造就中國式企業(yè)地產(chǎn)

可觀的升值空間和方興未艾的大把投資機(jī)會(huì)，使得中國的商業(yè)房地產(chǎn)很早就成為了全球地產(chǎn)投資的關(guān)注熱點(diǎn)。美國企業(yè)地產(chǎn)學(xué)會(huì)董事會(huì)主席詹尼弗·艾里說：“美國企業(yè)地產(chǎn)學(xué)會(huì)在2007年的重點(diǎn)目標(biāo)就是關(guān)注亞洲房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)情況，而這種關(guān)注將首先從中國大陸開始。隨著亞洲尤其是中國進(jìn)入該行業(yè)的專業(yè)人士越來越多，必將對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)的管理和發(fā)展方向產(chǎn)生積極影響。”

在世界500強(qiáng)企業(yè)的公司內(nèi)部都設(shè)有自己專門的企業(yè)地產(chǎn)部門， 盡管企業(yè)地產(chǎn)在跨國企業(yè)中已經(jīng)有了比較完備的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而在中國企業(yè)當(dāng)中卻還是一個(gè)新的概念。但是一些中國企業(yè)已經(jīng)開始借鑒跨國企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，開始涉足企業(yè)地產(chǎn)。

定義的分歧

對(duì)與絕大多數(shù)的中國企業(yè)來說，企業(yè)地產(chǎn)到是什么？絕對(duì)一個(gè)糊涂的概念。在中國傳統(tǒng)的單位里有房屋管理科或是后勤處，這些機(jī)構(gòu)直接或間接管理著單位的房產(chǎn)。但按美國企業(yè)地產(chǎn)學(xué)會(huì)的官方說法，企業(yè)地產(chǎn)，英文是Corporate Real Estate，是企業(yè)內(nèi)部所修建、租賃或者購買的地產(chǎn)以及相關(guān)廠房、設(shè)施和物業(yè)等。

實(shí)際上，企業(yè)地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支，可以把除企業(yè)地產(chǎn)以外的地產(chǎn)供應(yīng)商，統(tǒng)一稱為商業(yè)性地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓和商鋪等。

企業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)性地產(chǎn)的同時(shí)出現(xiàn)確實(shí)讓人容易混淆，其實(shí)它們的差別主要是運(yùn)營(yíng)主體的主營(yíng)業(yè)務(wù)不同。商業(yè)性地產(chǎn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)性房地產(chǎn)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，是企業(yè)的主營(yíng)收入。

一個(gè)名副其實(shí)的企業(yè)地產(chǎn)是每個(gè)企業(yè)維持自身運(yùn)營(yíng)所必須持有的資產(chǎn)。每個(gè)企業(yè)都有自己的企業(yè)地產(chǎn)，小到一家SOHO型企業(yè)，大到一家跨國工業(yè)企業(yè)，他們或自建、或租賃、或購買自己的地產(chǎn)，并進(jìn)行相應(yīng)的管理和運(yùn)作，但這并不是他們的主業(yè)，他們的業(yè)主就是建房的企業(yè)。

如何界定企業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)之間的區(qū)別，中國房地產(chǎn)界對(duì)此有些不同看法。有專家認(rèn)為企業(yè)地產(chǎn)屬于商業(yè)地產(chǎn)的，原因是在中國很多企業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)開發(fā)，但是其在建企業(yè)辦公樓或是其他地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，成立了專門的房地產(chǎn)公司來管理，這樣房產(chǎn)開發(fā)的主營(yíng)收入就是這家公司的收入。

以北京的華貿(mào)中心為例，華貿(mào)中心的開發(fā)商是北京國華電力控股的國華置業(yè)。據(jù)消息稱，國華電力也將自己的總部設(shè)在華貿(mào)中心，從運(yùn)營(yíng)主體上來說，到底該將華貿(mào)中心化為企業(yè)地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，難以劃分。

