重慶房地產(chǎn)發(fā)展的問題與對策

摘 要：如今的重慶作為新特區(qū)面臨著越來越多的發(fā)展問題，也有著更加廣闊的發(fā)展空間，概述了重慶房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了發(fā)展面臨的問題，最后提出了相應(yīng)的發(fā)展對策。

關(guān)鍵詞：重慶；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F270文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2007）12-0095-02

1 重慶房地產(chǎn)現(xiàn)狀

重慶市直轄10 年變化是史詩性的，建設(shè)性的和開創(chuàng)性的。據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局副局長蒙毅介紹，房地產(chǎn)發(fā)展推動了城市建設(shè)的快速發(fā)展。10年來，主城區(qū)的建成區(qū)面積增加了1／4，城市規(guī)模擴大到了現(xiàn)在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通暢，住宅小區(qū)的環(huán)境更加優(yōu)美，北部新區(qū)、茶園新城區(qū)等區(qū)域板塊的財富價值得到凸顯。從1996年到2006年，重慶房地產(chǎn)業(yè)增加值從25.22億元增長到156.4億元，年均增長20%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由2.1%提高到了4.5%。重慶市房地產(chǎn)投資從1997的67.5億元增長到2006年的629.63億元，增長9.33倍，年均增速27.4%。共計完成房地產(chǎn)投資2684.24億元，占同期全社會固定資產(chǎn)投資的25%，有力地促進了固定資產(chǎn)投資增長。

重慶房地產(chǎn)發(fā)展的順利有其優(yōu)勢所在。首先，其擁有良好的社會環(huán)境，包括國家的各種調(diào)控政策，供地政策等都對城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極大的作用，今年國家的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟實驗區(qū)政策就極大促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，包括電力水利等的發(fā)展以及城市交通的不斷完善更加促進了房地產(chǎn)業(yè)。再次，良好的外部環(huán)境，直轄以來重慶社會經(jīng)濟的各個方面都發(fā)生了翻天覆地的變化，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運輸、能源、郵政通訊、金融保險業(yè)等發(fā)展迅猛。作為西部地區(qū)重鎮(zhèn)、長江上游經(jīng)濟中心，重慶的房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。最后，良好的社會消費基礎(chǔ)，重慶城市化正在過程當中，房地產(chǎn)市場需求大，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，廣大人民群眾的收入水平不斷提高，支付能力不斷增強，這為重慶房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定了良好的消費基礎(chǔ)。

重慶統(tǒng)計局最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年第一季度，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資118.93億元，同比增幅為17.9%，與去年同期相比回落了7.5個百分點。其中，商品住宅完成75.96億元，同比增長29.4%；經(jīng)濟適用房建設(shè)投資為6.29億元，增長49.7%；辦公樓投資2.11億元，同比增長13.4%；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資10.75億元，同比減少13.2%。專家認為，重慶房地產(chǎn)投資增速回落是國家宏觀調(diào)控政策作用的進一步體現(xiàn)。

2 重慶房地產(chǎn)發(fā)展問題

(1)房價短期內(nèi)漲幅過大，房產(chǎn)價格相對過高。雖然重慶房地產(chǎn)市場相對其他過熱城市，健康指數(shù)相對較高，但在重慶成為城鄉(xiāng)經(jīng)濟統(tǒng)籌實驗區(qū)后，6月下旬，重慶房價上漲了7.8%其速度驚人且有繼續(xù)增長的必然趨勢，重慶房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上揚，房價增幅過高，包含了不少投機因素。從長期來看，這會形成一些社會不穩(wěn)定因素。

(2)商品住房結(jié)構(gòu)不合理，高檔房開發(fā)過熱。重慶商品住房開發(fā)結(jié)構(gòu)中，中低價位的住房和經(jīng)濟適用房，因受利潤及其他因素的影響，開發(fā)量不足，供應(yīng)量有限，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在相對不均衡的矛盾。

(3)政企合謀危害正常次序。地方政府從房地產(chǎn)商那里得到高額的地價回報，同時制造所謂政績，并相應(yīng)地給予房地產(chǎn)商種種優(yōu)惠政策，諸如減低各種費稅、提供各種規(guī)劃便利、允許媒體炒作各種地產(chǎn)概念等等。

(4)商業(yè)地產(chǎn)空置率過大，投資規(guī)模偏大。重慶市國土資源和房屋管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年1至6月，重慶市空置房數(shù)量仍在增加，全市商業(yè)用房竣工面積47萬平方米，而銷售僅為25萬平方米。

(5)二手房交易速度減緩，影響房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展。今年2月全國二手住房銷售價格同比上漲4.4%，而重慶的漲幅僅為1.8%。房地產(chǎn)消費市場是一個梯級的、多層次的市場結(jié)構(gòu)，其中二級市場是梯級消費結(jié)構(gòu)的一個重要環(huán)節(jié)。重慶房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展不完善，將影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。重慶二手房交易的萎縮，對重慶房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展不利，應(yīng)引起政府高度重視。

