建設(shè)現(xiàn)代化首府城市的目標(biāo)，開展了規(guī)?？涨暗某鞘懈脑旖ㄔO(shè)，建成區(qū)面積將由140平方公里擴(kuò)展為200平方公里，對土地的供給壓力加大，集約利用和開發(fā)城市土地對城市土地供給有重要意義。其中，山地住宅開發(fā)將成為一條可觀途徑。

關(guān)鍵詞：城市擴(kuò)張 山地開發(fā) 呼和浩特

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市土地供給與城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)對城市土地需求之間的矛盾日益突出，對山地的非農(nóng)開發(fā)對城市發(fā)展及山地環(huán)境保護(hù)與治理都有重要意義。

一、山地非農(nóng)開發(fā)的現(xiàn)實性

中國是一個山地資源非常豐富的國家，平地只有13%，人均耕地面積為世界平均水平的1/3，且人均耕地面積呈遞減趨勢。特別是北方的一些城鎮(zhèn)，人均耕地很少，城鎮(zhèn)周邊多有未被開辟的山地，或不宜于耕種。伴隨著工業(yè)的發(fā)展，大量耕地受工業(yè)“三廢”污染、酸雨危害，地力下降、土地鹽堿化和沙化嚴(yán)重，耕地面積減少；同時，城市的發(fā)展與擴(kuò)張，濫用、亂占土地也加劇了耕地的流失?？傮w表現(xiàn)出國家后備耕地不足，通過開發(fā)補充耕地的潛力又十分有限，這將危及國家糧食安全，制約經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。

我國大部分山地開發(fā)和利用率不高，特別是北方絕大多數(shù)山地，地處偏遠(yuǎn)、水資源短缺、交通、電力、水利、通信等基礎(chǔ)設(shè)施不足制約著山地的投資開發(fā)；由于林果業(yè)生產(chǎn)周期長、技術(shù)含量低、科技支持、易受市場波動影響等 ，金融部門對荒山開發(fā)、林果業(yè)生產(chǎn)的支持很少，也制約著投資者從事荒山開發(fā)、發(fā)展林果業(yè)。同時，目前的山地開發(fā)承包商多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，對林業(yè)、種植業(yè)的科技知識和技能缺乏，管理水平低，出現(xiàn)了許多盲目開發(fā)、無序開發(fā)的現(xiàn)象。

城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增加對城市建設(shè)用地造成很大壓力。目前，我國的城市化水平為43%，如果每年增加1%，則每年新增城市人口1300～1500萬。按每個城市人口需要100m²的城市土地，每年需新增城市用地1500平方公里(合225萬畝)，到2010年，當(dāng)全國城市人口達(dá)到50%時，至少需要1125萬畝土地作為城市用地，其中大部分將會是耕地。要建設(shè)，更要先解決吃飯問題，所以，必須節(jié)約每一寸耕地，另辟新路，向大面積的近郊山地找出路，對其開發(fā)建設(shè)，進(jìn)行工程移民和生態(tài)移民。

呼和浩特市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，地勢由東北向西南傾斜，屬內(nèi)蒙古高原的邊緣區(qū)域，地貌類型包括丘陵、山地、平原，從北向南依次是陰山山脈、土默特平原。市域總面積17266.13km²，丘陵與山地面積11709.2 km²，占67.8%。根據(jù)呼和浩特市第十一個五年規(guī)劃綱要，擴(kuò)大城市規(guī)模，將建成區(qū)面積將由2005年的140平方公里擴(kuò)展為200平方公里，“十一五”期末，城區(qū)人口達(dá)到200萬左右，建成區(qū)道路總面積達(dá)到2400萬m²左右，人均擁有道路面積增加到12m²。開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房160萬m²，建設(shè)一批20萬m²以上的精品住宅小區(qū)，新增綠地面積1800萬m²，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到35%，人均公共綠地面積達(dá)到10m²。可以看出未來5年，若想在不減少寶貴耕地的基礎(chǔ)上滿足城市建設(shè)對土地的需求，就必須在節(jié)約利用城市每一寸土地的基礎(chǔ)上大力開發(fā)新土地，向呼和浩特背靠的陰山要地開發(fā)。陰山山脈的大青山地段是呼和浩特市北邊的生態(tài)屏障，由于地處中國中溫帶北緣，氣溫低，降雨量偏少，山地生態(tài)環(huán)境脆弱，長期以來土地閑置，而大量的植樹綠化也因為管理原因，樹木成活率不高。如果城市向北擴(kuò)張，利用現(xiàn)代工程技術(shù)手段，將山地高檔住宅建設(shè)和生態(tài)建設(shè)結(jié)合起來既能取得經(jīng)濟(jì)利益又可獲得良好生態(tài)效益。同時，還可以節(jié)省寶貴的耕地資源。