道豐國際的董事長(zhǎng)許為平說：“其實(shí)企業(yè)地產(chǎn)的概念在中國很難界定，我們是總部基地的開發(fā)商，但是我們建的房子賣給的企業(yè)，企業(yè)自然就成了房產(chǎn)的所有者。至于企業(yè)如何管理和經(jīng)營(yíng)物業(yè)，我們無權(quán)干涉。所以說按照企業(yè)地產(chǎn)的概念，總部基地不能定位成企業(yè)地產(chǎn)，充其量算作類企業(yè)地產(chǎn)。”

但許為平很看好企業(yè)地產(chǎn)，他認(rèn)為，企業(yè)地產(chǎn)的參與主體主要包括三個(gè)：企業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)商、使用者和服務(wù)商。首先，企業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要指寫字樓等辦公樓宇的開發(fā)商，他們?yōu)樽罱K用戶提供企業(yè)地產(chǎn)；其次是一般的企業(yè)，即企業(yè)地產(chǎn)的使用者，他們向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃或者購買辦公樓宇；第三是物業(yè)管理企業(yè)，構(gòu)成了企業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)商，他們?yōu)槠髽I(yè)地產(chǎn)的使用者提供相關(guān)的物業(yè)支持。

在企業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)主體當(dāng)中，盡管企業(yè)地產(chǎn)由供應(yīng)商、使用者和服務(wù)商構(gòu)成，但企業(yè)地產(chǎn)的使用者構(gòu)成了整個(gè)企業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的核心主體。因?yàn)槠髽I(yè)地產(chǎn)的使用者對(duì)企業(yè)地產(chǎn)構(gòu)成需求，他們對(duì)企業(yè)地產(chǎn)的地理位置、交通狀況、空間設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面存在自身的需求偏好，從而影響到企業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)和服務(wù)。

省錢變賺錢

思科系統(tǒng)(中國)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司房地資產(chǎn)及設(shè)施運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理張配， 曾經(jīng)在摩托羅拉（中國）公司房地產(chǎn)部供職了十年。 自1994年加入摩托羅拉公司以來，親自參與并領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施了摩托羅拉在中國20余個(gè)城市的辦公室、生產(chǎn)廠房及研發(fā)中心等房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和租賃。同時(shí)，張配還管理公司中方及外籍員工住宅工程。

在他看來，對(duì)于摩托羅拉公司來說，企業(yè)地產(chǎn)在公司的地位絕不亞于其他的主流投資。因?yàn)槟ν辛_拉旗下的各種地產(chǎn)通過科學(xué)管理和經(jīng)營(yíng)，除了為企業(yè)辦公節(jié)省了大筆的費(fèi)用，還是為公司創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的最好途徑。

企業(yè)地產(chǎn)是企業(yè)通過租賃或者購買等方式而獲得的一項(xiàng)資產(chǎn)，它是企業(yè)的一項(xiàng)的支出，并沒有為企業(yè)創(chuàng)造相關(guān)的收入。對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言，在資產(chǎn)負(fù)債表上，地產(chǎn)被列為第二大支出，僅位于工資之后，其對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響至關(guān)重要。

因此，對(duì)企業(yè)地產(chǎn)的使用者而言，在對(duì)內(nèi)部企業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行管理的時(shí)候，主要是成本管理，重點(diǎn)關(guān)注如何以最小的成本產(chǎn)生最優(yōu)的效應(yīng)。實(shí)際上，有些時(shí)候，企業(yè)最終的利潤(rùn)表現(xiàn)如何，都取決于房地產(chǎn)部分的成本控制效果。

以國內(nèi)連鎖家電零售業(yè)為例，在完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況下，包括國美、蘇寧等連鎖巨頭在內(nèi)的諸多家電零售企業(yè)，各家的單店?duì)I業(yè)收入趨于一致。面對(duì)激烈的生存戰(zhàn)，各家如何做好選址工作，有效控制自己賣場(chǎng)的地產(chǎn)及物業(yè)支出，對(duì)提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力就顯至關(guān)重要了。

