住房抵押貸款提前償付的風險分析

摘要：提前還款是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還全部或部分貸款的行為。它無疑是主動違約的一種重要形式。提前償付風險是指由于抵押貸款借款人在借款規定期限之前提前償付借款而引起的貸款人再投資風險。對銀行來說，提前還款發生后，銀行將因此遭受服務成本未得到補償、提前收回資金閑置、預期收益減少等三種經濟損失風險，且導致抵押現金流變得不確定，使資產負債管理的難度加強。當前，我國銀行也被抵押貸款逐年增加的提前償付現象而困擾，并影響我國即將開展的證券化運作。

關鍵詞：住房抵押貸款；提前償付；風險分析

中圖分類號：F832.45

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X(2007)10-0092-02

隨著央行不斷調整住房按揭貸款利率，在“加息”信號的引導下，提前還貸的想法已經縈繞在各地眾多貸款市民心中，房貸利率上調必將引發新一輪提前還貸潮。

一、影響提前償付的主要因素

1.現行抵押利率水平。利率變動的影響在提前償付中占有重要的地位，眾所周知，借款人所承擔的直接成本是現行的合同利率，如果當前市場抵押利率比現行抵押貸款的合同利率低，借款人就會額外承擔一筆機會成本，借款人為了減少利息支出，就在現行利率水平上重新舉債來償還原有的抵押貸款余額，這樣他就可以支付較少的利息了。

2.抵押利率變動路徑。該現象意味著提前償付率的變動不僅依賴于市場利率的變化，而且依賴于其達到該變化水平的路徑。一般在市場抵押利率開始下降到一定程度時，大多數敏感的抵押貸款人就會采取行動，因而產生很高的提前償付率。

3.再融資條件。借款人在決定提前償還貸款時還要考慮是否具備再融資條件，這包括再融資所需要的住房權益，也就是借款人在住房上累積的權益要能夠為他所申請的貸款數量提供足夠的擔保。例如，假定在時刻t，住房價格為H(t)，貸款余額為L(t)，則借款人權益為H(t)-L(t)。如果利率在時刻t下降，那么借款人決定提前償付貸款(假定沒有時滯)。為了支付剩余貸款額L(t)，他需要以現行利率借入一筆相當于L(t)的款項。假定貸款人出于保證資產安全的考慮，只提供相當于借款人權益80%的貸款。這意味著借款人要想得到他想要的額度，下面的等式關系必須得到滿足：(H(t)-L(t))×80%=L(t)，從中解得，H(t)=2.25 L(t)。這就是說，只有當借款人權益在時刻t相當于1.25時，借款人才能得到提前償付貸款所需要的數量。

4.住房價格。住房價格的波動對抵押貸款人的提前償付行為也極具影響力，特別是住房價格上漲幅度過大會刺激那些想從房屋價值升值中謀取利益的抵押貸款人提前還款，以便把手中房屋轉手而獲利。相反，如果住房當前的市場價值遠低于抵押貸款的價值，那么抵押貸款人就會考慮違約，因為他會覺得為便宜的住房不值得繼續償還抵押貸款，還不如作出違約，將房子還給提供抵押貸款的商業銀行等金融機構。

5.收入增長對提前還款的影響。目前，我國住房抵押貸款的償付方式主要是每月等額還本付息。借款人在選擇貸款額度及貸款期限時，由于擔心被迫違約(由于無力還款導致的違約)的發生，往往會傾向于保守估計，即以目前的收入水平為主要參考指標。然而我國住房抵押貸款期限長，時間跨度較大，從我國目前的經濟形勢看，我國居民可支配收入在此期間必然增長，則每月用于住房上的消費支出會隨之上升。按我國居民的消費觀念，大部分借款人還不習慣“寅吃卯糧”，貸款買房就意味著負債，居民寧可放棄一些即期消費，以便盡早獲得產權，以減少利息支出。

二、提前還款帶給銀行的經濟損失分析

1.服務成本未得到全部補償。服務成本是指銀行因辦理提前收回貸款業務所增加的額外辦公費用，每發生一筆抵押貸款，銀行在審核貸款者信用、評估抵押物價值、簽訂抵押貸款合同、發放抵押貸款以及收取還款等各個環節都產生服務成本，這些成本是通過抵押貸款的利息收入得以補償，并被分攤在整個還貸期內。如果借款者提前還款，銀行只收回了分攤在還貸期內的部分服務成本，其余未收回的服務成本就是銀行的利益損失。這種成本因銀行辦公過程的程序化和標準化而具有相對穩定性，隨外界條件變化而變化的幅度不大，與提前還款次數成正比，與提前還款額無關。

2.提前收回資金的閑置和再運用風險。由于提前還款發生的突發性和不確定性，銀行的資金運作部門無法對該部分資金進行充分的籌劃，從資金回收到尋找到合適渠道的投資再運用，這個過程資金將被閑置，而閑置期間的資金銀行是要付出管理成本和利息的。同時，資金的投資再運用本身也具備風險。

