泉州中心城區商品住房購買行為分析

摘 要:文章首先對國內外房地產消費行為研究狀況回顧，運用消費者行為學、房地產經濟學等學科的相關理論和研究方法，對影響泉州中心城區商品住房消費者的主要因素進行詳實的社會調查，通過Spss、Excel等統計工具對資料進行定量分析，并嘗試對調查者的收入水平與購房預期進行回歸相關分析，得出泉州中心城區商品住房目標市場特征。

關鍵詞:泉州商品住房購買行為

中圖分類號:F293.3

文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2008)01-282-02

引言

隨著住房實物分配制度的結束，泉州社會經濟的快速發展，以及建設大泉州力度的加大，人口的相對集中，居民收入的提高，房產政策及金融信貸體系的相應支持，都在不斷地刺激著泉州住宅消費的增長;而國家地方政府為了更好地指導和規范住宅市場的發展，又相繼出臺了一系列房產宏觀調控政策，使得泉州住宅市場變得撲朔迷離;再者隨著“東進、南下、西拓”大泉州發展格局的推進，八大組團的不斷建設及市政的東遷，勢必將形成城市新的居住格局，引發新一輪的地產運動。因此，如何在新的形勢下，開發出受眾多消費者歡迎的住宅成為當今重要課題。

筆者針對這一問題，選取影響泉州中心市區(鯉城、豐澤、洛江、泉州經濟技術開發區)的典型區域，通過問卷調查及訪談，就居民購房的主要因素進行詳實的社會調查和探究。

一、國內外研究綜述

由于西方國家實行市場經濟已有幾百年歷史，國外住宅市場中消費者行為研究的成果較豐富。美國房地產及城市經濟協會(AREUEA)主辦的房地產經濟學(Real Estate Economics，創刊于1972年)雜志中可知，國外在住宅市場消費的行為研究至少有30年的歷史，有關研究成果豐富，研究視角廣泛，研究方法多樣，許多文章都采用了定量的研究方法，如Menchik(1972年)研究了消費者購房的偏好因素，他將購房偏好分為住房與地塊特征、住房的可達性、自然環境、人造和非自然環境四個方面，并且重點研究了消費者的環境偏好等。

國內住宅市場消費者行為研究開始于20世紀90年代中期。在傳統住房分配下，城鎮居民的住房消費行為完全受國家意志支配，這使得理論界對于個人購房行為的研究缺乏實踐基礎，因此至今為止很少有關這方面的專題研究，也沒有一個對住宅消費行為做系統的論述。隨著信房制度改革的深入，房地產交易逐步完善，城鎮居民消費的自主性不斷加強，由此對購房消費行為的理論研究有了其存在的必要性和可行性。

住宅作為一種商品，其使用價值和價值的構成要素極為復雜，權屬關系也復雜，而價值巨大，再加上住宅商品使用的耐久性，重復購置的可能性小，因此住宅消費者的行為是獨特的，需要對其進行研究。這種研究是符合消費者行為學本身的發展趨勢的。住宅消費行為是一種復雜的社會現象，對住宅消費行為進行研究，可以有針對性地引導居民的住宅消費，掌握居民的住宅現實需求和潛在需求，減少住宅生產的盲目性。同時也有利于居民家庭理智地進行住宅消費，提高住宅消費質量。

二、研究過程與方法

本項目調查的數據采用二手數據與原始數據相結合的方式。二手數據主要通過泉州市統計局公布的數據、泉州市國土資源局發布的統計報告、泉州晚報和新浪房產頻道以及一些房地產相關論文等途徑獲得，這些數據資料主要是對泉州市住宅房地產消費者的一些調查情況的統計和報告。二手數據均依照及時性、準確性、可靠性、可用性等原則選擇取舍的，能夠保證論文調研結果的質量。

原始數據原收集工作是從2006年8月30日開始的，9月底基本結束。主要對泉州市新開樓盤的售樓處和一些中介公司進行個別訪談，并在中心市區不定時不定點地對周圍的人群進行隨機抽樣調查，現場發放問卷，給調查對象一定時間填寫問卷，再及時回收，基本上能夠保證問卷調查的真實可靠性。本次調查問卷總共發放了360份，回收有效問卷345份。在完成調查及數據的收集和整理工作后，通過Spss、Excel等軟件對數據進行處理和分析。

三、泉州中心市區住宅商品房消費者購買行為

筆者將影響住宅市場消費者購房決策的因素分為消費者自身因素和非自身因素兩大類，其中自身因素包括年齡、家庭人員組成、家庭收入等;非自身因素包括交通的便利性、住宅的質量、設計的完善程度、價格的公平程度、住宅的增值程度、環境狀況及其它因素。

1.自身因素對購買行為的影響。消費者自身因素主要包括生理、心理、行業三大因素。住宅消費中消費者自身因素包括年齡、教育程度、家庭狀況、現有居住狀況、購買動機及傾向等等，其中最主要的是年齡與家庭狀況。調查結論為:

