“地王”之爭

與以往不同，這些上市地產公司這次選擇高調進入二線城市，頻繁在全國各地制造“地王”。他們在為二三線城市帶來高品質住宅的同時，也給這些城市帶來了高房價。

七月流火，進入夏季以來，萬科、綠城、保利、北辰等眾多地產上市公司，紛紛在二三線城市跑馬圈地。他們一擲千金的大手筆也讓一個個“地王”橫空出世。

7月24日上午，一直以四平八穩著稱的長沙樓市突然誕生了最新“中國地王”。當日，北辰實業和北京城開聯合在長沙以92億元的天價，拿下了自2004年公開出讓以來的“中國地王”的地塊。其2421元/平米的樓面價也打破了長沙當地長期保持的水平，接近當地住宅銷售價格。數據顯示，長沙上半年住宅均價在3278元/平米。

7月26日，萬科聯手寶靜置業以17.85億元在南京購入牛首山地塊。17.85億元的競拍價格高出底價約12.03億元，并創下3278元/平方米的南京樓面地價紀錄。據了解，這塊在南京業內被稱為“江寧地王”的牛首山地塊，規劃為純住宅用地，總建筑面積近60萬平方米，出讓面積為272298.4平米（約400畝）。該地塊周邊的樓盤價格在5000元/平方米左右。

此前的7月16日，萬科在東莞市也制造了一幕動人心魄的奪地大戰。經過199輪競拍，萬科以26.8億元拿下這一占地面積351639平米的東莞“地王”，土地樓面地價達到1.52萬元/平方米。不過，正當萬科的代表們鼓掌慶祝時，金地集團陣營里卻傳出“我們已經舉牌了！”的抗議聲。競爭之激烈可見一斑。

同樣對圈地熱情高漲的還有保利地產。7月25日，保利董事長親自掛帥，以22.8億元的價格將杭州下沙沿江地段的35號“航母級”地塊攬入懷中。該地塊由4塊地組成，宅地和商業金融業用地各占兩塊。總出讓面積達434.5畝，其中宅地面積為348.8畝，商業金融業用地面積為85.7畝。保利的拿地價格，比下沙區今年2月份出讓土地時翻了一倍。

如果以單價衡量，處在南京市最為繁華湖南路的商業地塊則以34832元/平方米的價格成為全國土地價格最高的地塊，盡管這塊土地的成交總價才3.85億元。 這塊已出讓的土地成了社會質疑南京房價高、政府控制不力的“證據”。在置身于“南京強勢調控房價”這一尚未被業界停止關注的熱門話題中間，無論是土地獲取方還是官方，對于該宗地的評價均選擇了沉默。

此前同樣在華東重鎮杭州，被譽為“錢江新城最后的江景宅地”的杭州17號地也在5月30日被出讓，地塊總價達34.9億元，樓面地價高達11759元/平方米。

不到一個月后的6月25日，杭州金松洗衣機廠地塊以16億成交，樓面地價12245元/平方米；兩周后，7月9日杭州商學院地塊拍出價錢近15億元，樓面地價15712元/平方米短短個把月時間，地價從一萬一千多元提到了一萬五千多元。

由此引發的“杭州市場究竟是價格偏高還是城市價值需要被重新估計”的討論還在繼續。這塊地的受讓方，幾乎代表了今年上半年土地獲取的全部趨勢性特點：資本雄厚的上市房企占得先機，大型地塊多由聯合體參與拿地以分擔風險，選擇與大型國企合作則增加競標的成功率。

不僅僅是國內的房地產企業為了拿地疲于奔命，遠在香港的地產商，都在不斷地坐飛機從這個城市飛到那個城市參加土地的“招拍掛”。3月12日，李嘉誠旗下的和記黃埔以24.5億元在拍賣場上將南岸楊家山片區宗地攬入囊中。據悉，新興直轄市重慶的賺錢效應，正吸引著與這座城市有著深厚歷史淵源的李嘉誠，逐步加大他在重慶的投資。南岸楊家山片區宗地已經是他在重慶開發的第五個房地產項目。

上市房企的二線城市之戰

在此輪全國圈地的運動中，保利地產無疑是一匹驍勇的快馬。繼6月份用7.7億元在沈陽、重慶拿得土地后，7月份保利地產上演了“瘋狂的拿地”。

7月19日，保利地產用3.5億元拿得廣州兩塊體量不是很大的土地后，7月22日，又以22.8億元拿得杭州68.5萬平米土地。7月24日，保利地產又在上海有所斬獲，以32.4億元拿下總規劃面積達55萬平米的三塊地。與此同時，該公司還以合作方式，用6.06億取得了位于長春的兩塊地。7月底，保利地產又在北京以10.48億元拿得13.8萬平米的地塊。

