房地產業中的百姓經濟學原理

百姓經濟學原理概括地說就是：中國式原理。主要有三個含義：第一是事關老百姓；第二是通俗易懂，即站在老百姓的角度進行分析和理解；第三，一定是中國特色的。

西方經濟學自成體系，房地產理論也不例外。中國在經濟學領域用的都是西方理論體系，但問題是，中國很多經濟學現象的出現，是一些西方理論所不能解釋的。比如，中國近年來的房地產價格可是在一片調控聲中上漲的，而不是在放任政策下上漲的。中西方在現代化進程中，有共性，如城市化、工業化；但也有個性，如中國人口眾多、傳統文化根深蒂固、大量農民進城、獨生子女政策，這四條，是任何西方國家所沒有遇到過的。因此，在房地產方面，我總結了幾條通俗定理或者稱之為“百姓經濟學原理”。

第一個理論：一個城市市區擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。

說到房地產，作為老百姓，最關心的就是自己所在城市的房價到底能升到多少?每個城市的地價都不盡相同，這其中有無規律可尋?這就是我的第一個理論：一個城市市區擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。而且這種增長不包括物價本身增長、開發成本的提高等因素。

比如，我們的城市建成區從60平方公里擴大到80平方公里，面積擴大了1/3，那么，市中心的房價就會增長1/3，如果再考慮建筑成本等因素，價格上漲一半即50％，是完全有可能的。

這樣，我們就可以算一筆賬：假定原來市中心的房價是5000元，城市擴大了1/3后，房價就會因此上漲1000元。如果建筑成本上漲15％，則此地的房價就會是4000元×115％即4600元。相對于原來的房價，上漲了53％。

這樣判斷的依據何在?依據是：土地的升值。

土地為什么會升值呢?因為商業價值的提升。一個城市面積擴大了，表示該城市有四個方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用設施水平的提高；三是區域中心地位的提高，即對周邊地區的輻射、吸納能力增強；四是居住用地減少，因為要用一部分地來做商業、做公建。如此一來，供不應求是其一，商業地產上漲是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三條，房價自然會大幅上漲。

應該說，這種上漲還帶著濃厚的中國特色，因為中國大部分城市規劃發展是采用“攤大餅”的方式。很多規劃方面的人士意識到了這個問題，呼吁中國城市不能搞“攤大餅”，要“組團式”，但有什么用呢?中國地方政府財力有限，公共資源有限，比如學校(特別是中學)、醫院的發展總是落后于房地產開發。因為房地產是企業運作，一旦放開就能賺大錢，但文教衛不行。另外，關系到民生的商業服務業發展也滯后，比如超市，中國城市生活最方便的地方肯定還是市中心。所以，有能力買房子的人，大多數都要住在市中心，現在雖然有往城市邊緣購房的趨勢，但總體上并沒有改變以往的觀念。比如在北京五環外購房的人，多數人不是不想住在市中心，而是買不起市中心的房子罷了。因此，“攤大餅”在所難免，中心地價也必然上漲，從而帶動了房價上漲。我調查了很多城市，基本上都符合這一個定理。

第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等。

每次被地產商邀請去看樣板間時，購房者就有這樣的感慨：這么貴的房子，工薪階層如何買得起，也就是說，房價與工資的比例在什么“度”上才是合理的?這就是我的第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等，即“每平方米房價二月收入”。

比如，公務員月收入為2000元，那么，房價如果也是2000元，他們就覺得很理想。如今房價過高是與我們工資過低有關系的。所以，高房價在一定程度上有時也是一種錯覺，即不僅是房價過高的原因，還有工資過低的因素。

從經濟學角度講，國內生產總值在再分配過程中，由三大部分組成：財政、投資和工資。中國這幾年，GDP以10％左右的速度增長，投資增速達15％—20％，而工資收入的增長不足5％。在東部、中部很多發展較快的城市，投資、財政的增長速度還要快。財政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊時期存在一段時間。所以，相對于經濟的高速增長，我們的工資增長速度太慢，很明顯地，我們的工資欠賬太多。工資增長為什么會慢一點呢?這又是中國特有的原因：大量的勞動力后備軍。按西方經濟學原理，后備勞動力主要是待崗、失業人員。但中國不是，中國有數倍的農村勞動力正在轉移或等待轉移中，由于農民收入與市民收入的巨大差別，使得農民工工資大大低于城市工人工資，所以形成了勞動力市場供應充足且價格低廉。如此一來，中國很自然地成為低工資國家。

但房地產中，土地因為投資的拉動，價格會增長很快，各種建材、鋼材等建筑材料也是如此。所以，它的增長速度只會高于GDP，而不會低于GDP，除非遇到經濟危機。

目前，北京的人均月工資五六千元，房價卻是一兩萬元。要么房價回到五六千，這是經濟適用房的價格標準；要么工資上漲到一兩萬，問題方可解決?？删湍壳皝砜矗叨疾惶赡埽荒芑ハ嗫拷?/p>

第三個理論：家庭財產中，房產只能占一半。

現在很多人將房地產投資作為家庭建設的頭等大事，舉全家之財力去購房，那么，在家庭財產的比重中，投資房子的比重占多少屬理想?