(1)購房者低齡化。很大比例的購房集中于26～35歲和36～45歲這兩個年齡段，占到總調查人數的74.78%，有47.53%的購房者年齡在26～35歲，原因在于這個年齡段的人正處于安家立業的年齡，他們購置房產的主要目的是解決住房困難，再者就是這一年齡的大都是年輕人，他們容易克服保守傳統的消費心理障礙，較早地接受住宅商品化的事實，另外年輕人群的收入不斷增加，購房能力也不斷增長，使得購房人群中出現低齡化的趨勢。

(2)購房者承受價位以6000元/m2以下為主。據泉州市房地產管理局最新公布的數據顯示，2006年泉州市商品住宅均價為4605元/m2。調查顯示，購房對象家庭年收以8萬元人民幣以下為主，占調查人數的75.65%，購房對象可承受價位以6000元/m2以下為主，比重為66.96%，其中可承受4000元/m2以下價位的所占比重為97.97%。

與福建省內的九個地市相比，廈門作為海峽西岸重要中心城市，其龍頭地位更加凸顯，雖然GDP總量低于泉州和福州，但按常住人口計算，人均GDP高達49463元人民幣，相當于是泉州的兩倍，不僅在福建省最高，而且與深圳、上海共同列入全國人均GDP最高的3個城市;此外，在財政收入和人均可支配收入等方面泉州與廈門仍存在著較大的差距，可見廈門在經濟水平和消費能力上具有絕對的優勢。在泉州市區與廈門市的商品房均價和購房對象心目中可承受的商品房價位的對比中，雖然商品房均價差別較大，但兩地可承受商品房均價的情況基本一致(見表1)。由此可見泉州市區的住宅消費有所偏高，究其原因，一是泉州經濟的穩定發展以及大泉州戰略的實施和城市建設的不斷完善，泉州中心城市的吸引力不斷提高，城市化進程的加快催生了房地產熱;二是泉州民營經濟發達，民間資金充裕以及股市不景氣及其它一系列投資渠道的疲軟，導致許多人投資不動產進行保值、增值，引發置業熱。

(3)多數人已經認可分期付款的購房方式。調查表明，74.5%的人選擇分期付款來支付高額的購房費用，其中有51.01%的人希望選擇10年分期付款，13.63%的人希望選擇20年分期付款，只有25.5%的人希望選擇一次付清。

(4)自住以購房者的購房主導動機。從購房者買房的動機來看，無非是自己居住或投資，或者二者兼有。從本次的調查結果看，自住型購房者仍占絕對優勢，達到了購房者的78.84%，而其中有13.33%的購房者的購房目的是為了子女，泉州人對子女的教育十分注視，他們在置業時特別看重戶口，就是為了方便孩子上學，調查顯示投資者卻不多見，共占有效答案的11.88%，根據泉州市城市調查隊組織開展的泉州市區千戶居民家庭住房基本狀況調查結果顯示，在住房消費意向調查中有七成多的被訪者在未來五年內無購房意向。其中，43.9%的人認為沒有必要購房的，37.9%的人覺得沒有經濟能力買房，有15.8%的人認為房價太高。另外，22.3%的人有購房意向，這中間，74.9%的人的購房目的是為改善居住條件;為結婚而購房的占到了11.7%;投資購房的僅占到了5.8%。有租意向的僅占被訪者的0.4%。另有3%的被訪者打算自建或翻建住房。

(5)購房者區域分布相對集中。泉州市城調認和房管局對住房的聯合調查資料顯示，從購買樓盤人群的行業分布看，制造業、貿易、法律、金融等行業的高管是購買高檔樓盤的主力軍，占65.4%;其次從事IT業、生物、醫藥、電信、電力等行業的人群，占22.8%;其余11.8%為其他有高收入來源的人群，如通過繼承、拆遷賠償、收取租金等形式取得的高收入。調查同時顯示，中心市區(鯉城、豐澤)的購房者比例為41.4%，市區外的購房者比例為58.6%，其中晉江占22%，南安占18%，可見高收入人群和臨近縣市成為中心市區購房的主力軍。因此購房者除了大部分來源于市區外，周邊的晉江、南安、石獅等臨近縣市已成為市區購房的主要客源之一。

2.非自身因素對購買行為的影響。從性質上來看，交通、區位、價格、設計、環境等住宅本身的屬性都與個人的生活方式、心理需要、購房動機等密切相關，也在客觀上影響著住宅消費者的購買行為。

(1)住宅本身要素的影響。住宅本身具有許多要素，包括戶型、設計、采光、通風、朝向等，這些住宅要素的重要性受個人年齡、教育程度、購買動機、房型期望等因素影響，可能產生相當程度的變異。

