《物權(quán)法》百姓權(quán)益的根本大法

10月1日，業(yè)主們期待已久的《物權(quán)法》正式施行，修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也于同一時(shí)間生效。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與業(yè)委會(huì)、業(yè)主與業(yè)主之間關(guān)系做了重新定位和規(guī)范，這將對(duì)我們今后的生活帶來巨大改變。

歷經(jīng)了13年的醞釀和廣泛討論，以及史無前例的八次審議，被路透社評(píng)價(jià)為一部具有里程碑意義的《物權(quán)法》，可以說它所承載的歷史意義尤其是法治意義，超出了該法案本身。《物權(quán)法》的實(shí)施，不僅加快了民法典的出臺(tái)，并將延伸到了具體的社會(huì)生活中，使我國向民主法制又邁進(jìn)一步。

物權(quán)，就在我們身邊

物權(quán)，看似專業(yè)的名詞，其實(shí)與我們每個(gè)人都息息相關(guān)，小到一個(gè)水杯，大到一棟房屋，這些物都在分你我，定名分，如此才可止糾紛。特別是在二十多年的改革開放以來，隨著綜合國力和人們生活水平的不斷提高，人們擁有越來越多的財(cái)富。特別是不動(dòng)產(chǎn)，諸如汽車、生產(chǎn)設(shè)備等大額財(cái)產(chǎn)，都迫切需要用一部法律對(duì)物的歸屬做出明確規(guī)定，保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)利。《物權(quán)法》的出臺(tái)正是眾望所歸。

物權(quán)，如果能得到法律的確認(rèn)和保護(hù)，將有助于解決現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的許多財(cái)產(chǎn)權(quán)利爭議問題。不可否認(rèn)，《物權(quán)法》的實(shí)施意義深遠(yuǎn)。那么，在我們?nèi)粘Ｉ钪袝?huì)產(chǎn)生什么樣的影響？在該法的施用過程中，我們會(huì)從中得到什么樣的益處呢？

對(duì)此，全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)陳佳林做出了全面詮釋。他表示，《物權(quán)法》是一部跟老百姓息息相關(guān)的法律。對(duì)城市的老百姓來說，《物權(quán)法》首先涉及到有業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是說大家在買了房子之后，在小區(qū)有什么權(quán)利，《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)中的車庫、車位、道路、綠地、物業(yè)管理用房等歸屬都做出規(guī)定。同時(shí)規(guī)定業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)來行使自己的權(quán)利，維護(hù)自己的利益。特別是《物權(quán)法》明確規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，有利于使雙方明確自己的權(quán)利和義務(wù)，促進(jìn)小區(qū)的和諧。另外，《物權(quán)法》也對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)做出規(guī)定，許多老百姓買了房之后很關(guān)心70年后要不要申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期后要不要再給國家交付使用金。《物權(quán)法》從保護(hù)老百姓的切身利益出發(fā)，明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，這樣就使有恒產(chǎn)者有恒心。

《物權(quán)法》的實(shí)施，對(duì)于保護(hù)農(nóng)民的土地使用權(quán)也同樣具有重大意義。《物權(quán)法》承認(rèn)了土地承包經(jīng)營權(quán)是一種用益物權(quán)，就保證了農(nóng)民取得土地承包經(jīng)營權(quán)后，能得到物權(quán)的保護(hù)，防止有一些村干部在訂立土地承包經(jīng)營權(quán)時(shí)，侵害農(nóng)民的利益，也保障了承包地被征收以后農(nóng)民能得到應(yīng)有的補(bǔ)償。特別是《物權(quán)法》明確規(guī)定耕地、草地、林地、承包期屆滿后，土地承包經(jīng)營權(quán)仍按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。使承包經(jīng)營權(quán)得到了法律上的保障。另外，《物權(quán)法》還對(duì)相鄰關(guān)系、共有、私人合法財(cái)產(chǎn)等問題都做出明確的規(guī)定。

《條例》更加維護(hù)業(yè)主權(quán)益

作用如此之大的一部《物權(quán)法》終于可以在今年10月1日以后生效了，就在同一時(shí)間，修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（簡稱《條例》）也開始生效了，有了《物權(quán)法》為后盾的《條例》究竟會(huì)給人們的生活帶來怎樣的影響呢？

