房地產貸款風險的識別與防范

摘 要:文章從貸款銀行的角度對房地產貸款的風險進行了分析，并在此基礎上提出了相應的防范措施。

關鍵詞:房地產貸款 風險識別 風險防范

中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2008)01-054-02

隨著我國房地產業不斷發展，各類房地產貸款余額不斷增加，截至2007年6月末，商業性房地產貸款余額為4.3萬億元，同比增長24.5%，其中房地產開發貸款余額1.7萬億元，同比增長25.6%，商業性購房貸款余額2.6萬億元，同比增長13.9%。房地產貸款過高的增長速度給銀行帶來了管理的困難，雖然目前各金融機構房地產貸款的質量較好，但隨著國家宏觀政策的調整和經濟環境的變化，不良貸款率可能逐漸上升，若銀行處理不好，極有可能引發金融風險，如上世紀70年代英國的德比銀行事件，80年代美國住房抵押公司風波，90年代中國海南房地產泡沫等，都是很好的佐證。因此，如何識別房地產貸款風險，加強房地產貸款風險管理，是各商業銀行和各級政府必須面對的重要課題。

一、房地產貸款風險的識別

我們可從不同角度對房地產貸款風險進行識別。若根據房地產貸款風險產生的原因，可將房地產貸款風險劃分為市場風險、法律風險、操作風險、利率風險、政策風險、信用風險等。

1.市場風險。市場風險是指房地產市場因某些因素變化造成房地產價格異常波動，導致房地產資產的急劇貶值，從而給貸款銀行造成損失的可能性。目前我國部分城市房地產價格已遠遠超過其價值，房地產泡沫已顯現出來，一旦泡沫破滅，房地產價格會急劇下滑，房地產開發企業就無法按時償還貸款。而此時抵押物也迅速貶值，即使抵押物變現后也不足以償還銀行貸款本息，從而給貸款銀行造成巨大的損失。

2.法律風險。法律風險是指國家的一些房地產相關法律法規出臺和調整導致貸款銀行無法有效保全房地產貸款，從而給貸款銀行造成損失的可能性。如最高人民法院出臺的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中第六條強調:對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這意味著若房地產貸款的借款人只有一套住房而拒不還款，銀行也不能將其抵押的房產變現已收回貸款。另外，相關法律規定建筑工程款優于抵押勸受償。這意味著房地產開發企業即使以足額的房地產抵押給銀行，一旦房地產開發企業無法償還貸款，若房地產開發企業還有工程款尚未付清，拍賣抵押物的收入應先支付工程款后方可償還貸款銀行本息，這就會給銀行造成一定的損失。

3.操作風險。操作風險是指貸款銀行的工作人員未按相關規定管理房地產貸款，從而給貸款銀行造成損失的可能性。具體表現在貸前審查經辦人員風險意識不強、審查流于形式、對資料真實性、合法性審核不嚴;抵押物管理不規范、辦理抵押相關職能部門協調配合;不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押物貶值或抵押無效;貸后管理混亂，缺少相關風險預警措施，甚至內外勾結，騙取銀行貸款。

4.利率風險。

利率風險是指因房地產貸款利率的波動給貸款銀行造成的損失的不確定性。目前我國尚未實現利率市場化，大部分房地產貸款都采用固定利率，但其會隨著中央銀行利率調整而變動。由于房地產貸款大多是中長期貸款，特別是個人住房按揭貸款，一旦貸款利率向不利方向發展，加上我國還沒有利率風險的規避工具，就會造成貸款銀行收入的減少。另外，當貸款利率上調時，借款人就會提前還貸，也會造成貸款銀行預期收入的減少。

5.流動性風險。

流動性風險是指由于貸款銀行的存貸款期限的不匹配而給銀行帶來的信貸危機或支付危機。由于房地產貸款的期限較長，特別是個人住房貸款，其期限往往在10年以上，而貸款銀行的存款主要以短期為主，過多的房地產貸款造成貸款銀行存貸款期限的不匹配，這就容易形成貸款銀行的流動性風險。

