房子，房子，還是房子

故事緣起

52歲的西婭優(yōu)秀又優(yōu)雅，雖然已經(jīng)過了許多女性都要認(rèn)下“豆腐渣”名號的年齡，還會被全國排名前20名的大學(xué)當(dāng)作人才從沈陽挖到北京，實在是厲害吧？！拋開一段不幸的婚姻，她在北京一大學(xué)開設(shè)了新的研究中心，買了房。

“還要結(jié)婚嗎？”她問我。

“若有合適的人選，當(dāng)然要結(jié)婚啦。”我答。

西婭條件好加運(yùn)氣好，學(xué)術(shù)會上遇到了山西師范的B君，又讓朋友們驚訝了一回：倆五十多歲的大學(xué)老師竟然也會“閃婚”，認(rèn)識20天就登記結(jié)婚。

他們分處在兩地，已婚加單身的生活著，大學(xué)的兩個寒暑假被使用得流光溢彩：先是一起背包走敦煌，再是到太原B君家相攜提籃買菜做飯，最后還是北京住得時間最長，據(jù)說是買下巨多零食，躲在西婭的小宅里看影碟。朋友們傳頌了N次之后，簡直要恨自己的黯淡日子竟如此殘缺。

度過第三個斑斕閑散的假期，送走了B君，西婭忽地覺得自己的兩居室小了——商量好了要一起在北京養(yǎng)老，該換個大一點的三居室了，最好有露臺。

“浪漫風(fēng)景，戶戶花園，一座陶制的社區(qū)，盡享水岸咖啡沙龍……”西婭的眼睛一掃到這段房產(chǎn)廣告，立刻就被俘獲了：“我要買下這種美麗的生活！”

我陪她看房。一座未來的大學(xué)城，清華大學(xué)的設(shè)計手筆，竟然可以戶戶都有花園露臺。合同書里對業(yè)主優(yōu)美地要求著：你家的花園必須樹兒綠、花兒開。天哪，唾手可得的天堂。西婭立刻就下了訂單。三居室106平方米，全款77萬元。

B君知曉后很高興，立即表示可以出資20萬，但言辭中含蓄流露著他已盡最大之力。西婭知道丈夫的收入比自己低許多，原本也沒指望靠他買房，但幾個現(xiàn)實問題還是擺在面前，讓西婭躊躇：

1、 現(xiàn)有的76平方米兩居室雖然已付了全款，但時間不到5年，5年內(nèi)賣掉它要按照全額征收營業(yè)稅以及個人所得稅這兩項稅費，不太劃算；

2、 如果現(xiàn)在不賣掉現(xiàn)有住房，西婭手中只有8萬國債，加上丈夫的20萬，還缺49萬。付了首付，用退休前的8年來付貸款，每月要拿6000多元。這個錢，肯定要靠西婭月供；

3、 新房將靠西婭以前和以后的大部分收入來買下，她不知道這份夫妻共同財產(chǎn)依然算是一人一半嗎？

4、 B君和前妻有一個兒子，29歲，已結(jié)婚生子。若是B君先逝，這房子會不會生出事端？

西婭給我發(fā)手機(jī)短信：真不知道，應(yīng)不應(yīng)該買這套房呢？

收信時，我正在剪頭發(fā)，恰巧美發(fā)師小穎也在談她的房子。

小穎來自東北，7年的北京打拼，積累了近千位忠實的顧客，在南四環(huán)買了房，爸媽時常到她這里來住住，臉上很有光。今年五月她結(jié)婚了，相攜而行的是一位經(jīng)歷完全類似的小伙子，開了店，美發(fā)手藝高超。還是房子問題，像一塊小小的魚刺，卡在心上。丈夫有租房，沒買房。丈夫的姐夫已入京藉三年，按規(guī)定可購經(jīng)濟(jì)適用房，但他們已經(jīng)有房，并愿意將這個機(jī)會送給小穎夫婦。

小穎敘述得既興高采烈又滿腹狐疑：

1、 我們可以先用他姐夫的名字申請購買一套經(jīng)濟(jì)適用房，是否五年以后再過戶呢？或者不過戶，反正都是自己人，不管是用誰的名字，我們拿錢就是我們的房子。但萬一？

2、我的房子還是婚前個人財產(chǎn)嗎？但我婚后還要繼續(xù)付很多年房貸呢，這后面花的錢難道不是共同財產(chǎn)嗎？這房子怎么算？

小穎想的招兒是：等明年拿到南四環(huán)房子的房產(chǎn)證，立即賣掉；然后用父母的名字再買一套房，當(dāng)然，其實將來仍然是小穎自己的。這樣，在充滿婚姻變數(shù)的時代，就萬無一失了。

