韓國房地產稅制對我國開征物業稅的經驗借鑒

摘要：韓國從2005年開始對房地產稅制進行了全面的改革，對多保有的房地產征收重稅，完善了房地產稅制格局；政府對地價實行公示制度和一元化管理，加上先進的土地綜合電算系統，統一了稅基的確定，在房地產稅制領域取得了顯著的成效。我國應借鑒其先進經驗，降低房地產交易稅負，增加保有環節稅負，完善稅基評估制度等，適時開征物業稅。

關鍵詞：房產稅；稅制格局；稅基評估

中圖分類號：Ｆ810．424 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2007）12－0038－02

韓國政府為平抑持續上漲的房價，打擊房地產的投機行為和安撫無房民眾的怨聲載道，從2005年開始對不動產的稅收制度進行改革，2007年又進行重大調整，整頓房地產市場，取得了顯著的成效。其中合理的房地產稅制格局和完善的稅基評估制度為我國物業稅的開征提供了良好的經驗借鑒。

一、韓國房地產稅制的主要內容

（一）韓國財產稅基本情況

目前，韓國與財產有關的稅種共有三類，十種稅。第一類是與不動產取得相關的，包括所得稅、契稅、登記稅、繼承稅和贈與稅；第二類是與不動產保有相關的，包括財產稅、城市規劃稅、共同設施稅、綜合不動產稅；第三類是與不動產轉讓相關的，包括法人稅。

這三類財產稅中，與我們研究的房地產稅密切相關的是與不動產保有相關的財產稅和綜合不動產稅。財產稅是對土地和建筑物普遍征收，即只要擁有不動產就要交納財產稅，而綜合不動產稅是對保有住宅和所占用的土地超過一定金額的納稅人課征的，即對多保有不動產的納稅人除了交納財產稅以外，還要再交一道綜合不動產稅，承擔重稅。

（二）韓國財產稅的特點

1．稅收體系的復雜性。韓國與財產有關的稅種共有三類、十種。在這十種財產稅中，繼承稅、贈與稅和綜合不動產稅為國稅，其他的為地稅。我國與房地產有關的稅種包括：營業稅、城建稅、房產稅、契稅、印花稅、土地使用稅，耕地占用稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅等，也比較復雜。

2．稅制格局的合理性。在韓國，對多保有不動產的納稅人除了交納財產稅以外，還要再交一道綜合不動產稅，保有的房地產越多，稅負越重，稅制格局具有合理性。而我國與房地產有關的十個稅種都是在交易時對營業額或所得額征稅，對以后的保有就不再征稅了。據測算，房地產商繳納的稅金占房價10％～15％左右，這部分稅金轉嫁給購房者承擔，是房地產價格居高不下的因素之一。

3．政府對地價的控制性。韓國財產稅征收和稅基評估是分兩個系統進行的。一個系統是按照不同的稅種、稅目、稅率等計算和繳納稅金；另一個系統是調查、評估、公示財產稅稅基，即確定標準地公示地價、個別地公示地價和標準住宅價格、個別住宅價格、共同住宅價格等。實行征評分離，稅基由國會立法，建設交通部進行行政管理，進行地價變動調查，不動產評估委員會進行技術支持，很好地控制了稅基，穩定了房價。

二、韓國財產稅基評估

（一）內容：韓國財產稅征收和稅基評估分兩個系統進行

韓國國會對財產稅和稅基評估進行統一立法。韓國鑒定評價協會接受建設交通部委托將評估任務分配給鑒定評價士，鑒定評價士調查、評估標準地公示地價和標準住宅價格，市、郡、區公務員估算個別地公示地價和個別住宅價格，韓國鑒定院獨家調查、評估共同住宅價格。標準地公示地價和標準住宅價格、個別地公示地價和個別住宅價格以及共同住宅價格經不動產評估委員會審議通過后分別由建設交通部長官和市、郡、區廳長公示。公示確定的價格形成了財產稅稅基，征稅部門按此稅基的50％比例征收財產稅。

公示價具有廣泛的效力。標準地公示地價和標準住宅公示價格分別是評估或驗證個別地公示地價和個別住宅價格的基準；經公示的土地和住宅價格是房地產市場中一般土地和住宅交易價格的基礎指標并作為國家、地方自治團體等機關在課稅等關聯業務的土地和住宅價格估算時的基準。同時也是征用私有地或住宅時進行補償的參考標準和鑒定評價士接受他人委托（如銀行抵押貸款）評估地價或住宅價格時的參考標準。

（二）稅基評估的特點

1．實行公示地價制度。韓國1989年實行的公示地價的目的是用稅收手段來抑制當時地價的急劇上升和不動產投機現象。住宅價格公示制度也是抑制住宅投機的強力政策意志的產物。它與不動產保有稅制密切相關。要有效地防止投機現象，提高保有階段的稅金，達到讓不動產過多持有者忍受不了的程度。制定住宅價格公示制度是韓國不動產保有稅制中一個階段的一件大事。公務員離開自己的辦公桌，實際調查住宅特性，每個住宅一個一個地算出價格，對稅制先進國家也是一件不容易的事情，實行同一制度的國家間也是因為評估的頻率、公示價格水平、評估方法的不同，全世界尚未有統一標準。實行公示住宅價格讓韓國不動產保有稅制度更加完善。

