城中村改造中存在的問題及對策研究

摘 要：對城中村問題簡單介紹，重點分析了城中村較難改造的主要原因，提出了三個方面的解決措施，尤其對外來務工人員公寓房的建設進行了詳細的論述，并提出了一些應注意的問題和具體的建設思路，以期引起各級政府的關注，為我國的城市化進程做出貢獻。

關鍵詞：城中村；農民安置房；外來務工人員公寓房

中圖分類號：F291文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0042-02

1 城中村現象及其較難改造的主要原因

城中村現象是近些年來出現的一個棘手城市問題。它不僅阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平。隨著城市進一步發展的需要，城中村問題已經成為各級政府在城市化進程方面關注的頭等大事之一。 城中村對城市的危害很大，它不僅臟亂差、與優雅的城市環境極其不符，而且人口成分復雜、賭博及嫖娼現象猖獗、嚴重影響社會的治安，還導致土地利用不經濟、土地本身的價格大打折扣。 雖然城中村帶來各種負面問題，但改造措施一直是各地政府頭痛的問題。主要因為：一是，城中村一般占地面積較大，如果按照城市商業開發用地的價格購買，政府必須支付農民巨額資金，政府一般承受不起；二是，占據城中村土地的農民利用城中村土地和住所，能夠從中獲得巨大的利益，如果不能彌補這些好處，他們一般不會出讓城中村土地。總之，收購城中村土地所需巨額的資金以及來自城中村農民巨大的壓力是城中村問題之所以較難解決的兩個主要方面。

農民之所以遲遲不肯出讓土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期賣個好價錢；二是，利用城中村的地理優勢，靠出租房屋能夠得到不錯的租金；三是，由于城中村農民已無耕地，因此他們希望出售土地后能夠得到政府的各項保障，尤其是工作方面的保障。

2 城中村改造的出路及其解決措施

2.1 農民安置房的規劃

當農民交付土地后，政府要根據戶數或宅基地數分配給農民住房，以解決他們的居住問題。但政府傳統的方法就是簡單的給農民兩套中型(一般約60-90平方米)住房。這不僅讓一些人口較多家庭因住房面積太小無法居住，而且讓那些想靠出租住房得到租金補償的農民因住房面積太大無法出租其住房。因此，政府應該對城中村里的居民情況做出合理的調查，根據農民的實際情況對住宅小區的住房面積做出合理的設計和規劃，以滿足不同家庭的不同需要。政府尤其要對小戶型住宅的開發給予重視，因為小戶型的住宅能夠滿足農民出租其住房的要求，彌補其租金方面的損失。

2.2 農民的工作保障

農民不僅希望能夠賣出土地獲得較高的價錢，而且更為重要的是，他們希望獲得一份較為穩定的工作保障。因此，政府應該在其管轄的各種工作的安排上充分考慮城中村農民的安置，比如，城市綠化工作、道路清潔工作、辦公大樓的安保工作等。此外，政府應該劃撥一部分資金用于對城中村農民的就業培訓，同時和當地企業建立合作關系，安排這些人群在各企業從事一些低技能的工作。這不僅能夠穩定社會治安，而且能夠調動農民出讓土地的積極性。

2.3 外來務工人員公寓房的建設

由于城市的發展需要很多的外來務工人員，因此城中村農民就依靠低廉的房價來吸引這部分人群在城中村居住，以收取租金，維持生計。所以，減少外來務工人員在城中村居住，將切斷城中村農民的租金來源，增加他們出售土地的可能性。可采取的有效措施就是加大外來務工人員公寓房的建設。

建設公寓房的理論基礎來自經濟學。傳統經濟學把商品分成替代品和互補品。如果一種商品價格的上升(或下降)會導致另外一種商品的銷售增加(或減少)，則這兩種商品就是替代晶。而公寓房和城中村里的出租房正好互為替代品。當公寓房的價格下降時，由于公寓房的居住環境要好于城中村出租房，因此，就會有一部分追求優雅環境的外來務工人員去租用公寓房，使得城中村里的出租房的出租率下降，農民就只能降低租金去吸引租房者。租金的降低也降低了農民出售土地的門檻，減少了政府收購城中村土地的資金壓力，加快政府的收購工作。過程見圖2。

