“以房養老”的中國式困境

抵押了房產，就等于把親情也給“按揭”掉了，這是老年人在情感上無法承受的。再加上高企的房價，已經讓擁有一套自己的住房絕非易事，更難提“以房養老”。

10月18日，一個被稱為“養老房屋銀行”的業務在北京推出。這一項目，是北京壽山福海國際養老服務中心和中大恒基房地產經紀有限公司合作的“成果”。根據其“養老房屋銀行”協議，60歲以上的老人只要向養老機構提出養老需求，便可入住北京壽山福海國際養老服務中心，原有房屋則委托中大恒基房地產經紀有限公司對外出租，租金用于抵扣老人在養老中心產生的相關費用。

竇玉沛介紹稱，“以房養老”的第一種方式是老人把自己的房產交給由政府背景的公益機構或者銀行，其養老費用由公益機構或者銀行來按月提供，到這位老人故后，剩余部分交給相關繼承人；第二種方式是“以房換養”：老人把房子交給福利機構，然后享受福利機構的服務，老人的房子由福利機構出租，在過世后房產由福利機構處置；還有一種方式叫“以房自助養老”，就是老人把自己的房產提前賣給一個公益機構，公益機構一次性把錢給他，他再從公益機構把房子租回來住，只是按約支付租金。

嘗試“以房養老”

根據北京壽山福海國際養老服務中心的介紹，老人入住到此，每月費用為1300元。而在北京，目前一個二居室房屋租金通常在2000元左右，扣除費用之外，房租還有節余。

而中大恒基房地產經紀有限公司副總經理付嚴說，由于壽山福海養老中心尚在籌建過程，所以業務的開展還要等一段時間。但目前咨詢的人很多，大都是子女在國外無法照顧老人的情況。

其實，近四年來，源自西方的“以房養老”概念，已經不斷地在中國被探討和嘗試著創新。今年4月，上海市公積金管理中心也推出了以房養老試點，稱為“以房自助養老”。

上?！耙苑孔灾B老”是針對65歲以上的老人，將老人的自有產權房與公積金管理中心進行買賣交易。老人可以一次性收取房款，再由公積金管理中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金總額與房屋的評估市價等同并一次性付清。如果租期屆滿老人還健在，則續租的租金全免；如果老人在租期內去世，則剩余的租金歸老人的遺產繼承人。

然而，上海公積金管理中心“以房自助養老”模式推出后，卻應者寥寥。關鍵就在于，一旦簽訂協議，老人即失去了房產的所有權，這成了老人們心理上最大的門檻。

而在2005年5月，江蘇南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，曾經率先創立“以房養老南京模式”。該園規定擁有本市60平方米以上產權房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權將在老人逝世后歸養老院所有。但據公寓負責人介紹，時至今日公寓也沒辦幾筆此類業務。

北京市民政局社會福利管理處副處長魏小彪說，相比較目前已經出現的各種“以房養老”模式設計，壽山福海養老中心的“養老房屋銀行”不涉及老年人房屋所有權，回避了老年人對家庭財產流失的顧慮，可能更適合中國國情，業務會容易推廣一些。

抵押的難題

上海市建緯律師事務所主任朱樹英認為，在“以房自助養老”模式中，剔除產權的變更，其實質仍是一種“倒按揭”的設計。

所謂“倒按揭”，就是住房反向抵押貸款。即在60歲之前，購買住宅，并取得該住宅的全部產權；到60歲退休養老時，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構。由金融機構綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢，在房主去世前一直擁有居住權，房主去世后，房產將被出售，所得款項用來償還貸款本息。這一概念，早在2003年由中房集團原總裁孟曉蘇提出，但卻一直推行困難。

畢竟，從銀行的角度來看，通常的按揭貸款，其風險是隨著時間的推移不斷減小的。而“倒按揭”卻恰恰相反，隨著時間的推移，風險會不斷增大。

而根據中國人壽廣東分公司企劃部負責人陸建明的介紹，目前我國人壽保險惟一的空白就是“住房反向按揭”。據悉，2006年，建設部曾委托太平洋人壽保險公司研究“倒按揭”課題，研究發現，實施“倒按揭”需要政府承擔更多責任，最好的方式是由政府作為擔保人，成立政策性銀行，降低商業金融機構在“倒按揭”過程中的風險。

當金融機構躑躅不前時，孟曉蘇在推行“倒按揭”未果后，自己籌建了我國首個開展“以房養老”試點業務的保險公司——幸福人壽，并且已于近期正式獲得相關主管部門批準。根據盂曉蘇的設計，幸福人壽將接受老人的自有產權住房抵押，老人則從幸福人壽獲取養老金，直至終身。

然而，北京鏈家房產中介公司市場總監金育松也承認，“倒按揭”利率的確定是一個大難題，如果按揭利率的確定偏向消費者，銀行的風險就會加大，而如果按揭利率偏向銀行，消費者就會覺得不合算。在金育松看來，“倒按揭”牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，而這些過程都非常復雜。

因為，從估算房屋現有價值，以及預測未來房價走勢，包括將房產的價值平均分配到老人每月的養老金中，都需要大量的保險精算方面的人才，這些是金融機構必須面對的難題。

“以房養老”的有限價值

仲量聯行中國區董事陳立民表示，通過“倒按揭”或者其他方式來“以房養老”可不可行，這是個利益的問題，一定是要看到一個價值所在。

根據陳立民的觀察，“以房養老”在歐美的流行，與其高額的遺產稅有很大關系。在美國，子女要繼承包括房產在內的遺產，必須繳納高達60％－80％的遺產稅。因此，即使是從經濟角度考慮，老人愿意將房產抵押，子女也少有異議。并且，“以房養老”所獲得的“倒按揭”金額部分是可以被免稅的，因此個人在買賣房產時采用這一計劃，可以達到避稅的目的。

除此之外，據中國青年報社會調查中心調查，愿意接受“以房養老”模式的人，恰恰是有多處住房，收入不菲，預售給銀行一套無所謂的人群。相反，一些退休金緊繃、子女收入一般的老人卻并不接受，表示省吃儉用也要將房產留給兒孫。

上海大學社會學教授顧駿說，隨著目前的房價高漲，許多年輕人買不起房，父母手中的房產成了他們的指望。抵押了房產，就等于把親情也給“按揭”掉了，這是老年人在情感上無法承受的。再加上高企的房價，已經讓擁有一套自己的住房絕非易事，更難提“以房養老”。

因此，顧駿認為，在健全的養老制度上，“以房養老”只是錦上添花，但如果養老制度不健全，單靠“以房養老”則有避責之嫌。

對此，竇玉沛也承認，我國社會保障體系的建設有一個過程，養老的資金、服務保障等方面需求較大，采取這種方式也是嘗試。

摘自《中國新聞周刊》2007年第40期編輯/麻 雯