房貸不良率上升難引關注

各銀行在2008年的4個月個人房貸連續“慘淡”之后，都希望借助房貸新品抓住房地產市場回暖的先機，打破今年個人房貸持續萎縮的局面。但在5月過半后，上海樓市仍未出現明顯的回暖跡象。

劉先生是上海某國有商業銀行信貸部門的業務經理，以往主攻個人房貸業務的他，最近卻開始“不務正業”，將業務重心轉向了小企業貸款。說起個人房貸，他不得不感嘆：“雖然總行也有指標，但個人房貸最近真的比較難做。”

上海銀監局日前公布的今年一季度信貸數據也顯示，至3月末，上海市中外資銀行機構個人住房貸款余額3046.91億元，比年初增加33.94億元，增幅僅為1.1％。分月度看，1—3月個人住房貸款增量分別為37.42億元、3.88億元和7.35億元，住房貸款增量呈現不斷萎縮趨勢。

央行上海總部隨后發布的2008年4月份數據更是不容樂觀：4月份，上海中資銀行個人房貸減少6億元，同比多減10.9億元。與此同時，上海銀監局提示，個人住房不良貸款有所上升。3月末，個人住房不良貸款余額21.56億元，比年初增加0.95億元；不良貸款率0.71％，比年初上升O.03個百分點。

但《第一財經日報》在向多家銀行個人房貸業務部的人員詢問不良率上升情況時，得到的回答均是：并沒有發現明顯的上升。劉先生甚至表示，他并不了解所在銀行是否有具體的數據能夠說明個人房貸的不良率情況。

不良率上升未引起足夠注意

劉先生所在的銀行，在四大國有商業銀行中，個人房貸投放量一直位居前列。一直到今年初之前，劉先生對自己手中個人房貸業務的增長趨勢都胸有成竹，并多次對記者表示，房地產市場成交轉冷對個人房貸的增長情況沒有產生明顯的影響。

事實上，自去年相對嚴厲的“二套房”政策發布后，該銀行一直以第一套房貸款還清后，第二套可按第一套房的貸款規定執行來操作，因此，在多數銀行都嚴格遵循央行政策的情況下，該銀行的“網開一面”自然可以贏得不少客戶。

但自2008年的3月部分銀行放松“二套房”政策被曝光后，上海銀監會重申了“二套房”政策，這些銀行不得不嚴格執行，個人房貸余額進一步下降已在所難免。劉先生坦承，與往年這時候相比，該行的個人房貸余額規模有非常明顯的萎縮。

相比之下，個人房貸的不良率上升已很難引起他們足夠的關注。實際上，即便從銀行的角度考慮，銀行總體不良率的下跌足以抵消個人房貸不良率上升的“負面影響”。招商銀行上海分行某支行信貸人員告訴記者，其所在支行在最近幾個月并沒有新的欠款客戶產生，目前僅有的一個有不良貸款記錄的客戶已是“老大難”問題，該客戶因個人原因，已連續數月未償還貸款本息。

記者同時獲悉，上海普陀區科維大廈爛尾兩年，該大廈的購房者中，辦理了銀行按揭的大部分購房者早于一年前已集體停止向銀行歸還貸款。在上海銀監局的數據中，上海居民二手房貸款的不良率達1.86％，是導致個人房貸不良率上升的關鍵因素。 據了解，目前多數銀行都對二手房貸款設定了條件。招商銀行的放貸條件相對較松，只對1990年以前、面積50平方米以內的房子限制放貸。但相關人員也表示，上述條件并非絕對，“最主要看客戶的資質”。

部分銀行則將房齡限定在1995年之前，或者是15年以內，少數銀行對房齡的要求相對嚴格，僅給10年以內房齡的房子放貸。顯然，各銀行在二手房放款條件的確定上，就存在諸多變數。劉先生表示，條件的松緊，可能就代表著貸款不良率的高低。

但某股份制銀行上海分行信貸員告訴記者，目前其客戶中貸款額最高的是150萬元，“我們希望能夠做豪宅項目的房貸，但購買豪宅的人大多數都是一次性付款”。顯然，在他看來，150萬元的貸款額度還是太低了。

記者同時獲悉，在個人房貸持續萎縮且不良率呈上升態勢之時，包括招商銀行、光大銀行及深圳發展銀行在內的股份制商業銀行仍在近期推出新的房貸產品，期待能夠在個人房貸上有所作為。

推新品難改房貸下降趨勢

深圳發展銀行早于2008年3月底就推出“固定利率氣球貸”的產品，3年期利率為8.316％，5年期為8.514％，這兩個利率直接鎖定了客戶在本輪加息周期中面臨的利率上升風險。據了解，如選擇3年期或5年期的“氣球貸”，消費者最多可享受到較普通按揭貸款降低兩個利率檔次的“優惠”，而且也符合監管部門對“二套房貸”的最低政策底線。

記者在向深圳發展銀行相關人員了解時卻被告知，這一產品的利率并不是固定的，如果央行加息，那么銀行也會相應提高其利率水平。所不同的僅僅是，該產品采用的是最低的3年期貸款利率，但利率水平也會隨著貸款年限的延長而相應提高。

顯然，所謂的房貸新品多少有些噱頭的意味。該產品對于那些想購置第二套以上房產，同時又希望在銀行按揭方面可獲得相對優惠利率的客戶更有針對性，但如果貸款期限較長的話，客戶能夠在利率上享受到多少優惠，仍不得而知。