3.預期收益減少的風險。目前，我國金融機構的投資渠道較少，投資用的金融工具不夠多，住房抵押貸款是銀行資金運用業務中的優質業務，以收益高、違約率小而成為銀行間競相爭奪的業務。提前還款使得該筆優質業務提前結束，銀行無法獲得此后的收益。顯然，提前還款減少了發放住房抵押貸款時的預期收益。

三、早償風險的定量測算

1.月提前償付率，也稱為單月死亡率(SMM)。它是計算早償速度的最基本指標，也是其他早償率指標的基礎。它表示的是一個月內抵押貸款組合中被提前償還的原計劃未清償本金的比例，用公式表示為：SMM=本月早償額/月底抵押貸款組合的原計劃本金。公式中，本月早償額表示的是本月抵押貸款組合的原計劃本金和本月抵押貸款組合實際本金的差額。一般來說，SMM值越大，押貸款本金提前償還的速度越快，早償風險也越大。

2.條件早償率(CPR)。它是用來計算早償率的最常用的指標，它是以剩下的抵押貸款余額為條件計算的，是年提前償付率。我們可按以下公式簡單地計算：CPR=，這里，BAL_S：計劃中某年已償還后的本金余額；BAL_P：實際該年已償還后的本金余額。CPR和SMM之間是可以相互推知的，推算公式如下：CPR=100[1-(1-SMM/100)12]。

3.公共證券協會早償率模型(PSA)。該模型假定早償率在資產池的成熟期間伴隨著資產池的成熟而逐漸爬升，在資產池設立的第30個月資產池完全成熟，早償率達到最大值且此后保持不變。例如，30年抵押有以下的CPR：第一個月的CPR為0.2%，以后的30個月每年每月增長0.2%，當它達到每年6%時，則以后剩余的年份的CPR為6%。該基準被稱作100%PSA或簡稱為100PSA，可用如下公式表示：如果t≤30，則VPR=6%×(t/30)；如果t>30，則CPR=6%。t：自抵押設立開始起經歷的月份數目。

4.計量經濟早償模型。上述模型雖簡單易行，但存在的一個突出缺點是不能反映影響早償行為的各因素的變動對早償率波動的影響。計量經濟早償模型采用計量經濟學的方法把影響早償行為的各主要因素，如抵押貸款市場利率、貸齡、房屋換手率等部分或全部集中起來分析、預測早償率的變動情況。當影響因素發生了變化，我們就可以通過所建立的早償模型預測新環境下早償率變動的方向及幅度。但在實際操作過程中，模型預測結果和真實情況間存在的差異，其原因主要是有時采集的樣本數據缺乏一定的代表性。

四、住房抵押貸款提前還款風險的防范

1.建立住房抵押貸款提前支付的數據庫，對貸款人提前支付行為進行分析。由于我國實行住房抵押貸款的時間不長，對數據庫的重要性還沒有足夠的認識，而要對提前償還風險進行分析，經驗數據是個前提，沒有數據分析就無從下手。所以，我國必須盡快建立有關提前償還貸款的數據庫，并對這些數據庫進行必要的分析，只有這樣才能為將來實施住房抵押貸款證券化奠定良好的開端。

2.加強對市場利率走勢的研究，探尋其變動的大致規律。目前，我國的利率市場化剛起步，一旦利率完全由市場來調節，建立符合我國市場化利率變動規律的模型對在我國實施住房抵押貸款證券化的成功則是不可或缺的。還有一點需要指出的是，當前在設計發行住房抵押債券時，應該考慮到未來利率變動對提前支付風險的影響，這是因為抵押債券的期限很長，在其到期前我國的利率市場化早已實現。

3.對提前還款行為收取罰款，或征收貸款初始費用進行風險補償。(1)對提前還款行為罰款，是風險補償的措施之一，這是國際慣例。在國外，銀行一般按照貸款余額征收6個月的利息作為提前還款罰款。我國銀行對首年提前還款征收3%～5%的罰款也開始實施，但是，該措施對1年后的提前還款行為無效。提前還款行為在首年發生的往往很少。該措施能在一定程度上限制房地產投機炒作，但對于提前還款行為還是無能為力；(2)征收抵押貸款初始費用，是風險補償的措施之一，也是國際慣例。向每筆貸款征收3%～5%的初始費用，當借款人提前償還抵押貸款時，初始費用作為固定費用就會在短時期限內攤還，從而增加每期的還款數額，增加借款人的成本。如果市場利率下降到低于原先確定的抵押利率時，借款人以下降了的市場貸款利率再籌資并提前償還原抵押貸款的意圖就會受到遏制。這在一定程度上減少了抵押人提前還款給發起人帶來的影響。

4.運用金融工程技術，設計出多種證券。如開展住房抵押貸款證券化，將提前還款風險從銀行轉移到實施住房抵押貸款證券化的專業機構(SPV)。開展住房抵押貸款證券化，銀行將抵押貸款出售給發行抵押貸款證券的專業機構(SPV)，這樣就能使銀行有效地將該風險轉移出去。SPV作為收集抵押貸款并發行住房抵押貸款的專業金融機構，可以根據提前還款的規律，通過發行不同期限的短期、中期和長期債券組合，將包含提前還款的各期資金支付給債券的購買者，有效控制提前還款對SPV產生的風險。

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[責任編輯 姜 野]