基于項目全生命周期的設施管理功能分析

摘 要：設施管理是一個綜合性、系統性的系統管理工程。基于項目全生命周期，綜合人員、設施、以及技術三要素建立設施管理三維模型，分析設施管理功能和各階段任務要點，為設施管理理論研究和實踐提供參考。

關鍵詞：設施管理；生命周期；功能分析

中圖分類號：F27文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0173-02

1 設施管理的內涵和特性

1.1 設施管理的概念

目前國際上對于設施管理的定義尚未形成統一的共識，主要有如表1所示的幾種定義：

綜合分析各協會對設施管理的定義，設施管理是一個綜合性、系統性的管理系統工程，它整合了三項關鍵的組織資源：人員、設施、以及技術，如圖1所示。設施管理在戰略上整合人員、設施和技術，保持高品質的工作和生活空間、提高投資效益；以達到改善公司的營運能力的目的。

1.2 設施管理的特點

設施管理作為項目全壽命管理和房地產服務體系里的重要部分，相對于設備管理和物業管理有著以下一些特征：（1）設施管理的商業職能。設施可通過各種途徑給企業帶來收益，設施應和公司的業務同時發展，同步規劃。

國際設施管理協會IFMA一種包含多種學科，綜合人、地方、過程及科技以確保建筑物環境功能的專門行業建立設施質量管理行為規范，基于全壽命周期的運作

英國設施管理協會BIFM像對待核心業務一樣對房地產和業務支持服務進行專業化的管理所有活動都以客戶核心業務的需求為基礎

香港設施管理協會HKIFM將其人力、運作及資產整合，以達到預期戰略性目標的過程有效整合，在日常運作和戰略性層面上促進機構的競爭力

1 設施管理系統的整合

（2）設施管理的服務融合。設施管理從運營角度對空間規劃、樓宇設計、設備選用、功能布局、資產處置等方面提供優質管理。

（3）設施管理的連續過程。設施管理從開發到處理，是一個連續的過程，不是一系列分立項目的組合。設施管理關注資產的全生命周期，針對性提供策略性長期規劃，這一規劃在財務安排、空間管理、周期性工作組織、預見性風險規避等方面全過程系統實施。

（4）設施管理的戰略優勢。設施管理采用綜合的成本效益觀念，以項目和戰略為中心，在保證資產保值增值的基礎上，為各類機構帶來更多的社會、經濟和生態效益。

2 設施管理的全生命周期

2.1 設施管理的生命周期

設施從誕生到報廢的整個期間稱為設施的生命周期（Life cycle），如圖2所示。其大體上可劃分為規劃、獲取、運作維護和評估后安置四個階段：每階段又有多項細分的工作。各種設施的生命周期只是在規模和復雜性上有一些差異。

在設施生命周期內所需要的費用總和構成設施生命周期成本。其中設備設施的購置費用只是一部分，生命周期成本往往數倍于它。如果將設備設施系統在壽命周期內的全部開支加在一起再折現換算為等價均勻的全年費用(EUAC)，那么顯然可見，設備和系統的EUAC越小，其經濟效益越高。如果采用節能技術措施等加強管理，可以大大降低每年的EUAC，為采取這些措施所增加的投資也可很快回收。因此，全生命周期的設施管理要求參與到設計環節中，讓最初的設計施工不只為初期投資負責，更要為降低設施系統生命周期內的全部成本著想，為有利于物業設施管理著想，具有全局觀和系統觀，最終使業主得益。

2.2 基于全生命周期的設施管理功能分析

設施管理是涉及各項資產設施、全生命周期的、參與和影響者眾多的系統工程。基于全生命周期，從功能整體性的角度綜合考慮人員、設施、以及技術三要素，建立如圖3所示的設施管理三維模型。

基于該模型分析設施管理的一般功能，可概括為：機構的管理（組織、人員等），策略性長期規劃，空間規劃、配置和管理，租約管理，建筑工程規劃和設計，預算、經濟評價，房產購買和處置，建筑項目管理、改造、革新，系統運作和維護，電訊、電路和網絡管理，安全和人身保障管理，以及一般的經營服務（食品、復印、健康服務和郵件信息、交通車輛管理等）。

具體的在生命周期各主要階段，設施管理任務如下所述：

（1）立項決策階段。在項目的立項決策、可行性研究階段，設施管理主要任務包括項目的市場定位、潛在客戶的構成和消費水平分析、周圍商業服務網點、交通情況分析等，以減少項目決策的盲目性和主觀隨意性。

（2）規劃設計階段。在此階段設施管理首先就設施，如建筑空間的總體布局、周圍環境綠化、工作場所與配套設施、房型功能構想與匹配比例、水電暖通管道走向等，以及所選建材是否防漏、抗腐蝕、設施設備是否經久耐用、便于維修、更換，成本是否合理等方面進行設計管理。其次，日常管理方面。比如，中央監控室、設備層、管理用房、門衛設置、人員通道。車輛進出與停放、安全通道、隔離圍墻、自控防盜報警系統、垃圾堆放、建筑外立面附屬物（如空調室外機、雨蓬、脫排煙道、晾衣架等）的預留位置，以及陽臺、窗戶的安全設計等。另外，服務方面。比如，健身房，閱覽室等的設置布局等。

（3）建筑施工階段。此階段，設施管理主要是協助現場施工，熟悉管道線路的鋪設走向，參與機電設

備的安裝調試、發現問題及時與施工方、建設方共同協商，落實整改方案。

（4）日常運營和維護。日常運營和維護主要涉及清潔、運行管理、設備維護等，設施管理者通常會將某些任務外包出去由專業的承包商提供服務，自身主要負責外包商選擇和外包服務質量控制工作。

（5）資產處置階段。資產處置和管理的主要對象是企業所擁有或租賃的所有房產和設施；主要處置和管理方式是租賃、出租、出售、購買以及自建、改造；主要目的是通過選擇最優化的房產處置方式在滿足組織業務發展需要的同時創造最大的經濟效益。

3 結語

設施管理的理論發展和實踐運用，將會給我國傳統的設施管理模式帶來根本性變革，形成一種新的發展理念。國內設施管理市場潛力巨大，且根據不同的服務要求，形成了多層次的設施管理服務空間。一些外資及港臺房地產綜合咨詢公司利用其人才、技術、信息等社會資源以及專業經驗優勢，承擔了相當一部分的外資企事業機構設施管理的外包業務，提供前期可研、融資、規劃設計、建造、日常運行管理等一系列全壽命周期的設施管理專業服務。

參考文獻

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［2］M.I.Okoroh，C. M. Jones and B. D Ilozor. Adding Value to Constructed Facilities: Facilities.Management Hospitality Case Study. Journal of performance of constructed facilities， 2003(1):24-33.

［3］Barrett，P. S. ，Faci1ities Management:Towards Best Practice (2nd ed. )，Oxford:Blackwel1.Science，2003.

［4］Eric Teicholz主編，賴道秀，馬春香等譯.設施設計與管理手冊［M］.北京:中國石化出版社，2006.

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。