在華跨國公司已經(jīng)普遍擁有一定規(guī)模的企業(yè)地產(chǎn)，從早期的租賃，到后期的購買乃至自建，這些跨國公司的企業(yè)地產(chǎn)隨著他們?cè)谌A投資規(guī)模的擴(kuò)大而逐年遞增。管理跨國公司地產(chǎn)部的人也都是絕對(duì)的企業(yè)地產(chǎn)精英，包括微軟、西門子和杜邦等企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人，以及諸如世邦魏理仕等中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)企業(yè)地產(chǎn)研究的咨詢顧問，基本上都有國外的留學(xué)經(jīng)歷或者長(zhǎng)期在跨國公司從事企業(yè)地產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)。

微軟（中國）在全國大概九個(gè)城市擁有12處的物業(yè)，約35000平方米，資產(chǎn)的保有值大概是兩億兩千萬人民幣，年開支是一億一千六百萬人民幣，相當(dāng)于微軟公司年總開支的12%。

目前，微軟擁有約1900多名員工，人均15平方米左右，人均房地產(chǎn)開支一年就有50000多人民幣。實(shí)際上，作為IT服務(wù)業(yè)，微軟的企業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模還算不大。

某些生產(chǎn)型的跨國公司，除了辦公樓宇之外，還有生產(chǎn)廠房和設(shè)施等，因此其企業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模就顯得更大了。例如，諾基亞的企業(yè)地產(chǎn)分布于大中國區(qū)的80多個(gè)大中小城市，擁有約25萬平方米的辦公及工業(yè)用地。

目前，摩托羅拉已經(jīng)在北京CBD核心區(qū)擁有摩托羅拉大廈，并且其全球的生產(chǎn)和研發(fā)中心就坐落在北京。到2006年末，摩托羅拉將在中國增加100億美元的投資，并在未來五年繼續(xù)加大對(duì)研發(fā)的投入，這些新增投資都將帶動(dòng)摩托羅拉對(duì)企業(yè)地產(chǎn)的需求。西門子、菲利普、東芝和寶潔等在未來幾年都將逐漸加大在華的生產(chǎn)和研發(fā)力度，都加大了對(duì)地產(chǎn)的投入。其中，西門子投資十億歐元在北京市朝陽區(qū)修建43000平米、容納3500名員工、高達(dá)123米的辦公大樓，2007年竣工之后，該大樓將整合西門子在朝陽區(qū)的所有辦公機(jī)構(gòu)。

國企“拒絕”企業(yè)地產(chǎn)

2006年的最新數(shù)據(jù)，中國500強(qiáng)企業(yè)中國有企業(yè)就占到了70%以上。500強(qiáng)企業(yè)作為大型企業(yè)，是中國企業(yè)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者。如果說企業(yè)地產(chǎn)這種理念最初適合生長(zhǎng)于大型企業(yè)的土壤當(dāng)中，那么中國的這些國有大型企業(yè)或許恰好扼殺了企業(yè)地產(chǎn)理念的推廣。

由于國有企業(yè)內(nèi)普遍存在的官僚作風(fēng)和負(fù)面的權(quán)利體系，導(dǎo)致很多包括企業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的企業(yè)內(nèi)部事務(wù)，都由企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層直接或間接地拍板決定，決策機(jī)制導(dǎo)致了不需要專門部門的輔助，也不需要專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的幫助。

同時(shí)，政府對(duì)國有資產(chǎn)的管理又有一套專門的制度體系，使得企業(yè)在地產(chǎn)領(lǐng)域的管理和決策上都缺乏市場(chǎng)機(jī)制。在這種環(huán)境下，國有企業(yè)很難形成規(guī)范化的企業(yè)地產(chǎn)管理體系，企業(yè)地產(chǎn)理念又如何產(chǎn)生和推廣呢？

