中國房價猛追發達國家

世界關注中國房價飆升

今年10月11日，全國多家媒體爭相報道一則消息：北京市最貴的樓盤住宅均價首次突破每平方米5萬元，該樓盤位于2008年北京奧運會主場館“鳥巢”附近。與此同時，北京市第三季度商品住宅成交均價的排行榜顯示，位列現房成交均價前30名的房產項目都超過了每平方米1.8萬元。

中國房地產業熱火朝天的景象已經持續了一兩年，但外國媒體對中國房價飆升的吃驚程度以及分析中國房地產業是否存在“泡沫”的熱度卻從未減少。《紐約時報》評論說，當美國陷入一場次級信貸危機之際，中國的房地產投資者卻在慶賀，并把房價和房地產股推至驚人的高位。然而，在中國房地產市場火暴現象的下面，泡沫已經在累積。《亞洲時報》的文章形容說，如今在中國，人們見面問候時說的很可能是“你家房價漲了多少？”而不是以前的“你吃了嗎？”美國《商業周刊》則講述了一名26歲的上海姑娘杜小姐，拿著高薪卻買不起房的故事。報道說，杜小姐希望花8萬美元買個兩室一廳，但在上海市中心，此類房子價格通常都是她預算的3倍。“在舊金山、紐約、倫敦等城市，經常能聽到關于買不起房子的話題。如今，這也成為北京、上海等城市居民的日常話題。”德國《世界報》稱，北京、上海等大城市的房價已接近甚至超過西方大中城市。即使在法蘭克福的絕對黃金地段，每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見的。

在一片“泡沫、不是泡沫”的爭吵聲中，中國的房價繼續上漲。據國家發改委、國家統計局調查，今年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%。雖然從數字上看，中國的房價與發達國家還有一定的差距，但如果考慮到國民收入的差異，說中國房價猛追發達國家并不為過。統計數字顯示，去年10月，北京市城鎮居民人均收入為1878.32元，商品房均價為9397元每平方米。近期公布的兩份富豪排行榜，更從另一個側面佐證了中國房地產的火暴。在最新出爐的福布斯中國富豪榜和胡潤富豪榜前10名中，各自都有6名中國地產富豪，如將榜單擴展到前40名，則分別有15位和20位地產商人。有人驚呼，中國的財富榜就是“房地產富豪榜”。

各國房價現狀如何

日本作為世界上人口密度很大的國家，其首都東京自然是土地最昂貴的地方。據報道，10年前，僅東京一地的土地可比價格，就已高達美國全國土地價格的總和。據了解，近一兩年，日本除了首都圈房價持續上漲外，其他地方的房價都呈下降趨勢。這與日本“經濟一極化”（即企業、人口向首都圈集中）、人口老齡化以及泡沫經濟后遺癥有關。統計數據顯示，今年8月，東京住房每平方米大約是3.7萬人民幣，按照日本人年均收入28萬元人民幣計算，平均總房價基本上是一個工薪族年薪的5倍。

中國的另一個近鄰韓國，則有著與中國類似的問題。被稱作韓國房地產價格風向標的首爾江南地區，均價早已突破3萬元每平方米，這對于平均月收入為2萬元人民幣的韓國普通家庭來說，無異于天價。而首爾市內8月還曾成交過223平方米、總價4000萬元人民幣的公寓。

“莫斯科的房價就像中國的股市。”俄羅斯《新聞報》稱，去年莫斯科房價漲幅完全可以用瘋狂來形容，曾達到93.8%，今年也超過了25%。莫斯科地區的均價已經突破了每平方米2.6萬元人民幣，高檔住宅樓甚至達到5.2萬元。然而，莫斯科人的月均收入僅為7000多元。絕大多數俄專家都認為，莫斯科房價高得已經不符合市場行情了。即使這樣，俄《獨立報》還是預測，“從2008年春天到2009年春天的一年內，莫斯科房價將上漲一倍”。

住在波蘭首都華沙奧特克區公寓住宅區的斯勒瓦一家，擁有一套87平方米的房子，每平方米大約是7500元人民幣，屬于一般價格。緊鄰市中心的高檔小區大約要1.5～2萬元每平方米。在波蘭，人均月收入與每平方米房價的比例是1比2左右。而在中國，以北京為例，這個比例大約為1比5。歐洲房產經濟學家費德曼教授說，入盟給波蘭等東歐建筑市場帶來空前的繁榮。東歐人大量購買住房，住房貸款利率較低，貸款也越來越容易獲得。雖然房價攀升較快，但東歐人工資增長更快，再加上歐元強勢，房價因此并沒有像中國那樣顯得與居民收入水平脫鉤。