打理章法

房子，房子，還是房子！

西婭的短信里說：“看來我的生活有很大殘缺呢。”我猜測她寫下這排文字的時候，心情低暗。其實不必啊。有一位臺灣女性金韻蓉，近來頻頻出現(xiàn)電視上，也50歲了，粉裙花衣，輕言細(xì)語，全無世俗煙火似地教我們用香熏、飾妝容，說她夫婦每天早晨開車去咖啡館享用豐盛自助早餐，然后分別上班。足夠完美光鮮吧？不過她也說，那流光溢彩的早餐之后，他們也曾到處打電話借錢呢。

在如今生活中，學(xué)會思考如何規(guī)劃和安排財產(chǎn)，學(xué)會訂立契約，是每個人都應(yīng)該面對的課程。特別是房產(chǎn)，那幾乎是我們這些平民百姓最主要的財產(chǎn)，對它的歸屬，以及可能有的各種變化，還有各方面的利益，都要想到前面，斟酌好，規(guī)劃好，明確約定好，才能高枕無憂。使親人之間不用猜忌，不會惦記貪拿對方的好處，同時清楚自己可以得到的物質(zhì)利益。

我給美發(fā)師小穎的建議是：

1、對于拿自己的錢、用姐夫名字購買經(jīng)濟(jì)適用房的想法，敬請放棄。因為經(jīng)濟(jì)適用房將來只能由政府回購，五年后也不能當(dāng)家庭內(nèi)部事務(wù)來處理，姐夫名下的經(jīng)濟(jì)適用房是不能自己作主轉(zhuǎn)到小穎夫婦名下的。而無論在任何情況下，都不能自己花錢買房卻讓別人來當(dāng)房主。這種計劃起碼涉及到兩對夫婦四個人，只要有一個人發(fā)生變化——什么離婚、逝世、失業(yè)、重病、染上毒癮賭癮等等，都可能發(fā)生翻臉的事情，顛覆你原先自以為完滿的謀劃。

2、對于小穎婚前購買的房子，購房發(fā)票上的時間可以說明那是婚前財產(chǎn)（一定要保存好吆，因為房產(chǎn)證是國家對購房人購買房產(chǎn)的確權(quán)，不能證明何時付的錢）。房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸小穎，不必?fù)?dān)心。同樣，按揭貸款也是小穎的個人債務(wù)。若是碰到離婚的情況，即使婚后是由小穎一人還貸，已還貸部分的錢，應(yīng)拿出一半給對方。因為依據(jù)《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，在婚姻存續(xù)間一方或雙方所得為夫妻共同財產(chǎn)。但房屋的產(chǎn)權(quán)不會改變。

我問小穎：你有兄弟姐妹嗎？回答是有兩個。我說，若是你媽媽不幸離世，同時又沒有寫遺囑說明新買的房子是你的，你有可能面對這樣的局面：你爸爸先得一半，另一半有你爸爸以及你和兩個兄妹四人平分，你只得全部房產(chǎn)的八分之一。小穎睜大眼睛：不會吧，都是自家人哪。我只能殘酷地翻開報紙的法制版——大多數(shù)房產(chǎn)訴訟都是發(fā)生在家人親戚之間。

對于西婭那個有花有樹的夢想天堂，我有幾個判斷和建議：

1、B君雖然在77萬的房產(chǎn)中只出資20萬元，但畢竟是出了錢，況且是婚后購房，篤定算是夫妻共同財產(chǎn)，那就是一人一半。如果西婭有出資多少就占有房產(chǎn)多少的想法，需要做一個書面的夫妻財產(chǎn)約定，按各自出資的比例來劃定對房屋擁有權(quán)的比例，那就是西婭擁有大約71%的產(chǎn)權(quán)，B君擁有29%的產(chǎn)權(quán)。這個約定也就大致明確了將來B君兒子的繼承份額；

2、對于西婭原有的住房，無論是繼續(xù)擁有還是賣掉變現(xiàn)，都屬于她自己的個人財產(chǎn)；

3、若是買下那套共同房產(chǎn)，還可以這樣約定——只有兩人都去世之后，該房產(chǎn)才能由他們的繼承者繼承。這個約定可以保證生存的一方繼續(xù)原有的生活環(huán)境和居住質(zhì)量。

也是在我意料之中，西婭為傳統(tǒng)風(fēng)俗所困，覺得無論如何都無法做到親夫妻、明算賬。

我和西婭最后的共識是：不買房了。在還不能和丈夫談?wù)摳髯岳娴牡檬Ю祝膊荒苷務(wù)搩扇嗽倩槊媾R的子女繼承的情況下，為了多出30平方米的住宅寬敞，卻要時時為日后極可能出現(xiàn)的陷阱捏一把汗，太不值得了。

做完這個決定，西婭說，一下子覺得好輕松啊！

zhaozhen1996@sina.com

（編輯：趙真）

本專欄作者：田鷹，中國婚姻家庭研究會理事，北京紅楓婦女熱線專家咨詢員，資深家庭問題研究與寫作者。咨詢信箱：ty5899@126.com