北京：“小產權房”法律地位之爭

據不完全統計，在建并已在售的“小產權房”已占到了北京商品房總量的20％。這可不是個小數字。“小產權房”的供應總量每年在200～300萬平米。如此巨大的上市量，你能漠視它的存在嗎?或是一紙禁令，便能禁止得了嗎?那么，北京又如何破解“小產權房”難題呢?

北京：查禁“小產權房”

2007年6月26日，中國三大門戶網站都在頭條顯著位置，報道了這樣一條來自《中華工商時報》的新聞：

今天，在國土資源部和北京市人民政府舉辦的全國“土地日”大型宣傳咨詢活動上，北京市國土房管局局長安家盛對此回應，北京已下了死命令，從對所謂“小產權”房的局部市場調查，擴大到對全市全部房地產開發項目的調查，對涉及非法開發“小產權”的開發商作停工停售處理。

安家盛表示，在政府出臺的所有法律、法規中并沒有所謂“小產權”或“鄉產權”的概念。這些“小產權房”多是打著“新農村建設”“農民新村”的概念在農村集體建設用地或農用地上違法開發的。

“小產權房”違不違法，對于這件事，我們所要做的，不是去查郊區農民建房售房有沒有相關的法律依據或支持，而是去查一查有沒有禁止郊區農民建房售房的法律條款。遍查刑法與民法，均無規定。按照“法所不禁，即為合法”的原則，“小產權”房無論是建是賣，都不違法。憑什么禁?還下了“死命令”？

小產權房錯就錯在繞過了北京市國土房管局，沒有給北京市國土房管局上稅繳費，而是將這部分稅費讓利給了購房人。

而小產權房的這一讓利又惹惱了房產界大佬任志強們，于是任志強們大為火光，大罵建設部不作為，對小產權房禁止不力，才使小產權房銷售如此火爆。當任志強們為此禁令大聲叫好的時候，政府是不是該對此警覺?

退而言之，北京市國土房管局管轄的范圍僅限于北京市內的國家所有的土地。既然如此，又如何“從對所謂‘小產權’房的局部市場調查，擴大到對全市全部房地產開發項目的調查”?也許，他可以監管這些土地是否將耕地改作了非耕地，可也僅此而已。

《中華人民共和國憲法》第十條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。”而“小產權”房幾乎百分之百地是蓋在農村的集體所有的土地上的。北京市國土房管局壓根兒就“管不著”。

不過，安家盛局長還說：至于一些已形成規模的“小產權”項目，由于涉及到村民集體組織的利益，政府將會慎重地解決。

這似乎是“法不責眾”了。法律上確有個不見諸文字，但包括中國在內的世界各國都在執行的規定，那就是“法不責眾”。據不完全統計，在建并已在售的“小產權房”已占到了北京商品房總量的20％。這可不是個小數字。“小產權房”的總量每年在200萬～300萬平米。如此巨大的上市量，你能漠視它的存在嗎?或是一紙禁令，便能禁止得了的嗎?

而且我們還得面對這樣的一個現實：

2007年新政不斷推出房價不斷上漲

2007年，中國的樓市調控新政不斷推出，調控的力度不斷加大，態度越來越堅決。但房價卻仍在不斷上漲，甚至越漲越快。

對此，讓我們看看最新的統計數字：

據國家發改委、國家統計局6月14日發布的調查，今年５月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比環比均繼續上漲，漲幅超過５％。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個城市比去年同期上漲超過10％。

北京的房價漲幅為12％，創出了自國家2005年10月出臺“國六條”18個月以來的歷史新高。不僅如此，北京的房價天天都在創歷史新高。我們該不該在這個特殊時期，出臺緊急對策?