2．一元化管理。韓國政府于1989年正式引進了公示地價制度，將課稅市價標準額、鑒定市價、基準地價、基準市價四種地價標準統一為“公示地價”，建立了公示地價制度。土地評價士、公認鑒定士和韓國鑒定院的從業人員三種資格統一為“鑒定評價士”，實現了一元化管理。地價調查、評估體系的一元化管理，使因公和因私目的的管理制度有機結合起來，公示地價成為課稅、補償以及其他各種行政目的評估基準，也成為一般土地交易時的價格基準。通過土地價格的合理化，使稅收的功能正常化，不僅抑制了不動產的投機，而且促進了國民經濟的發展。

3．統一培訓，防治惡意競爭。根據建設交通部的委托，將標準地公示地價和標準住宅價格評估業務依據鑒定評價機構的鑒定評價士人數平均分配，評估業務按屬地化和業務熟悉程度來分配，一個鑒定評價士在某地從事協會分配的標準地公示地價和標準住宅價格的評估業務，至少要干5年。50萬塊標準地由協會分給各機構，這才是真正的法定評估。

4．先進的土地綜合電算系統。韓國于1９94年完成了地籍（土地登記）、公示地價、居民身份相聯系的土地綜合電算系統。土地綜合電算系統是將行政電算網中的地籍電算網和居民身份登記電算網相連接，并與建設交通部、行政自治部、國土情報中心、全國各市、道的地籍電算主機相連接，將土地變動事項每天通過在線方式自動更新，每周更新居民身份登記資料的高速信息網。完善的土地綜合電算系統，既可以詳細地掌握全體國民按人、按世代土地所有及交易情況，也可以掌握以投機為目的的土地交易情況杜絕逃稅或鉆法律空子的現象，避免用他人身份購買土地的現象發生，起到了土地實名制的效果。

5．組織機構的合理性。國會擁有對財產稅和稅基評估統一立法的權力，地方政府無權制定，高度中央集權；建設交通部是韓國政府評估行政主管部門，負責組織、指導、監督全國財產稅稅基評估工作；不動產評估委員會負責具體事務，進行稅基評估；中央統制部、統制班、調查班、合同調查班負責個別地價的評估。中央不動產評估委員會委員長由建設交通部長官擔任，委員由四部分人士組成：一是財政經濟部、行政自治部、農林部和建設交通部的公務員；二是高等院校講授土地、住宅等理論的具有副教授以上職務或曾經有副教授以上經歷的人士；三是具有法官、檢察官或律師資格的人士；四是鑒定評價業內資深人士。相互牽制，以保持公平。

6．收費的低廉性。韓國標準地每宗地評估成本平均為310元。標準住宅的每戶評估成本平均為73元左右。共同住宅的每戶評估成本為7．6元，總額約為6 700萬元。以上成本費用全部由中央財政負擔；市、郡、區估算和公示個別地公示地價和個別住宅價格所需費用的50％由中央財政補助。

三、借鑒韓國先進經驗在我國開征物業稅

（一）物業稅的含義

所謂物業稅就是將現行房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉化為房地產保有階段統一收取的物業稅，并統一內外稅制，取消房地產使用環節的各種收費，實現稅不重征。

（二）物業稅稅制設想

物業稅可以房地產的市場平均價格為基本計稅依據，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據；鑒于中國地區之間經濟發展極不平衡，國家可以只規定物業稅的稅率幅度，由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率，或者由地方確定市場價格或評估價格的百分比作為物業稅的稅基。

物業稅可實行按年計稅、分兩次繳納的方式，并在物業稅開征的初期，減免稅的范圍可適當放寬，法定的人均免稅面積可定為25—35平方米，這樣包括農村在內的大多數居住用房可以不必承當物業稅的負擔，而且只保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。

（三）開征物業稅對我國經濟的良好推動作用

1．完善了財產稅制。將現行房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉化為房地產保有階段統一收取的物業稅，取消房地產使用環節的各種收費，可以簡化稅制，改變目前對房地產的多稅種、多環節、重復課稅的稅制現狀，建立良好的輕交易、重保有的財產稅制格局，完善我國現行稅制。

2．增加了財政收入。開征物業稅，能均衡政府土地收入，實現政府的經常性收益。現行的土地稅收政策在出讓土地時，各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，地批得越快，取得的收入就越多，地方經濟就發展得越快。但這種做法具有短期性，造成土地失控、房地產市場失控。而對保有房地產征稅，政府每年取得財政收入，稅金還能隨著城市的發展、地價的提升而穩步增長，有利于國家經濟的長期發展。

3．調節房地產經濟。目前房價過高，除房地產開發商追求利潤最大化外，根本的問題在于房地產開發流通環節稅費多，稅費負擔重，從某種程度上促使了房產商去投機和偷逃稅款。開征物業稅，降低房地產交易的稅賦，可以降低房價，有效地抑制房地產投機，規范房地產市場。

4．促進評估事業的發展。我國的建設局、土地局、稅務局、產權交易中心有各自的房地產價格，分別確定稅基，既浪費了人力物力，又達不到宏觀調控的目的和效果。應改變這種資源不共享的情況，統一稅基，促進評估事業的發展。

責任編輯孫莉艷