“一戶一房”化解房地產(chǎn)調(diào)控矛盾

實施“一戶一房”制度可以從根本上解決土地管理政策與房地產(chǎn)價格調(diào)控之間的矛盾

為了宏觀調(diào)控的需要，同時也是為了保障糧食安全的需要，國土資源部實行最嚴格的土地管理制度，這是符合我國國情的長期政策。但問題在于，控制土地勢必導致其價格上漲，進而推動房價飆升。因此，嚴格的土地管理政策與房地產(chǎn)價格調(diào)控存在內(nèi)在矛盾。要解決這個矛盾，不僅要在政策操作層面做文章，而且要在制度變革上下功夫。

我國土地管理的確面臨嚴峻考驗。最近十年的耕地面積迅速減少，面對嚴峻的土地形勢，政府采取了一系列控制措施，目標是守住18億畝耕地這條紅線。但這些土地緊縮政策給市場的預(yù)期是，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關(guān)系將日趨緊張，價格將不斷攀升。嚴控土地供應(yīng)雖然是為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應(yīng)緊張，甚至無法完成計劃，極大地加劇了供需矛盾，從而推高房價。

政府強調(diào)土地稀缺，必然導致大量資本囤積土地，不僅不能達到集約利用土地的目的，反而導致土地大量浪費。顯然，在房價不斷上漲的時候，國家不能在社會輿論宣傳上一味地強調(diào)緊縮土地的政策，政府應(yīng)該在土地控制方面做得更有靈活性。

從長遠看，土地與人口之間的矛盾將是我國難以回避的現(xiàn)實，需要我們采取特殊的住房制度才能解決我國的住房問題。

這里，“特殊的住房制度”是指“一戶一房”制度。“一戶一房”制度是指，一個家庭只允許擁有一套帶有福利性質(zhì)的住房（主要指減免土地使用費等優(yōu)惠政策）。國家對居民屬于計劃內(nèi)指標的住房采取低稅、費政策，而對計劃外住房采取懲罰性的高稅、費政策。

“一戶一房”制度的理論基礎(chǔ)是我國的土地公有制，既然土地是公有的，每個公民應(yīng)該可以平等、免費享有屬于自己的土地。在人多地少的國情下，“公民平等、免費享有屬于自己的土地”可以定義為“擁有一套帶有福利性質(zhì)的住房”。

我國憲法規(guī)定，“農(nóng)村居民可以依法擁有自己的宅基地”，但沒有規(guī)定城鎮(zhèn)居民同樣的權(quán)利。其原因在于，憲法起草時，城鎮(zhèn)居民享有實物福利分房的權(quán)利，沒有必要對城鎮(zhèn)居民在土地所有權(quán)方面作出專門規(guī)定。但時過境遷，城鎮(zhèn)居民已經(jīng)失去了上述權(quán)利，因此，有關(guān)部門有必要在憲法修改時對城鎮(zhèn)居民的土地所有權(quán)專門明確。

為了落實憲法規(guī)定的土地公有制的精神，《物權(quán)法》等法律制度也應(yīng)該體現(xiàn)土地的公有屬性，但《物權(quán)法》在起草過程中關(guān)于住房的土地使用年限的規(guī)定引起了廣泛的關(guān)注。結(jié)果是“將土地的70年使用年限”無條件延期，當目前的住宅用地的使用年限期滿時“自動續(xù)期”。該規(guī)定贏得了現(xiàn)有房屋所有者的擁護，但違背了土地公有制的精神，侵犯了現(xiàn)有住宅所有者之外所有公民的利益（尤其是未來進入城市的農(nóng)民的利益）。

有趣的是，與我國的做法相反，當今世界幾乎所有國家都在強調(diào)土地的“共有屬性”，強調(diào)住房是“準公共產(chǎn)品”。例如：歐美國家都出臺了“不動產(chǎn)稅”（我國叫物業(yè)稅），都有住房保障制度，其理論基礎(chǔ)就是“住房的共有屬性”。

假如我們強調(diào)“土地公有制”，住宅的土地使用權(quán)期滿后必須有條件續(xù)期，那么，我國的所有住宅就只能用于居住，不能用于投資了，住宅的價格就不具備不斷上漲的基礎(chǔ)。這正是很多國家政府夢寐以求的，這也是新中國的締造者們當初設(shè)計土地公有制的初衷。

尹中立 中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任