僅在短短兩個月內，保利地產在全國7個城市拿下了11幅地塊，同時，保利地產為這些地塊支付了82.9億元。

公開資料顯示，目前保利在全國10個城市擁有土地儲備達877萬平米，在建面積的土地儲備1088萬平米，至少保證未來3年的開發所需。

同樣，作為中國樓市領軍企業的萬科，也在此輪圈地運動中風生水起。去年以來，萬科地產(000002)一改前期“現金為王”的策略，開始大規模拿地。

2006年年報顯示，截至2006年年末，已獲取的規劃中項目面積合計約1851萬平方米，其中去年新獲取項目47個，總占地面積約910萬平方米，規劃建筑面積總計約1222萬平方米。到今年一季度，公司再增19個項目，規劃建筑面積292.9萬平方米。即使以每年平均500萬平方米的消化量計算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。更何況，萬科的拿地步伐絲毫沒有停止，粗略統計，單單是今年7月份1個月，萬科在全國各地拿地已經累計花出去超過60億元。

此外，從今年春節過后，以萬科、保利、金地、北辰、首創等上市地產公司為主的大公司，開始在全國范圍內瘋狂圈地。僅6月28日-7月10日，金地在沈陽及武漢兩地，斥資21.8億元買入建筑面積超過190萬平米的兩幅地塊。7月30日，招商地產公告，在蘇州購入兩塊土地，總用地面積達到27.75萬平米，總價13.28億元。至此，招商地產成為蘇州土地儲備第二大的深圳開發商。

對于這些上市公司頻繁拿地的舉動，中原地產華北區域董事總經理李文杰認為，土地儲備的增加對上市公司的業績有著很大的利好作用。

國內上市公司的類似舉動其實有源可尋。在過去，大規模儲地是香港地產公司的生存法寶之一，過去幾年里，包括長和系、恒隆地產、新世界、新鴻基等公司在內地大肆增加土儲，其中單單李嘉誠名下長和系就接近2000萬平方米。到最近，資金實力逐漸雄厚的開發商也開始依例為之。

國家統計局發布的統計數據顯示，今年上半年，全國土地購置面積與土地開發面積增速繼續回升。上半年全國房地產開發企業完成土地購置面積1.73億平方米，同比增長10%，一季度是下降8.6%；分地區看，東部地區房地產開發企業購置土地面積為8223萬平方米，增長14.3%，中、西部地區分別增長7.7%和5.1%。與此同時，數據顯示，上半年完成土地開發面積為1.18億平方米，增長7.6%。可以看到，開發商買地的速度明顯高于土地開發速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。有數據表明，2001年初至今年5月份，開發商累計購置土地21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米。

廣東公布的房地產運行情況也顯示，上半年，廣東房地產企業本年購置土地面積1254.47萬平方米，同比增長27.5%；待開發土地面積4748.55萬平方米，增長0.1%。但本年完成開發土地面積1149.53萬平方米，比上年同期減少228.58萬平方米，下降16.6%。開發企業出現“囤地”傾向。

建設銀行研究部剛剛出爐的一份《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：今年前5個月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠未達70%以上政策要求。此外，開發商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。2001年初至今年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣。

“看一看地產上市公司近段時間的公告就不難發現，或發債或增發，而土地儲備無疑是上市地產公司融資最大的籌碼。”香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執行官賈臥龍說，這是因為他們“狂賭這些城市將來房價能夠快速上漲”。

“這些上市地產公司每進入一個城市都是非常高調的。”北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少峰分析，從6月份開始，只要二三線城市公開出讓高品質地塊時，肯定能夠看到上市地產公司的身影，頻繁在全國各地制造“地王”。“他們在為二三線城市帶來高品質住宅的同時，也給這些城市帶來了高房價。”楊少峰如是說。

二線城市房價的震撼

二線城市頻頻出現“地王”，這些大地塊的土地成交必然對該地區周邊房價起到帶動作用。

以北辰實業拿到長沙新河三角洲地塊為例，樓面地價已達2421元/平方米，讓長沙部分開發商和購房者難以接受。因為緊鄰新“地王”的順天黃金海岸，2005年拿地時樓面價每平米才400多元，也就是說，該區域地塊在2年的時間內價格翻了6番。2006年順天黃金海岸開盤均價不到3000元/平米。

按照業內的計算方式，以北辰實業的拿地價格，未來樓盤的銷售價格至少要達到6000元/平米以上。“這個價格應該是長沙最貴的了。”長沙當地一個開發商這樣指出。而長沙市今年上半年純商品房均價為3278元／平方米。如果達到6000元/平米的售價，需要長沙房價在半年時間內實現一次翻番。6000元/平米，這是當地普通購房者難以接受的價格。許多長沙當地居民坦言，在長沙“新地王”產生后，給當地的普通購房者造成了極大的心理壓力。