中國企業(yè)更多關(guān)注“開源”，而忽略“節(jié)流”，從而對(duì)企業(yè)地產(chǎn)事務(wù)的重視不夠。中國企業(yè)更多的是關(guān)注如何增加收入，而忽視如何降低成本，即更多的關(guān)心“開源”，而忽略“節(jié)流”。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)要獲取相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須摒棄傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)理念，加大成本管理的力度。對(duì)很多企業(yè)而言，地產(chǎn)作為企業(yè)成本支出中的很大一項(xiàng)，就要求他們逐漸完善自身的企業(yè)地產(chǎn)管理，提升企業(yè)地產(chǎn)管理人員的專業(yè)化水平，有效控制企業(yè)地產(chǎn)的成本，為企業(yè)的持續(xù)性盈利創(chuàng)造條件。

盡管目前很多中國企業(yè)的規(guī)模已經(jīng)很大，甚至大大超過許多跨國公司，但他們?nèi)匀涣?xí)慣于將企業(yè)地產(chǎn)管理職能分散到行政、財(cái)務(wù)或者人力資源等部門，而并沒有專門的企業(yè)地產(chǎn)管理部門。雖然沒有專門的企業(yè)地產(chǎn)部門，但并不意味著企業(yè)就沒有企業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的事務(wù)。對(duì)多數(shù)中國企業(yè)而言，包括選址、布局和物業(yè)等企業(yè)地產(chǎn)管理的諸多領(lǐng)域，總會(huì)涉及到的。只是對(duì)眾多的這些事務(wù)沒有形成整體上的聯(lián)系與認(rèn)識(shí)，忽略了他們作為企業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立性的存在。

由于很多中國企業(yè)負(fù)責(zé)選址的人員，對(duì)房地產(chǎn)以及企業(yè)地產(chǎn)不了解，只是一味追求低成本，而忽視辦公樓宇的建筑質(zhì)量和其他因素，就像一個(gè)不懂品牌、不懂質(zhì)地的人去買衣服，可能價(jià)格是他們唯一關(guān)心的因素。

在辦公樓市場(chǎng)，提供高質(zhì)量樓宇的房地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)殚_發(fā)成本較高，售價(jià)相應(yīng)偏高，反而導(dǎo)致自身的產(chǎn)品在市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力。而相反，價(jià)格偏低的辦公樓反而在市場(chǎng)上表現(xiàn)良好，最終導(dǎo)致所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專著于價(jià)格和質(zhì)量都偏低的辦公樓宇開發(fā)，造成市場(chǎng)的扭曲。

由于中國的很多大型企業(yè)都來自壟斷行業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的程度不夠，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)自身成本管理的重視不足。比如，中國的銀行、鐵路和能源等行業(yè)，出產(chǎn)了大量的特大型企業(yè)，他們擁有大量的樓宇、地產(chǎn)和物業(yè)等設(shè)施，但由于先天資源富足，所處行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性差，企業(yè)利潤(rùn)穩(wěn)定。因此，在企業(yè)地產(chǎn)管理上，他們考慮更多的或許是如何花錢，而不是如何少花錢的問題。

市場(chǎng)契機(jī)何時(shí)出現(xiàn)？

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)寫字樓時(shí)一定要知道自己的賣點(diǎn)是什么，一定要清楚企業(yè)在租賃或者購買寫字樓的時(shí)候，他們心理琢磨的是什么，他們的真實(shí)需求是什么，然而很多中國的開發(fā)商在這方面還做的很不夠，還處于一個(gè)非常初級(jí)的階段，與企業(yè)客戶的溝通不足。