6.政策風險。

政策風險是指國家相關政策的出臺或變化影響借款人的還款行為，從而給貸款銀行造成損失的可能性。房地產業是受國家政策影響較大的產業，前幾年國家為促進經濟發展，給予房地產開發企業和個人購房者一些優惠政策，特別是在貸款數量和貸款利率等方面。這是基于這些優惠政策，房地產業迅速發展，房地產價格也節節攀升。近兩年國家為抑制房價的過快增長，相繼出臺了“國八條”、“國六條”等政策，中央銀行和銀監會也出臺了相應政策，這些政策對房地產開發企業和個人購房者都產生了較大影響，由于貸款門檻的提高，房地產企業融資難度加大，易造成資金鏈斷裂，影響房地產開發企業的收入，從而無法償還銀行貸款;個人購房者由于還款數額的增加，易造成收支失衡，影響其還款能力，導致貸款銀行風險增加。

7.信用風險。信用風險是指借款人違約行為給貸款銀行造成損失的可能性。具體表現在:房地產開發企業偽造自有資金到位的資料騙取銀行貸款;當樓盤滯銷時通過“假按揭”騙取銀行貸款;幫助購房者做假以通過銀行的貸款審查;獲得銷售收入不是先償還貸款而是投入到其他的房地產項目。個人購房者偽造收入資料或隱瞞收入的不確定性因素;利用他人的相關證件進行房地產投機活動;惡意拖延貸款本息償還。

二、房地產貸款風險的防范措施

根據以上對各類房地產貸款風險的分析，其具體的防范措施如下:

1.市場風險的防范。由于影響房地產市場發展的風險因素較多，因此，如何對房地產貸款的市場風險進行監控，貸款銀行往往無法采取有效的措施，目前通常的做法是建立房地產市場風險預警預報機制，通過對一些相關指標進行監控，如房價與居民收入比，住房空置率、居民購房借款占可支配收入的比例等指標，當貸款銀行一旦發現這些指標進入了房地產泡沫的臨界值時，貸款銀行就應該馬上采取措施，減少新增房地產貸款的發放，加快對存量房地產貸款的回收。當然關于房地產泡沫臨界值，應根據不同地區、不同的房地產細分市場來加以確定。

2.法律風險的防范。貸款銀行應密切關注新出臺的各項法律法規對房地產貸款償還的影響，以便采取有效措施來規避房地產貸款的法律風險。如前文中《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》如果只有一套住房的貸款人在無力償還按揭貸款時，銀行債權可能被懸空。針對這一情況，貸款銀行應在貸款前了解借款人現在的住房狀況，如果借款人是第一次購房，且只有該處房產時，貸款銀行可要求借款人在借款合同中約定，一旦今后因無法償還銀行借款，銀行需處置房產時，同意搬遷到銀行安置的廉價住房。對于建筑工程款優于抵押權受償的這一類法律風險，銀行應在貸款前了解房地產開發商的工程款支付情況;對于存在工程款拖欠的開發商應不予貸款或減少貸款額度;對于不存在工程款拖欠的開發商，應在借款合同中強調開發商如出現拖欠工程款現象時，貸款銀行可要求借款人提前償還貸款本息，以避免一旦開發商被建筑公司訴訟到法院后，貸款銀行就會陷入被動的局面。

3.操作風險的防范。貸款銀行應嚴格業務流程，完善監督機制，建立相應的風險管理和內控機制，以有效規避銀行員工的操作風險。首先應確立風險防范理念，使遵章守法成為從事房地產貸款業務員工認同的企業文化;其次是制定完善的房地產貸款操作程序和管理制度，并對從事房地產貸款業務員工進行監督，以保證制度的有效執行;最后建立有效的激勵機制，規避從事房地產貸款業務員工道德風險的發生。將員工的薪酬同房地產貸款業績的好壞掛鉤，對于沒有按照相關規章制度進行操作的員工和負責人，應對其違紀違規行為進行追查和懲罰，提高其違規成本。

4.利率風險的防范。

由于我國目前還沒有出臺規避利率風險的金融衍生產品，因此，貸款銀行對于利率風險的防范只能采取預防和轉移的策略。目前我國對于貸款利率的上限已放開，貸款銀行在發放各類房地產貸款時，可針對不同的貸款品種、不同的貸款對象采用不同的利率，同時在利率的形式上也可分別選擇固定利率和浮動利率的形式，從而降低利率變動帶來的風險。另外，貸款銀行還可將貸款期限較長的住房按揭貸款進行資產證券化處理，以便將利率風險轉移給購買該類證券的投資者。