①價格不再是絕對主導因素。調查顯示，購房者對價格、開發商信譽、交通和建筑質量等因素都較為重視，應該說，對于購房者而言，我們所列出的7大因素都是十分關心的，但同時也反映了價格雖然是購房考慮的第一因素，但已經不再是主導消費傾向的最主要因素。住房不但是一種消費品，更是一種良好的投資品，買房除了自住外，還可以出租或做為投資，所以它的投資功能也已成為購房行為愈來愈為人們看中的砝碼。而開發商的實力信譽、交通、環境、建筑質量及地段等要素又都直接影響著投資效益的實現，所以購房者對這7大因素的權重趨向于平衡。隨著價值取向的改變，期房或準房也逐漸得到購房者的認可，在選擇購買期房時，購房者只能對價格、位置等依賴圖紙、模型來進行初步的判斷，因此審查開發商的資質與實力很重要，只有實力強、信譽好的開發商才能保證兌現之前的承諾，這也是近幾年開發商信譽逐漸得到關注的最主要原因。

②住宅區位有偏向新區的趨向。在選擇購房區域上，有26.40%的被調查者選擇東海片區，18.50%的選擇橋南片區，說明泉州中心市區消費者在對購買區域的選擇上，不再集中在老城區，逐漸能考慮城市的新區。由于市政的東遷，未來發展空間比較大，因此較多的消費者選擇購買東海片區的信宅商品房。

③80～120平方米的戶型最受歡迎。調查顯示，最受歡迎是101～120平方米，其次是81～100平方米，兩者戶型共占68.7%，愿意購買121平方米以上的也不少，總共有17.39%，這部分人屬于有一定經濟實力的，能夠承受比較高的房價。雖然小戶型具有總房價低的優勢，尤其是購買者資金有限的情況下，至少它解決了這部分購買者的居住問題，但是對于大多數購買者而言，一居是有很大局限性的，至少也要81～100平方米的兩房或小三房才合適，哪怕兩房的面積不是很大，只要功能分區合理還是能基本滿足家庭使用功能的。

④對朝向、樓層、采光和通風的關注程度也較高。調查顯示，住宅消費者對朝向、樓層、采光和通風的關注程度也較高，比例分別為13.89%。在泉州地區，建筑以坐西北朝東南為最佳朝向，通風透氣，冬暖夏涼，再者良好的朝向有利于滿足住宅對采光和通風的要求，才能保證有良好的居住環境。一般來說城市中高樓大廈是現代化的象征，但也從另一側面反映了土地資源日益稀缺的問題，目前泉州市區可以用寸土寸金來形容，種種因素必然導致住宅觀念的轉變，相關數據反映了小高層住宅已取代了多層住宅的位置，成為市場的主流。

⑤購房者簡單裝修愿望增強。超過半數的購房者在購買房屋時要求簡單裝修或精裝修并帶家具。已有35.65%的被調查者傾向于購買簡單裝修的住宅商品房。

(2)住宅便利性對住宅消費者購買行為的影響。居住物業與市中心、商業區或學校、醫院等生活設施的距離及交通便利程度，以及城市社會經濟生活的可接近性是住宅消費者購買決策的一個重要參數。

①交通便利為最看重的區域環境因素。在區域環境選擇中，個人的觀念、教育程度、購買動機、性別差異等都可能對環境選擇造成影響。工作是人們最重要的生活內容，調查表明，絕大多數購房者在對將來居住區域的重視程度上，將交通配套放在了首要的位置，這一比例達到了18.84%。除此之外，對教育設施、鄰里質量和商業配套的關注程度也較高，但是，對其他配套如娛樂配套、自然景觀等的關注程度并不很高。這表明在有限的經濟支出條件下，需求仍處在較低的層次。

②基本生活配套設施要求趨增。在對小區配套設施的要求上，消費者需求各不相同，當然大多數人的觀點是，小區配套設施越齊全越好。調查表明，其中對大面積綠地、超市和便利店、中小學校、運動場地、醫院和車庫的需求最高，共占到被查者的67.20%。

(3)相關分析。命題:“被調查者的年平均收入”與“被調查者未來一兩年內是否打算購房”之間是否存在關聯？運用Spss軟件對被調查者的年平均收入和未來一兩年內的購房意愿之間的關系進行邏輯回歸分析，分析結果如下:

從表2的數據可得，邏輯回歸相關系數為-0.817，說明Constant(購房意愿)和系數(收入)之間的聯系還是很緊密，結果表明泉州中心市區中低收入的消費群在未來一兩年具有較強的購房意愿，主要目的在于解決居住問題;而高收入者在未來一兩年內的購房意愿并不是很明顯。

四、結束語

上述分析總結了泉州中心市區住宅商品房的購買行為特點，以期為泉州房地產開發項目定位和產品開發、產品差異化、廣告宣傳等方面提供基礎資料，并能為具體的投資區位選擇、客戶定位、價格定位、戶型設計、配套設施和物業管理的設置提供依據。

[基金項目:泉州師范學院大學生科研課題，受理編號 2006KJ18]

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(作者單位:泉州師范學院資源與環境科學學院 福建泉州 362000)

(責編:呂尚)