目前國內(nèi)很多寫字樓的設(shè)計(jì)都不是按照使用者的需求去設(shè)計(jì)的，更多的是聽取諸如戴德梁行等物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的意見，這些機(jī)構(gòu)在企業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)者和使用者之間架起了橋梁，一方面研究企業(yè)對(duì)地產(chǎn)的需要及其需求特點(diǎn)，另一方面給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以設(shè)計(jì)理念。

這也是為什么在美國企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)在中國的會(huì)員中，除了諸如微軟、思科、西門子等企業(yè)地產(chǎn)的使用者之外，更多的是戴德梁行、仲量聯(lián)行和世邦魏理仕等物業(yè)中介機(jī)構(gòu)，很少有寫字樓方面的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

物業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)美國企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)的如此著迷，很多程度上是他們迫切與企業(yè)地產(chǎn)的使用者溝通，了解他們的物業(yè)需要。這樣一方面可以與企業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)商溝通，另一方面也可以與企業(yè)地產(chǎn)的使用者互動(dòng)。暫且不考慮這種溝通模式是否妥當(dāng)，但缺乏供需雙方直接溝通的市場(chǎng)，是不完善的。

由于越來越多的跨國企業(yè)進(jìn)入中國，在引入國外先進(jìn)理念的同時(shí)，也必將帶動(dòng)企業(yè)地產(chǎn)在中國和中國本土企業(yè)中的發(fā)展和普及。現(xiàn)在越來越多的中國企業(yè)及其地產(chǎn)領(lǐng)域的負(fù)責(zé)人了解這個(gè)嶄新的領(lǐng)域，并在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇、市場(chǎng)逐漸完善、內(nèi)部管理逐漸升級(jí)的過程中，推動(dòng)企業(yè)地產(chǎn)管理在中國企業(yè)當(dāng)中的應(yīng)用和普及。

此外，隨著很多中國企業(yè)的成長(zhǎng)，其規(guī)模逐漸擴(kuò)大。對(duì)內(nèi)部龐大地產(chǎn)的管理也會(huì)隨之產(chǎn)生新的需求。就像當(dāng)初微軟剛來到中國一樣，起初并沒有如今這樣一個(gè)企業(yè)地產(chǎn)部門，但是隨著微軟在中國的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，相應(yīng)的地產(chǎn)部門和地產(chǎn)負(fù)責(zé)人也就應(yīng)運(yùn)而生了。中國本土企業(yè)也將逐漸重復(fù)這樣的路徑，逐步完善自身的企業(yè)地產(chǎn)體系，適應(yīng)自身規(guī)模擴(kuò)張的要求。

盡管部分中小企業(yè)仍將企業(yè)地產(chǎn)的職能劃分到行政、財(cái)務(wù)和人力資源等部門，也有部分大型企業(yè)開始設(shè)立與房地產(chǎn)相關(guān)的部門，比如物業(yè)部門或者后勤部門，來負(fù)責(zé)企業(yè)的地產(chǎn)事務(wù)。

聯(lián)想中國有專門的物業(yè)處，負(fù)責(zé)選址、建房、內(nèi)部設(shè)計(jì)和物業(yè)等企業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的事務(wù)，并且具有較為完善的職能體系，有相關(guān)的專業(yè)人員分別負(fù)責(zé)京內(nèi)和京外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

通過長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，目前已經(jīng)擁有了自己內(nèi)部的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)體系，雖然不夠完善，但在聯(lián)想各地的選址、裝修和設(shè)計(jì)方面，已經(jīng)體現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)膬r(jià)值。聯(lián)想的這種企業(yè)地產(chǎn)管理體系與方法，實(shí)際上是伴隨聯(lián)想一起成長(zhǎng)起來的，也是靠其內(nèi)部員工的積累而形成的。

如果聯(lián)想的這種本土化管理理念，與跨國企業(yè)的企業(yè)地產(chǎn)管理相融合，將現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)提升到企業(yè)地產(chǎn)的層面進(jìn)行系統(tǒng)整合，必將成為本土企業(yè)地產(chǎn)管理的佼佼者。