二、山地住宅開發(fā)的前瞻性

隨著經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，回歸自然、親近自然、擁抱自然正日漸成為一種時尚的人居理念；同時，城市建設(shè)用地的日益緊缺，在城郊選擇可利用的山地，進(jìn)行生態(tài)住宅開發(fā)是符合國情、迎合民意的，也是解決城市居民住宅問題的重要出路之一。

(一)近郊山地開發(fā)的條件已經(jīng)成熟

首先，汽車的普及以及道路的暢通，縮短了近郊山地與城市中心區(qū)的交通距離，為城市居民遷出城市中心地區(qū)、到城市周邊的山間住宅居住創(chuàng)造了先決條件。其次，水電設(shè)施的完備和技術(shù)的發(fā)展使得山地住宅的用水用電便利。再次，建設(shè)材料、建設(shè)技術(shù)的發(fā)展，使得山地住宅的設(shè)計與建造更合理、安全、宜人。最后，信息時代的到來，網(wǎng)絡(luò)的普遍使用，將使居家辦公成為可能。

(二）人們健康意識、環(huán)保意識的提高，開始關(guān)注生活環(huán)境的質(zhì)量

首先，與城市中高樓林立、人口密集、車水馬龍、空氣污染、道路嘈雜相比，環(huán)境優(yōu)美、安靜自然的山地住宅環(huán)境將成為城市這座巨型空間的“后花園”，將更好地滿足人們感受大自然的沐浴，“回歸自然”的心靈追求。其次，目前國際上有一種頗為流行的“綠視率”理論，認(rèn)為綠色在人的視野中達(dá)到25%時，人開始有舒適感，綠視率越高，舒適感越足，山地住宅的生態(tài)環(huán)境無疑可以滿足人類的這一健康需求。最后，具有高綠化率、低空間密度、良好的通風(fēng)采光的山地住宅將成為退休老年人的休養(yǎng)之地。

（三）郊區(qū)山地與城市建設(shè)用地、郊區(qū)農(nóng)用耕地的地價相差懸殊，大大降低城市建設(shè)成本，削減政府投資；同時，只要政府制度完善、政策明確，相當(dāng)?shù)偷牡貎r，對開發(fā)商來說具有很大的誘惑力

城郊山地住宅開發(fā)將會帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益；減少耕地占用的同時擴(kuò)大城市建設(shè)面積、增加就業(yè)，社會效益可觀；同時促進(jìn)山地綠地建設(shè)、生態(tài)開發(fā)，帶來的生態(tài)效益也將是重要的。

三、城郊荒山的山地住宅開發(fā)新思路

城郊山地住宅的開發(fā)與建設(shè)涉及到生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會、人文等各個方面，國家應(yīng)該進(jìn)行合理規(guī)劃、有效投資、有序開發(fā)，堅持人地和諧原則，合理發(fā)展。

