我國個人不良房貸黑洞初現

高位買樓的深圳炒樓者現在所面臨的，已經不僅僅是資產的賬面損失，需要每個月真金白銀支付給銀行的按揭款，成為他們無法回避的現實問題。

中原地產剛剛公布的數據顯示，深圳2008年的4月份房價再度回落12％，跌破12000元/平方米。一手房價持續下跌讓越來越多炒樓者手中的房子資不抵債，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款的案例越來越多。

雖然深圳部分銀行第一季度的統計并未顯示出個人住房貸款的不良率有所增加，但種種跡象顯示，二季度的形勢將不容樂觀。

資不抵債炒樓者面臨兩難

經過深圳一位中介人士的介紹，記者得以了解到李先生所面臨的困境。這個激進型投資者，在去年高峰時期接連購買了幾套房，從而讓自己每個月的按揭供樓款高達5萬元。戲劇性的是，他目前每個月的工資僅5000元，是供樓款的十分之一。

上述中介人士稱，對于這種投資者來說，斷供是被迫作出的選擇。據介紹，在堅持了兩三個月供樓后，李先生被迫選擇斷供。因為隨著房價的下跌，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款，斷供是絕路一條。

事實上，對于炒樓者而言，斷供是一個比較艱難的決定，這意味著個人在銀行信用體系中被記入黑名單，將來希望東山再起的機會幾乎為零。

去年曾經在深圳一個社區購買房子的另外一名購房者跟記者算了一筆賬：她當時購買房子時單價為1 4000元/平方米，如果按照1 00平方米計算，總房價1 40萬，七成貸款額為98萬。但現在該盤一手價格已經下調到8000元/平方米，100平方的房子即使賣掉也只能賣80萬元，連銀行貸款都無法支付。

這位女士所焦慮的不僅是資產在賬面上的縮水，而是現在每個月需要面對的供樓款。如果以現價買房，只需供2000元/月，但去年高價買房的代價卻是月供4000元。巨大的差距讓這位普通購房者在未來的很多年內，都將無法擺脫嚴重虧損的心理陰影。

在深圳，面臨供樓款困擾者不在少數。有業內人士稱，深圳炒樓群體里面不乏超級大戶，這些人很早就開始涉足樓盤投資，也從早期的操作中賺取了豐厚的利潤，這中間有部分香港人。他們敢于大面積投資，少則幾十套房，多則上百套房。供樓款上，多的每個月需給銀行兩三百萬，少的也有幾十萬。有炒摟者曾經透露，他所了解的最大規模的投資者，一個人手中持有100多套房，每個月需付按揭款高達300萬元。

眼下，開發商在一手市場上的降價已經給這批炒樓者造成很大的壓力，二手貴過一手的現象在深圳比比皆是。記者從部分中介了解到，有業主開始低價甩賣求得脫身，但也有業主積極放租緩解供款壓力。

深圳中原地產總經理李智耀稱：“現在面臨供樓壓力的客戶比例不算太高，但卻呈現增加趨勢。特別是價格下跌幅度較大的盤，即使賣掉房子，也不足以償還貸款，這種客戶的壓力比較大。”

據他了解，有人低價甩賣房子或者干脆斷供，但也有炒樓者想盡辦法勉強支撐，例如每三個月還一次款。根據銀行的現行標準，只有連續三個月不還款者，才被認定為斷供。

不良個人房貸浮出水面

目前，上海市銀監部門公布的信息顯示，第一季度上海個人住房貸款不良率有所上升，但在深圳，幾乎沒有銀行向外界公布這一數據。在銀行之間，這被視作高度機密。

有接近銀行的人士稱，深圳發展銀行第一季度的個貸不良率不到1％，還屬于比較低的水平。但這位人士并不看好第二季度。在他看來，從去年第三季度開始降溫的深圳樓市，讓很多投資者手中的房子賣不出去或者不愿賣出，這些投資者至少會堅持一段時間。另外，斷供也要在三個月之后才體現在賬面上，因此，第二季度將是非常關鍵的時期。

據了解，深圳發展銀行個貸業務方面開始較為激進的銀行，曾經在全國最早嘗試循環貸業務。而以農業銀行為代表的國有銀行，則在去年的個貸中相對保守，但是去年的個貸業務量也有大幅度的增長。

深圳人民銀行的相關數據顯示，截至2005年12月末，深圳個貸余額為1421.3億元；2006年12月末的個貸余額為1719.7億元，增幅為21％，但在2007年底，該數字已經接近2300億元。2007年的貸款主要發生在上半年，僅至2007年5月末，深圳個貸余額為2130.9億元，比2006年12月末增長411.2億元，增幅為23.9％。

另有研究顯示，深圳個貸增長與房價呈現正比例增長，其高峰均發生在4-7月。去年7月份，深圳的個貸增長額達到歷史最高值201.9億元之后，才開始逐步減少，直到11月下滑到60億元左右。

中原地產的研究報告也估算：按七成貸款額計算，2007年4-7月的銀行商品住宅房貸按揭款占全年商品住宅房貸按揭總額的51％。

中原地產新近的房價統計顯示，目前深圳的房價已經回落到去年5月之前的水平。這意味著去年5月之后買房者多數面，陸虧損，而由此發生的貸款，也徘徊在安全線的邊緣。

有銀行人士透露，目前各分行都開始陸續暴露出斷供的現象，即使去年放賃中比較保守的分行，也會有幾宗貸款斷供。

深圳某國有銀行的分行行長對第二季度的住房貸款不良率表示擔憂。他說目前還看不到大面積斷供的跡象，但未來幾個月的形勢不容樂觀。一旦大面積斷供，銀行將大面積拍賣，那么二手樓市將遭受更大的壓力。

在多處中介代理行，記者發現很多炒樓者在積極自救，一些知名樓盤旁邊的中介，二手放盤價一般都比一手房低10％左右，盡管這些二手房當初的購、買價格遠高于現在的一手價。畢竟，斷供絕對只是最后的選擇，能賣一套房，就能爭取更多與銀行和市場周旋的時間。