5.流動性風險的防范。對于房地產貸款帶來的流動性風險，國外商業銀行往往采取貸款證券化的方式來化解，其中大多以住房抵押貸款證券化為主。發展住房抵押貸款證券化，可使商業銀行的風險通過資本市場分散給廣大投資者，從而提高銀行資金的流動性。中國建設銀行已于2005年12月15日推出了國內首個住房抵押貸款證券產品——建元2005—1個人住房抵押貸款支持證券，該證券已正式進入全國銀行間債券市場進行交易。因此，各商業銀行應加強對資產證券化的研究，通過資產證券化的方式來防范房地產貸款的流動性風險。

6.政策風險的防范。國家關于房地產調控的各項宏觀政策的出臺往往是針對房地產市場的非理性發展而言，因此，商業銀行應將房地產貸款的市場風險和政策風險結合在一起進行研究和防范。當房地產市場的發展出現了過快或持續低迷的情況時，商業銀行應預測到國家會出臺相關政策進行宏觀調控，并要預測到這些政策實施可能帶來的各種影響，從而采取相應措施。如2005年和2006年國家為解決房地產發展過快的問題，分別制定了“國八條”和“國六條”等政策，這無疑是發出了一個商業銀行應審慎對待房地產貸款的信號，特別是體現在房地產開發貸款和土地儲備貸款上。因此，商業銀行應在相關政策出臺后審慎發放房地產新增貸款，對于已發放的房地產存量貸款，商業銀行應密切關注借款人的經營狀況，若借款人受政策影響較大，經營業績急劇下滑，貸款銀行應采取措施敦促其提前還貸或要求對其抵押物進行變現處理，以減少銀行損失。

7.信用風險的防范。

由于我國目前還沒有建立統一的企業和個人征信系統，因此，商業銀行對于借款人信用風險的防范主要以貸前審查、貸中管理、貸后監控為主。

(1)貸前審查。

對于房地產開發貸款的借款人應加強對借款主體的審查，包括檢查開發企業的資質、審查開發企業以前的信用記錄，若借款人是企業集團成員，還應明確借款人在企業集團中的地位和資產情況，與關聯企業的業務往來等;同時還應加強對所開發項目的審查，包括“四證”是否齊全、所開發項目的資本金比例是否符合要求、項目所開發的產品是否符合市場需要、貸款的抵押物是否符合規定。

對于個人住房貸款的借款人應詳細審核借款人的基本情況，包括借款人年齡、借款人受教育程度、借款人工作經歷和現在職業、家庭收支情況、現住房情況等。同時應禁止房地產開發企業代理購房者辦理個人住房貸款，避免開發商通過假按揭套取銀行信貸資金。

(2)貸中管理。

貸款銀行在簽訂借款合同時應注意合同內容的完整性，盡可能將一部分風險轉移給借款人，如前文所提到的法律風險、政策風險等。同時應加強抵押物管理，及時辦理相關抵押手續、規范抵押物估價行為。還應注意將個人住房按揭貸款一定要與開發貸款結合，即商業銀行在發放了房地產開發貸款以后，一定要發放該項目的個人住房貸款，其目的是以方便對開發企業的銷售收入進行監控，避免開發企業挪用銷售款。

(3)貸后監控。對于房地產開發貸款，商業銀行應在貸款發放后關注貸款項目的資金到位情況，工程進展情況，銷售情況、預售款的使用情況、與控股股東的業務往來情況等，避免貸款資金的挪用和項目銷售收入的挪用。

對于個人住房貸款，商業銀行應關注借款人的收支和家庭收支變化情況、其他消費貸款的情況，特別應關注是否存在著在多家商業銀行辦理住房抵押貸款情況，以避免借款人進行房地產投機。

參考文獻:

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4. 中國銀行業監督管理委員會.商業銀行房地產風險管理指引

5. 中國人民銀行.中國貨幣政策執行報告(2007年第二季)

(作者單位:武漢工程大學環境與城市建設學院 湖北武漢 430073)

(責編:若佳)