面對高房價，人們心態不一

面對居高不下的房價，各國居民的心態卻不太一樣。在東京，大多數人買房的愿望都比較現實，普遍不求面積大。此外，由于日本的二手房比較便宜，而且保養得很好，很多人愿意購買二手房。日本人認為買房子并非是一種很好的投資，要涉及到多種費稅，不劃算。日本人買房要看廚房里的抽煙設備、房間里的收納設備，甚至進門處是否有鞋柜等。很多日本人覺得，多數中國的住宅號稱“精裝修”，其實都不太實用。尤其是最近，日本媒體時常報道中國房屋價格高漲的消息，這在經歷過泡沫經濟的日本人看來，有點背離了中國人的實際收入。

財大氣粗的美國人對待高房價的態度很樂觀。客觀地說，美國的房租和房價，如果不是在紐約或洛杉磯那樣的大城市，相對其居民收入而言，還是較低的。一般也就是一個人年收入的10倍不到。在美國，有二三十萬美元（約合150～225萬元人民幣）就能買一幢200來平方米的房子。即使在紐約，一個公共汽車司機的年薪也有四五萬美元，買房子還是比較容易的。至于每月向銀行償還的貸款，對美國工薪階層來說則是一個不小的負擔，因為他們還要買醫療保險，買車等等。不過，樂觀的美國人不存錢，卻愛靠信用卡透支，只要不失業，他們的日子還是過得不錯。

與此同時，還有一些國家通過特殊政策保障了本國居民的“安居”。比如新加坡，其民用住宅分政府組屋和商品房兩大類。前者類似于中國經濟適用房，由政府投資修建，以低價出售或出租給本國的中低收入階層。目前，新加坡全國大約有84%的人安居在政府組屋中。組屋每套售價約合75萬～125萬元人民幣，而私人修建的商品房價格則高達每平方米3.75萬元人民幣。目前，新加坡的人均GDP大約為3萬美元，對大多數工薪階層來說，買房尤其是買組屋，算不上頭痛的事。新加坡人有中央公積金（政府每月按比例強制工作人員存儲的資金），政府還提供其他形式的住房補貼，現在的房價人們都能承受得起。

也有些人的心態并不像上述幾個國家的居民那樣從容。8月份，韓國某研究機構曾公布一份調查報告顯示，韓國人在國內買房，平均需用積蓄10.5年，其中，在首爾需要17.8年。據統計，首爾大約有50%的人有自有住宅，其余的50％不得不租房居住。房價高漲不僅使韓國百姓怨聲載道，還在去年底導致了建設交通部長辭職以代表政府“向無住房平民表示歉意”。

驚嘆于“房價上漲速度趕上火箭速度”的莫斯科人也是“望房興嘆”。在莫斯科生活，每月僅食品支出就大約在3200人民幣以上，月收入在1.5萬元人民幣左右的家庭才敢貸款買約合五六十萬元人民幣的住宅。一份民意調查顯示，49％的莫斯科人決定放棄在莫斯科“蝸居”，15%的人打算移居別處。

中國房價怎么了？

中國大城市房價是否整體偏高？中國房地產業是否存在泡沫？對這樣的問題，國內外業界人士和專家學者一直持不同觀點。摩根斯坦利首席經濟學家史蒂芬·羅奇就宣稱：“在所有房地產泡沫國家和地區中，中國排第一。”但世界銀行的結論是，在低收入的國家，房價與收入比偏高是一個普遍現象，但這并不一定意味著房地產市場存在泡沫破裂危險。

對此，中國社會科學院城市發展與環境研究中心房地產專家李景國說，自從中國1998年實行住房制度改革以來，原來被抑制的住房需求得到了巨大的釋放。不過，在2004年以前，全國各地的房價基本上是相對穩定的，房價開始“暴漲”是在2005年以后。隨著中國經濟的飛速發展，人民的收入增加得非常快，有的人必須要買房，有的人則產生了“二次置業”的需求，這些都是改善性的需求，同時，還有一部分產生了投機性牟利的需求。對于房價上漲過快，李景國分析說，一個核心問題就是供需失衡。如果房價失控，政府需要保障的群體就會越來越大，這必然會給政府帶來巨大的財政壓力。尤其是作為首都的北京，其房價在全國具有一定的標桿意義，它對其他城市的示范效應也是顯而易見的。