宏觀調控下的房地產業發展研究

摘 要：隨著經濟的發展，房地產業越來越成為一個國家向宏觀經濟發展的堅實基礎和中堅力量。闡述房地產經濟宏觀調控的必要性，介紹房地產可持續發展的相關舉措，使房地產業在宏觀調控下能可持續的發展。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；可持續發展

中圖分類號：F29文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0033-01

1 房地產經濟宏觀調控的必要性

政府對房地產經濟的宏觀調控就是指以政府為主體，通過經濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制，對整個房地產行業和房地產經濟運行所進行的宏觀調節和控制，以發揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用，保證其健康可持續的發展。

1.1 房地產資源優化配置的需要

市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎，但市場配置資源有其自發性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈，保證其健康運行，政府必須對市場經濟進行干預和調控。中國房地產經濟作為市場經濟中的一個子系統，其資源配置在充分發揮市場機制調節作用的基礎上，同樣要受到政府的調節和控制，以保證房地產業健康發展。土地和房屋是重要的社會資源，特別是作為房地產基礎的土地是一種不可再生的稀缺資源，它的合理配置直接關系到國民經濟的可持續發展，所以各國對房地產經濟的控制和干預相對較強。

1.2 加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要

房地產業在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業的關聯度大，是基礎性、先導性產業，房地產業的發展狀況，直接影響這些相關產業的發展。隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長，房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分，所以房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。

1.3 保證我國房地產經濟可持續發展的需要

我國房地產經濟處于起步階段，其發展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如下幾方面:（1）發展不穩定；（2）地區間發展不平衡。（3）競爭無序，市場運行不規范;（4）房地產價格秩序混亂，價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗，操作不規范;（6）房地產供給結構不合理，需求增長過快。

2 房地產宏觀調控的相關舉措

國家兩會的召開和宏觀調控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產業的穩步、健康和持續發展。政府宏觀調控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產宏觀調控政策落實和執行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使我國這一輪的宏觀調控政策得以真正落到實處。

2.1 嚴控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發環節出現的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。針對各地不規范的土地出讓制度，房地產開發企業取得土地后不按出讓合同規定開發利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產開發等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007 年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業用地，增加民生用地。政府在此次聯合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續加大土地審批后的監管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。

2.2 土地增值稅將采用清算后多退少補的方法

土地增值稅是我國宏觀調控體現杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產開發企業開發及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現銷售以后再進行。對房地產開發企業的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2 月起實施的《關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

2.3 徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為

建設部日前公布的2007 年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業惡意炒作、哄抬房價、違規銷售、中介機構違法操作等違法違規行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規行為。其中，在房地產市場領域將突出對各種違法違規行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法違規行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規行為。與行政監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業健康、有序發展的長效機制。

2.4 推動住宅產業化， 大力推廣節能和綠色建筑

節能建筑是指按節能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑; 綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間， 同時在建筑全生命周期中實現高效率地利用資源( 能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環境的建筑物。

2.5 完善房地產法律制度

運用以法律手段為主的政策配置， 建立法制化、規范化的房地產業運行環境， 是轉軌時期促進中國房地產業持續增長、實現房地產經濟穩定運行的重要任務和有效途徑。具有強制性、規范性、穩定性等特點的法律手段， 主要是通過規范房地產市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式， 在協調各方利益的基礎上， 從而創造房地產業的法制化環境， 引導房地產業健康發展。

參考文獻

［1］洪開榮. 房地產經濟學(第一版)［M］.武漢：武漢大學出版社，2006.

［2］陸昀. 房地產業宏觀調控對市場的影響在明后年將以體現［N］.中華工商時報，2004-11-24.

［3］段建偉.綠色生態住宅的發展及規劃［J］.山西建筑，2004，(9).