2006年底，北京商品房均價還在9267元/平方米，這就已經讓購房人叫苦不迭，可2007年，北京商品房均價竟然跨過了萬元大關。

而此種房價的惡漲在很大程度上是人為的，不信，我們接著看下面的數字：

北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布報告稱，今年1～5月，北京商品房期、現房銷售面積大幅縮水，現房銷售面積為159.5萬平方米，期房銷售面積為509.8萬平方米，分別比去年同期下降48.1%和20.3%。

一方面是房價的大幅上漲，另一方面是銷售面積大幅下降，這顯示著北京房地產市場是一個被房地產商價格同盟所牢牢掌控的市場。

也許，政府不便直接干涉房價的漲跌，因為那畢竟是一場買方與賣方的對話，可政府卻可以直接干涉涉及房價的價格同盟，那是一場惡意破壞市場自由競爭的不公平競爭，市場競爭的公平性是政府該管的分內的事。而且中國有《反不正當競爭法》可依法操作。

“小產權房”購銷兩旺

2007年，在房地產市場壟斷程度很高，價格同盟操盤手法兇狠的北京，“小產權房”卻照樣已兵臨城下。

小產權樓盤主要集中在通州、懷柔、房山、密云等區域，吸引人購買的原因主要是銷售價格低，一般在每平方米2000元～4000元左右。一位在通州區張家灣鎮祥和樂園買了房的張女士說:“20多萬塊錢，我在這兒買了一個90多平方米的大兩居。”

這能不令人怦然心動嗎?

如果你有30萬元的積蓄，想在北京買房，你真覺得自己很無助。可就這30萬元，工薪階層們容易嗎?

30萬元，你可以在北京的三環內買到20平米的房子；如果你運氣好，也可以在五環內買到40平米的房子，或者六環內買到45平米的房子。可20、40、45平米的房子夠住嗎?而你用這筆錢則可以在五環外買到近100平米的“小產權房”！

“小產權房”比經濟適用房，比限價房，比二手房，比所有的最便宜的房子都便宜。而且由于專業開發商的介入，還越建越漂亮，如此價廉物美如鄉間別墅一般讓人著迷。

位于通州區云景里的一處鄉產樓“云景豪庭”，30多平方米的小戶型開盤時賣10萬元，開盤不到1個月就漲到12萬元，但依然吸引來不少初闖京城的小白領。

在云景豪庭售樓處，工作人員對買房人說：“我們現在兩居還剩3套，三居還剩4套，現在大家都搶，根本不管大產權小產權！”

位于通州區張家灣鎮何各莊村的“月亮灣”售樓小姐明白告知：“我們這是小產權的，屬于舊村改造，不能貸款。”這個聲稱要“打造通州小產權精品”的項目，是由當地的何各莊村委會開發，一期工程有12.8萬平方米，全部建成后將達到21萬平方米。

而像這樣成規模的小產權項目僅在北京市通州區便有10多個。在他們的購房合同上有這么一句話：“購房者對房屋享有永久所有權。”

一位姓孫的女士說，她曾在云景里附近買過一處小產權房，幾年后，賣房時手續十分簡便，幾乎沒有任何附加條件，不上稅，只交了幾百元手續費，20分鐘內鄉政府就給辦理了過戶手續。

“小產權房”的風險有多大?

我們細查一查，全國各地都有大批此種被稱為“黑房”的“村證房”，如雨后之筍在興建，在出售。對此，全國各地都有明令禁止“村證房”上市銷售的地方性法規。我們似乎也該為“村證房”定一個統一的“說法”了。

“村證房”就是“小產權房”。

2007年6月15日，建設部新聞發言人表示，目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。“小產權房”的權益不受法律保護。提醒購房人注意購買“小產權房”所存在的法律風險。

那么，“小產權房”存在著哪些法律風險呢?

1.由村委會印制頒發的產權證不合法，國家不予承認。當“小產權房”遇到產權爭議時，產權擁有人的權益將得不到法律保護。

2.“小產權房”不能上市交易，不能辦理過戶手續。

3.如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。

那么，“小產權房”的風險真的很大嗎?

如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，你手持的是由村委會印制頒發的產權證，所以，發生產權爭議的可能性非常之小。作為產權爭議仲裁主體的村委會，是承認你的產權的。如遇到拆遷，村委會將視你的產權為該村產權的一部分而予以保護。

至于以“違章建筑”對待，于法于理均不通。

所謂“違章建筑”，是指未經城市規劃局批準的建筑物，城市規劃局能管到農村去嗎?還有“違章建筑得不到拆遷補償”本身便是一種野蠻拆遷。違“章”建筑不是違“法”建筑，憑什么拆了白拆?拆了白拆的法律依據是什么?