近幾年，隨著我國城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，原來獨(dú)門獨(dú)戶自我管理形式已被迅速發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代，物業(yè)公司已悄然走進(jìn)居民的日常生活，涉及到居民的切身利益。而因物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、管理不到位等引起的糾紛屢見不鮮。究其原因，現(xiàn)有法律不能明確圍繞物業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在沒有法律邊界限制下，權(quán)利各方主體對(duì)利益的追求會(huì)無限膨脹。所以明確各方的權(quán)利義務(wù)邊界并設(shè)置相應(yīng)的權(quán)利救濟(jì)機(jī)制和程序，是有效解決物業(yè)糾紛的關(guān)鍵所在。

對(duì)于以上的問題，相信在修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中能找到答案。在此次修改出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中我們看到了三大亮點(diǎn)。首先是物業(yè)公司角色的轉(zhuǎn)換。將物業(yè)管理公司改為物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)其職能做了重新的定位，指明了企業(yè)發(fā)展的方向。對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，實(shí)現(xiàn)從管理到服務(wù)的徹底轉(zhuǎn)變，是自身職能的一次歷史性跨越。同時(shí)，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。其次，業(yè)主管理權(quán)加大。由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)從五項(xiàng)增加到七項(xiàng)，除了制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集和使用專項(xiàng)維修資金外，新增了改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)兩項(xiàng)內(nèi)容。最后，基層政府有了管理權(quán)。《條例》規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

從“物業(yè)管理”到“物業(yè)服務(wù)”雖然只有兩個(gè)字的變化，卻體現(xiàn)了此次條例修改更加人性化，將法治意識(shí)滲透于生活的細(xì)節(jié)之中，體現(xiàn)出法治進(jìn)步。北京物業(yè)管理商會(huì)秘書長劉玉慧對(duì)修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》給予較高的評(píng)價(jià)：“此次修改會(huì)使物業(yè)公司越來越規(guī)范，政府要更加規(guī)范物業(yè)公司的運(yùn)作，引導(dǎo)業(yè)主更加理性的維權(quán)，對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展和業(yè)主行使自己的權(quán)利有著積極的意義。”

他們的權(quán)益誰來保護(hù)？

隨著《物權(quán)法》和《條例》實(shí)施腳步的臨近，在記者采訪中發(fā)現(xiàn)，如何保護(hù)業(yè)主自身權(quán)利就成了廣大業(yè)主最為關(guān)心的問題。家住豐臺(tái)某小區(qū)的王女士向記者反映，王女士家所在小區(qū)綠化非常好，而且假山、噴泉應(yīng)有盡有。可是從去年起，開發(fā)商就不斷地占用公共綠地，出售、改造為停車場等公用設(shè)施，如今綠化面積已經(jīng)縮小近一半。王女士對(duì)此產(chǎn)生的疑問：小區(qū)的綠化是為業(yè)主服務(wù)的，為什么開發(fā)商說改就改呢？這種做法是否合理呢？

在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，關(guān)于綠地能不能出售、歸屬權(quán)的爭議非常大，相關(guān)的法律都沒有明確的規(guī)定，修訂前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也不能解決這個(gè)問題。那么，在新實(shí)施的《物權(quán)法》中是否可以解決這種問題呢？對(duì)此，記者采訪了相關(guān)律師了解情況。在此次實(shí)施的《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

也就是說，王女士所在的小區(qū)的問題首先要解決的問題是小區(qū)內(nèi)綠地、道路所屬權(quán)應(yīng)該歸誰所有，看是否在建筑區(qū)劃以內(nèi)。如果在建筑區(qū)劃內(nèi)的，屬于業(yè)主共有。由此可見，在該小區(qū)中，開發(fā)商雖然把公共綠地變?yōu)楣餐＼噲觯捎谶@部分綠地屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的部分，所以開發(fā)商這種行為是違法的。對(duì)此，王女士可以向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行反映，再由業(yè)主委員會(huì)出面和開發(fā)商協(xié)商解決，協(xié)商不成的，王女士便可以以自己或者全體業(yè)主的名義向法院提起訴訟。

看似生活中所有和財(cái)產(chǎn)相關(guān)的問題都可以依據(jù)《物權(quán)法》作為保護(hù)業(yè)主利益的堅(jiān)強(qiáng)后盾。有關(guān)專家強(qiáng)調(diào)，這種觀點(diǎn)是片面的，《物權(quán)法》不是萬能的。有關(guān)法學(xué)專家表示，《物權(quán)法》只是調(diào)整民事關(guān)系的基本法律，不能解決所有的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)問題。但至少我們可以看到，以《物權(quán)法》為依據(jù)，修訂后的《條例》將更有助于保護(hù)業(yè)主的合法利益。