（一）招商引資，開發(fā)城郊山地

積極引導(dǎo)和規(guī)范山地拍賣、租賃和承包，對建設(shè)項目進(jìn)行招標(biāo)、投標(biāo)，加快荒山開發(fā)步伐。

科學(xué)合理確定山地地價、山地開發(fā)項目和開發(fā)建設(shè)要求，通過媒體宣傳和發(fā)布開發(fā)項目招商、招標(biāo)信息等多種形式，引導(dǎo)社會資金向山地住宅開發(fā)投入，并按照“公平、公正、公開”的原則，依照法律法規(guī)規(guī)范山地拍賣、招標(biāo)和承包程序，以保護(hù)山地經(jīng)營者的合法權(quán)益，最終選擇最具開發(fā)能力和環(huán)境保護(hù)、環(huán)境治理的投資者；鼓勵具有開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者進(jìn)行投資，引進(jìn)香港、福建、溫州和重慶甚至歐洲等國外的開發(fā)經(jīng)驗。

介于山地地理劣勢、基礎(chǔ)設(shè)施落后、開發(fā)難度大等原因，山地住宅開發(fā)建設(shè)可采取聯(lián)合經(jīng)營開發(fā)或作股投資開發(fā)等形式。政府與村或承包者聯(lián)合經(jīng)營開發(fā)，政府對山地的電、水、路開發(fā)中予以一定的支持，如補助山地引水拉電、修通上山公路所需的鋼釬、尖鎬、火工器材等的費用開支及對綠地建設(shè)所需的樹苗、草種給予扶持；村或承包商出人、資金、材料、管理和技術(shù)。開發(fā)的成果一般按投資比例進(jìn)行分成。在開發(fā)中還可以采用多渠道、多層次集資，采取股份制聯(lián)營開發(fā)，采用股東入股，效益分成。

在山地住宅開發(fā)上實行新的機制，加快山地綠化步伐。進(jìn)行招商引資，開發(fā)山地住宅，但不能一擁而上，要結(jié)合山地生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，在房地產(chǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)加強綠化建設(shè)。由農(nóng)戶和單位按自身需要承包，發(fā)展經(jīng)濟(jì)林果業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品種植業(yè)或在綠化區(qū)興建旅游、療養(yǎng)設(shè)施等。

（二）山地住宅開發(fā)建設(shè)的重點

山地住宅開發(fā)是一個綜合性的系統(tǒng)工程，應(yīng)貫徹“以人為本”“尊重自然”與“可持續(xù)性環(huán)境優(yōu)美、智能化的現(xiàn)代發(fā)展”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、安全舒適、交通便利、住宅環(huán)境。

首先，山地住宅開發(fā)建設(shè)應(yīng)遵循先配套建設(shè)后住宅建設(shè)的原則，在規(guī)劃建設(shè)前，應(yīng)充分了解山體的地質(zhì)結(jié)構(gòu)及地質(zhì)演化過程，避免災(zāi)患和建設(shè)損失；必須先進(jìn)行通路、通水、通電、平整場地和擋土墻建設(shè)，再進(jìn)行住宅單體建造，在建設(shè)中注重豎向設(shè)計，嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行，因地制宜，精心施工。

其次，在山地住宅開發(fā)、建設(shè)過程當(dāng)中，應(yīng)該避開生態(tài)敏感區(qū)，如自然保護(hù)區(qū)、飲用水保護(hù)區(qū)；注意生態(tài)災(zāi)害，要避開采礦區(qū)、滑坡地帶等地質(zhì)災(zāi)害的多發(fā)區(qū)、山洪泥石流高發(fā)區(qū)等；注意合理利用生態(tài)環(huán)境，如山地景觀和山區(qū)原來的格調(diào)與和諧，在建設(shè)的設(shè)計過程中，科學(xué)利用地形，保留現(xiàn)有生態(tài)和植被，尊重生態(tài)，讓建筑與自然充分結(jié)合，實現(xiàn)人與自然的交流。

再次，山地住宅的規(guī)劃建設(shè)在結(jié)構(gòu)、防火、居住及設(shè)施等安全性的基礎(chǔ)上，強調(diào)社區(qū)的親和性和鄰里之間、人與自然之間的融合性，不僅要滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性等一般住宅的建設(shè)要求外，還要有生態(tài)保護(hù)、住宅區(qū)周邊環(huán)境的建設(shè)和保護(hù)等更多的要求。

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