“違章建筑”仍然是公民的合法財產，（它不是偷盜、搶劫、欺詐勒索、貪污受賄等非法所得，為何“沒收”?）僅僅是“有瑕疵”的合法財產而己，“有瑕疵”就該處以極刑嗎?

“小產權房”侵犯了誰的利益?

至于“小產權房”為什么是“黑房”，有關專家指出，低價“村證房”造成巨額國資流失。可問題是，農民的土地是誰的?

《中華人民共和國憲法》第十條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。”

實際上，“村證房”幾乎百分之百的，都是農民用自己的屬于集體所有的土地蓋的房，既然如此，憑什么說“村證房”侵犯了國家資產，“造成巨額國資流失”?

對于這個問題，我們還得反過來問：到底是誰侵犯了誰的利益?

國家征用了農民的土地，倒手賣給了房地產商，國家從農民的地上賺的錢，每年海了去了，估計每年從此項買賣中所獲得的利潤應在上萬億元，“有關專家”不但不對農民們心存感激，卻反咬一口，倒打一耙，說“村證房”侵害了國家資產。

為什么不允許“村證房”進入房市?

說白了，不允許“村證房”進入房市，是因為“村證房”的售價明顯低于市場價。“村證房”的售價至少比市場價便宜30％。

這件事讓人產生的聯想是，長沙的平價藥房誕生時的那場軒然大波和所遭到的圍追堵截。只是城中村農民所建的商品房的處境，比長沙的平價藥房誕生時的處境更困難，而且至今尚未得到法律的認可和輿論的支持。

首先是“侵害了”房地產商的利益，可享用了多年暴利盛宴的房地產商，可不可以多少讓一點利給農民?

其次是“村證房”“侵害了”地方政府對土地買賣的專營權。也正是這個原因，直接導致了地方政府對“村證房”的封殺。

可農民的土地就沒有成本嗎?

土地對農民意味著什么?土地，那是農民的命哪。農民最難割舍的，農民最不愿意賣的，便是土地。“自家的土地”可不是自家地里的韭菜，割了一茬還會再長出一茬來。“自家的土地”只能賣一次，這一次賣了，便永遠地沒有了。

對于農民來說，建設和買賣“村證房”是樁一錘子的買賣，是樁今生今世永遠不可能再有第二次的買賣。那是剖腹產，是連子宮都被切除了的剖腹產。我們的法律就不能依據法理的“善良原則”，而網開一面嗎？

農民們這樣做，僅僅是在維護自己的合法權益。憑什么農民的土地使用權自己不能賣，自家的東西自己不能賣，非要等著別人來“征用”?農民不是對自己的土地享有《中華人民共和國民法通則》所賦予的財產權和處分權嗎?

“小產權房”：該不該給私生子上戶口?

嚴格審查城中村農民建房售房的所有環節，未見什么不合法之處。對于這件事，我們所要做的，不是城中村農民建房售房有沒有相關的法律依據或支持，而是有沒有禁止郊區農民建房售房的法律條款。而且對法律的禁止性條款的解釋只能是狹義的，既不能依此類推，也不能進行廣義的解釋。

刑法與民法中均無規定。“法所不禁，即為合法”。

“小產權房”在手續上也許有些欠缺之處，應該允許他們補辦，并繳納該繳納的稅費。在這件事上，“堵”莫如“導”。

已建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農民的致富之路，于情于理于法，都不妥。

農民建房售房就像平價藥房的橫空出世，它做了政府多年來一直想做，而未能做到的老百姓夢寐以求的事。它攻擊的是房地產商們的價格同盟，也許畸形的房價能從這里打開缺口，這是件天大的好事。

政府應該做的事是為城中村農民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。

無論事態會如何發展，北京的“小產權房”不但會大量存在，還會越建越多，京城昂貴的房價會為“小產權房”帶來無限商機。現在，許多房地產商的加盟已使“小產權房”如虎添翼，登堂入室。無視“小產權房”的存在，會讓我們犯下一個絕大的錯誤。

而且“小產權房”的確會對構建和諧社會，平抑房價，實現“居者有其屋”，作出貢獻。

編輯/任 娟