理想的情況是，如果公寓房的租金和城中村出租房的租金相等，且公寓房數量很多，能夠滿足外來務工人員的需求，則會導致沒有人租用城中村出租房，農民也就沒有了租金收入，農民就只有靠低價出售土地這一條道路來維持生計。從這個角度上說，大力興建外來務工人員公寓將會成為解決城中村問題的良策。

政府在具體實施時，還應注意以下幾個方面的問題：

(1)公寓房的數量問題。由于公寓房的建設主要就是安置外來務工人員，因此政府應該首先做好對外來務工人員的預測和調查，比如人數、流動率、收入以及主要聚集地等方面的工作，然后根據這些基礎數據對公寓房的建設數量做出合理的預測和規劃。如果建設的數量不足，則當大量的外來務工人員涌人城市時，得不到及時的安置，又會導致這些人群去城中村里尋找低價住所，抬高城中村里的住房的租金，增加政府收購難度；而如果建設的數量太多，不僅會增加政府以及房地產開發商的資金壓力，還會造成本來就及其緊張的城市用地的浪費。

(2)公寓房的價格和建設問題。由于公寓房和城中村里的出租房互為替代晶，所以公寓房的價格不能太高，否則沒有人會租用公寓房。但租金不能太高會損害房地產開發商的利益，使他們得不到建設的回報，甚至導致房地產開發商都不愿承擔建設任務。因此，充分調動房地產開發商去建設低租金的公寓房成為問題的關鍵。值得注意的是，和公寓房的建設相比，城中村土地及其將來的開發和建設更是各大房地產開發商格外關注的焦點問題。因此，拿城中村土地未來的開發和建設權作為刺激物，將能極大提高房地產開發商建設外來務工人員公寓的積極性。因此，必須是那些在未來作為商業開發用地的城中村才能保證此措施的順利實施。如果政府急切想收回某塊城中村土地，而此塊土地的規劃不能滿足上述條件，還可以通過合理修改土地規劃和城市規劃，以加快收回城中村土地的工作。

(3)公寓房的其他問題。

雖然數量和價格是建設公寓房首要的因素，但其他因素也要考慮。首先，公寓房和城中村中的出租房的最大區別在于公寓房的較為優越的環境，如果政府不能在環境方面讓租房者滿意，那么即使政府極大調動了房地產開發商的積極性，興建的公寓房也不能起到較好的作用；其次，公寓房的整體規劃也很重要，公寓房最好建在大型工業區附近或者某些大型工業園內部，以滿足外來務工人員方便、快捷的上下班；最后，公寓房也應當有物業和管理等措施，以滿足租用公寓人員的生活、安全等方面的要求。

3 小結

主要論述了城中村改造過程中應注意的幾點問題，尤其以公寓房的建設為重點。國家及其各地政府都有建設外來務工人員公寓的各種文件，但在實際操作中，各級政府在房地產業上的重點卻都放在商品房的開發和房價的控制上，公寓房的建設并沒有引起足夠重視。但本文通過較為詳細的討論得出公寓房的建設能夠在很大程度上解決困擾各地政府以久的城中村問題的結論，以期各地政府能夠加強市場的調查、統計和分析工作，加大對公寓房開發和建設的重視，為解決城中村問題開辟一條嶄新而光明的道路。

參考文獻

［1］汪東梅．中國城市化問題研究［M］.北京：中國經濟出版社，2005．

［2］李俊夫．城中村的改造［M］．北京：科學出版社，2004．

［3］［美］斯蒂格利茨．經濟學［M］．北京：人民大學出版杜，1996．