個人住房貸款風險如何化解

推行住房貸款抵押證券化

住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機構對住房抵押貸款進行包裝組合，將一定數量的貸款在期限、利率、抵押房產類型等方面具備共性的抵押貸款匯集重組成抵押組群，經過擔保和信用加強，以發行債券的方式(包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種證券)出售給投資者的融資過程。

其作用可以有效地分散和轉移風險。住房抵押貸款經過證券化處理以后，發行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風險均可以通過證券市場得到轉移。另一方面以住房抵押貸款為擔保發行證券之后，集中在銀行的住房抵押貸款風險就被分散到眾多的投資者手中，使每個參與者都能把風險控制在與收益對稱的可接受范圍內。由于抵押證券不以具體的房地產為標的物，而是一組房地產的組合所對應的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個別違約或抵押風險就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風險和抵押的風險。

建立住房抵押保險制度

購房抵押保險，是指被保險人因意外事故或病故等原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員而失業或收入下降等社會性原因導致無法繼續歸還購房貸款時，由保險公司一次給付被保險人在保險事故發生時按貸款合同尚需歸還的貸款本息。由保險機構向放貸銀行提供抵押貸款，人壽保險和貸款信用保險介入住房消費信貸也是當前銀行化解風險的較好途徑。

法國早在70年代末就將壽險產品與銀行業務組合起來運行，如死亡險，法國的銀行在發放個人信用貸款時，強制性要求客戶必須購買。死亡險雖在法國極為低廉，但個人一旦發生意外喪亡，其遺產繼承者就能獲得一份不薄的保險賠償金，而且不用繳納遺產稅，銀行、貸款個人、保險公司三者皆可得益。我國也可借鑒法國的先進經驗，推出相應的保險品種進入我國住房消費信貸市場。

個人住房抵押貸款需政策支持

在一些發達國家中，政府設立專門機構對個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確定規范。這種政府對抵押貸款市場的干預，是一種間接干預。

研究抵押房產處置的途徑

隨著個人住房貸款業務的迅速發展，不良貸款絕對數量會明顯增加。認真研究抵押房產處置的途徑，可減少不良資產，有效化解風險，一方面當確認借款人喪失還款能力時，應將其抵押房產處置交由專門機構負責，以提高效率和規范性。另一方面要采取各種可行的方式處置抵押物，能夠將抵押物直接變現，清償債權最好；也可以通過調換住房縮小面積、調整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過借款人放棄住房所有權改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權問題。

建立相關配套措施和制度

1)銀行拓展房地產評估業務是貸款風險防范的關鍵環節。由于銀行降低貸款風險的關鍵之一是采取抵押，而對抵押物的估價，則是抵押的關鍵環節。特別是對作為抵押物的房地產的評估，由于其評估的價值大，隱蔽性較強，如果估價不準確，銀行的貸款風險就會大打折扣，一旦銀行貸款發生風險，作為中介機構的估價部門并不承擔任何法律責任。銀行要擺脫這種困境，提高抵押物的資產質量，迫切需要自己的房地產評估機構，自己承辦房地產評估業務。

2)在管理上落實貸款風險管理責任制。個人住房貸款業務，當前需著重抓好：首先在操作崗位上，對貸前調查、合同訂立、會計核算及貸后回收都需要有明確要求；然后在管理崗位上，對貸時審查、貸后檢查應分工明確、職責清楚。

3)建立房地產抵押貸款的法律規范。目前國家雖然制定了有關的房地產抵押辦法，但還沒有建立健全的抵押法規，這極不利于房地產貸款的規范化。另外，還應從房地產估價、交易，保障等方面建立相應的法規，形成對市場主體和市場行為的硬約束體系。