(6)房地產(chǎn)市場秩序混亂。目前，在重慶房地產(chǎn)市場中．仍然存在虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理混亂和中介服務(wù)不規(guī)范等方面的問題。購房者因房屋質(zhì)量、房屋面積等問題與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的糾紛，住戶因物業(yè)收費項目、標準、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突，以及房屋中介在房屋租售過程中的不規(guī)范行為，經(jīng)常在新聞媒體上曝光。這些既影響了房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和中介組織的信譽，同時也給購買者造成了一定的心理影響，擔心自己的合法利益得不到保障，進而影響到房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。

(7)房地產(chǎn)業(yè)盈利率過高。20世紀90年代后期，由于取消了行政事業(yè)性單位和國有企業(yè)的職工福利分房制度，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。個人買房比例從不到1％上升到95％以上，同時重慶市的平均房價也從主城區(qū)每平方米幾百元上漲到現(xiàn)在的接近3000元。從重慶江北某樓盤的項目盈利分析報告看出，該項目全部結(jié)束后，最樂觀收益率可達75％，最保守收益率也在31％以上。房地產(chǎn)業(yè)成為目前重慶市盈利率最高行業(yè)。

3 重慶房地產(chǎn)發(fā)展對策

(1)提高居民收入，進一步增強商品房購買能力。購買力是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，而購買力的強弱是由收入水平高低決定的。國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年全國城鎮(zhèn)居民上半年人均收入超5000元，重慶排名第十位為6937元。目前重慶城鎮(zhèn)居民的收入水平還不是很高，商品房購買力還不是很強，政府應(yīng)努力提高居民就業(yè)率，增加居民收入，增強居民的商品房購買能力。

(2)提高中低檔住房供應(yīng)量，建立合理商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)。提高重慶市居民消費水平是一個漸進的過程。重慶市政府應(yīng)合理運用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)的政策加大力度從土地供應(yīng)、銀行貸款、稅收優(yōu)惠和基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面壓縮對商業(yè)用房和高檔住房的投資，促進中低檔住房，尤其是經(jīng)濟適用房的建設(shè)和供應(yīng)。努力降低中低檔住房建設(shè)成本和銷售價格，保證中低檔住房建設(shè)以較快的速度增長。

(3)為防止地方政府與房地產(chǎn)商的合謀，應(yīng)該減少信息的不對稱性，加大對政企合謀的懲罰力度，建立利益集團博弈的合理規(guī)則，增加第四方也就是消費者的監(jiān)督力度。

(4)建立房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，加強市場監(jiān)測。房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的建立，能夠使政府及時發(fā)現(xiàn)問題，加強對房地產(chǎn)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控。預(yù)警系統(tǒng)的信息也可使銀行了解到開發(fā)企業(yè)和住房消費者較為全面的貸款信息，為銀行對房地產(chǎn)貸款的審查提供有力的支持，減少虛報帶來的風險。因此，重慶市政府應(yīng)大力協(xié)調(diào)和提供強有力的資金支持。建立房地產(chǎn)信息預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，以加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測。

(5)加強法規(guī)建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立“買得放心、用得舒心”的良好購房環(huán)境，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。重慶市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)進一步建立健全與國家法規(guī)相配套的地方法規(guī)，把整頓房地產(chǎn)市場秩序作為市場管理的重要內(nèi)容，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理力度。

(6)完善各類住房市場服務(wù)，培育發(fā)達的中介服務(wù)企業(yè)，包括經(jīng)紀和信息傳播機構(gòu)要想促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。必須要培育發(fā)達的中介服務(wù)企業(yè)，要有一大批信譽好的公正的專職經(jīng)紀人來做中介工作，將賣家的產(chǎn)品供應(yīng)信息和買家的需求信息集成起來，通過信息傳播媒體，實現(xiàn)信息共享。這樣一方面使房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時了解真實的市場需求，加強產(chǎn)品開發(fā)的針對性、科學性，另一方面又可使消費者縮短選擇時間，盡快買到符合自己需要的住房。

4 綜述

面對機遇與挑戰(zhàn)，重慶房地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)不斷認清自身優(yōu)勢及問題以求為城市的發(fā)展貢獻力量。解決好自身問題，明天的早晨，重慶房地產(chǎn)業(yè)將迎來一片陽光。

參考文獻

［1］楊燕.重慶房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展［J］.房地產(chǎn)市場，2003.

［2］姜鋒.重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及對策［J］.經(jīng)濟探索，2003.

［3］楊運哲.重慶房地產(chǎn)發(fā)展概況與政策取向［J］.金融參考，2005.