北辰實業的“標本價格”，給當地的開發商形成一定的心理暗示作用。不少開發商明確表示要“用發展性眼光看問題，下期開盤時價格要往上調一調”。

此外，許多當地的網友表示未來長沙房價可能快速上漲，在他們看來，92億元創下“全國地王”之稱的長沙新河三角洲地塊，就是下一步長沙房價大漲的暗示，甚至是明示。

對于長沙這個單一城市來說，長沙地王僅僅只是暗示這一個二線城市的房價將要大漲，而對于全國大多數二、三線城市來說，房價大漲的風暴正在襲來。

隨著一線城市房地產市場利潤空間的逐漸縮小，如今二、三線城市的房地產市場比起一線城市來似乎更為火爆。全國6月份的房價漲幅同比上漲7.1%，而北海市以15.5%的漲幅位居全國之首，石家莊以9.4%的漲幅直逼深圳、北京，挺進全國五強。

隨著國家宏觀調控的日益加緊，北京、上海、深圳等一線大城市，對土地的限制越來越緊，土地資源稀缺，拿地成本加大。開發商利潤空間縮小，不得已把目光投向了二、三線城市。

追逐利潤向來是資本的本性。二、三線城市基數較低，消費水平不高，近年來，其經濟水平的不斷提高，但是房價總體水平與經濟增長速度之間還存在一定的差距。因此，二、三線城市存在巨大的市場潛力和獲利空間。特別是一些省會城市，隨著城市實力的增長，周邊縣市人口的涌入以及城市化進程而產生的自住需求相對增多，還有一些外地商人看中了這些城市的增值潛力而紛紛投資地產，投資性購房需求不斷增加。因此，它的潛在市場龐大，各類需求較一線城市更為突出。

隨著二、三線城市的房地產市場收益率逐漸升高，甚至已經高于上海等大城市，各類社會資本加速流向二、三線城市地產市場。從長期來看，二、三線城市能夠容納較多的房地產投資。在調控政策趨緊之時，無論是為了規避風險，還是挖掘潛在的商機，地產投資轉向二、三線中心城市，都是合理的選擇。

整理存量土地迫在眉睫

7月30日，國家發展改革委價格監測中心發布《2007年上半年房價分析及后期走勢預測》報告明確指出：開發商囤地、捂房現象嚴重，加劇了供求矛盾。從2006年上市公司年報看，一些房地產上市企業擁有大量的存量土地儲備，土地儲備總建筑規劃面積多在300萬平方米以上，個別企業超過1000萬平方米，按目前的囤地企業年開發量計算，在沒有新購土地的情況下，一般可供連續開發好幾年，個別企業土地儲備量可供開發六七年，其他非上市開發企業也都有大小不等的土地儲備。

在房價較快上漲的情況下，一些開發商建而不售，捂盤惜售現象也很嚴重。一些開發商采取分批銷售、推遲開盤時間、內部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。由于近期開發商儲備土地屢屢創出天價，大部分土地價格已經達到了周邊樓板價格，基于成本上浮明顯，未來房產價格上漲也被認為必然。

中國建設銀行發布報告指出，如果政府不出臺更有針對性的調控政策，下半年房地產價格將加速上漲。其中，中心城市高房價將波及周邊二、三線城市，前期房價上漲較少的城市也將出現快速補漲。

國家發展改革委價格監測中心觀點與之相似，統計顯示，從今年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價已連續4個月環比上漲超過1.5%，這是2004年以來的第一次。從目前情況看，推動近期房價較快上漲的因素很難在短期內消除，預計今年后期全國房價較快上漲的走勢仍將持續一段時間，全年漲幅可能略高于去年。

實際上，為防止開發商囤積土地，政府早有明文規定。1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規定，連續2年未使用的閑置土地，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。

2006年4月25日，國土資源部發布《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)，并規定從2006年7月1日起實行。

為保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設項目的動工日期外，《出讓合同補充協議》第一條約定了建設項目的竣工時間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收”.并在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。國土部有關負責人強調，這一規定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工問題，防止開發商長期大量囤積土地。

但是，從執行情況來看，真正被收回的土地少之又少，而由于地價上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。綠城中國董事長宋衛平在拿下新江灣城土地后曾對記者表示，這一地塊開始動工，“至少要等1年半”。

中國指數研究院華東分院副院長陳晟則表示，除了政府層面的土地供應之外，整理存量土地迫在眉睫。據陳晟透露，目前上海關于存量土地的整理工作已經在進行之中。

國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉云接受媒體采訪時表示，對于目前已經被開發商掌握的土地，只能采取市場手段抑制房價上漲，如在交易過程中增加稅收成本等。而同時，加大政府對房地產開發建設的掌控力度，積極滿足中低收入者的住房需求也是一方面。鄒曉云表示，目前國土方面一直在呼吁將大地塊的土地供應改變模式，分為中小地塊推向市場。“這樣可以有效避免少數大型開發商壟斷土地資源，延長開發周期以囤地的行為。”