家庭財產中，投資房子比重占50％較為理想，高于70％及低于50％皆屬不正常，這是我要說的第三個理論。

所謂家庭財產，是指所有耐用件、有價證券和儲蓄、不動產，中國人的不動產，實際上只有房產。一般來講，中國人的平均儲蓄能力不超過工資收入的1/3，以當前某中等城市為例計算：平均工資為2000元，家庭年總收入約5萬元，年儲蓄1600元，20年為32萬元。20年中，要遇到孩子上大學、結婚等大事，儲蓄不能少于5萬元；中國目前城市居民持有的有價證券約1萬元，家庭財產中，家具3萬元，電器2萬元，交通、通訊工具等1萬元，共6萬元，按10年更新一次，則為12萬元；這樣算下來，則房子只能占14萬元。如果房子價值占70％，是什么概念呢?就是22萬元，那么，很多家具是不能買的，孩子上學、醫療保險都成問題。由此可見，這是很不理想的。

房價過高，導致了消費能力的下降，比如對食品、電器、交通工具的購買以及旅游娛樂。如此一來，市場需求就不旺盛，內需啟動不了，經濟就沒有活力和后勁，由此又造成了職工的低工資，惡性循環就這樣形成了。

中國家庭能用于創業投資的資金不僅很少，而且創業投資的融資能力也很差。這主要有兩個原因：一是因傳統經濟、文化的影響，市場經濟中信用缺失；二是固體制原因，國有銀行很難為個人創業提供風險貸款。那么，不能創業怎么辦?只有去買房子，買房子可以增值，租房子是為房東打工。近年來，中國租房開商店、小酒店的業主，所賺利潤還沒有房東房子增值快。所以，買房成了閑余資金最好的出路，更何況，買房辦按揭還相對容易些，比如，你有10萬元，買30萬元的房子，按揭貸款立馬可以辦好；你想辦個30萬元的工廠，貸款20萬，根本沒門。

財產結構的意義如此之大，怎么能不為老百姓算算這方面的賬呢?

第四個理論：一個城市理想的住房結構是廉租房、經濟適用房和商品房各占1/3左右。

那么，中國城市如何構建理想的住房結構?

解決中國城市住房結構問題，是穩定當前房地產市場最重要也是最有效的一個方式雖然還不是最根本的方式。中國目前的房地產結構非常不合理，基本上都是商品房，以中國的實情論，一個大學畢業生剛工作三五年，他們理應沒有能力買一套好房子的，但事實上，他們在結婚成家時，都要買成套的、比較像樣的房子，原因是什么呢?是因為沒有廉租房，當價格高到“租房不如買房”時，誰都會選擇買房。

其實，即使像美國、日本這樣發達的國家或是香港等發達地區，很多人都是租房的，租房率超過1/3。

所以，我的第四個理論就是：一個城市理想的住房結構是廉租房、經濟適用房和商品房各占1/3左右。有了這個結構，不僅在現實中滿足了不同層次的人群需求，從發展角度來看，也讓人有了一個奮斗的時間。

那么，廉租房的租金多少為合適呢?一般住宅的租金應該少于購房按揭的1/3，不能超過1/2，超過1/2，就沒有人愿意租房了，這樣勢必壯大了購房者隊伍。但事實上，眾所周知，現在很多工薪階層，工資是不夠支付一套100平方米的住房租金的。

經濟適用房也應該有個理想價格，按前面說的，如果商品房單價等于月薪，則經濟適用房應該等于半個月工資，或最高不能高于月工資。

有了這樣的住房結構，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就會樂業，安居才能創業。

理論體系及其意義

以上四個理論之問，是有聯系的，并且成體系。它們基本上說出了中國城市房地產特色、漲價過快的原因、控制的根本辦法以及理想的目標。我是從老百姓的經濟收入和支出、需求與購買力角度進行分析研究的，所以得出的結論，完全是以人為本、以民為本的。既然住房是最根本的民生問題之一，我們就必須從民生角度去研究，否則，就是本末倒置。

這個理論的提出，是有著很重要的現實意義的：

首先，我認為這些理論基本上說清了中國城市房地產特色和漲價過快的原因；其次，為政府從老百姓的利益出發去解決房地產問題，提供了決策上的思路；第三，一定程度上指導了老百姓理性購房。

中國人多地少、城市化進程過快，但這兩條是不可以改變的。人多地少是客觀現實，無法改變；城市化進程過快，正是加快實現現代化的途徑，也不能加以人為地改變和控制。但與之相應地，作為政府，應該從兩個方面來考慮：一是規劃，節約土地不是不用土地，“攤大餅”是要不得的，房改更不是一改了之，我們要為老百姓算好賬，一個城市，應該要多少房子、要多少地、這些地應該放在什么地方、值多少錢，都是我們在城市規劃、財政預算時要予以充分研究、分析、考慮的，要拿出科學的方案來；二是收入，提高老百姓的收入，是根本措施。

中國老百姓也要有理性。近年來的房市、股市，很大程度上與中國老百姓理性不夠有關，原因并不能歸結為老百姓素質低，而是信息不對稱。我的這些理論，全是從老百姓角度出發，讓他們聽得懂、聽得信、聽得實用，最重要的是引導他們去理性思考。